Der iberische Retail-Sektor ist 2026 mit einer Kombination gestartet, die vor nicht allzu langer Zeit nicht so leicht gleichzeitig zu beobachten schien: steigende Umsätze, sich erholende Besucherfrequenzen und sehr hohe Auslastungsquoten. Nach mehreren Jahren, die von der Anpassung an den E-Commerce und tiefgreifenden Veränderungen im Konsumverhalten geprägt waren, scheint der Sektor einen neuen Gleichgewichtspunkt gefunden zu haben. Es handelt sich jedoch weder um eine einheitliche noch um eine automatische Erholung. Die jüngsten Daten zeigen vielmehr einen Retail-Sektor, der effizienter, stärker segmentiert und auch anspruchsvoller ist.
Spanien und Portugal bewegen sich in dieselbe Richtung, wenn auch mit unterschiedlichem Tempo. In beiden Märkten wachsen Umsätze, Besucherfrequenz und Auslastung gleichzeitig, doch Portugal beschleunigt stärker, während in Spanien die Fähigkeit der Assets, Besucherfrequenz in Konsum und Erlebnis umzuwandeln, zunehmend an Bedeutung gewinnt.
Spanien: Wachstum hängt nicht mehr nur davon ab, mehr Besucher anzuziehen
Laut dem Retail Index von CBRE für Mai stiegen die Umsätze in Einkaufszentren in Spanien im Mai im Jahresvergleich um 4,2 %, während auch die Besucherfrequenz um 4,3 % zunahm. Seit Jahresbeginn liegen die Umsätze um 6,0 % und die Besucherfrequenz um 3,9 % höher, während die Auslastung 94,3 % erreicht.
Die Botschaft ist klar: Der spanische Markt wächst weiter, hängt aber immer weniger vom reinen Volumen und zunehmend von der Qualität des Konsums ab. Es reicht nicht mehr aus, Besucher anzuziehen; entscheidend ist, welches Handelsangebot sie vorfinden, wie lange sie bleiben und wie viel sie bereit sind auszugeben.
Hier fügt sich die wachsende Bedeutung der Erlebnis-Komponente besonders gut ein. CBRE nennt Freizeit als die Kategorie mit der besten kumulierten Umsatzentwicklung in Spanien, mit einem Wachstum von 21,6 %. Cushman & Wakefield weist in dieselbe Richtung: Im ersten Quartal 2026 war Freizeit die dynamischste Kategorie, mit einem Anstieg von 33,1 %, vor allem getrieben durch Kinos.
Portugal drückt aufs Tempo
Portugal zeigt eine noch stärkere Entwicklung. Im Mai stiegen die Umsätze um 12,5 % und die Besucherfrequenz um 12,8 %, bei einer Auslastung von 95,4 %. Seit Jahresbeginn legt der portugiesische Markt um 7,0 % bei den Umsätzen und um 7,6 % bei der Besucherfrequenz zu.
Das deutet darauf hin, dass in Portugal, anders als in Spanien, der wichtigste Wachstumstreiber weiterhin die Kombination aus mehr Besuchern und mehr Konsum ist. Außerdem konzentriert sich das Wachstum nicht auf eine einzige Kategorie. CBRE hebt insbesondere die starke Dynamik bei Elektronik mit einem Plus von 20,3 % sowie bei Haushalt und Möbeln hervor, was auf einen sehr aktiven Verbraucher und ein besonders dynamisches Handelsumfeld hinweist.
Nicht der gesamte Retail-Sektor entwickelt sich gleich
Eine der nützlichsten Schlussfolgerungen aus den jüngsten Daten ist, dass der iberische Retail-Sektor nicht homogen wächst. Am besten funktionieren Assets, die mehrere Faktoren gleichzeitig kombinieren können: hohe Auslastung, stabile oder steigende Besucherfrequenz, solide Betreiber und ein Handelsangebot, das auf einen zunehmend selektiven Verbraucher abgestimmt ist.
In Spanien ergänzt Cushman, dass die Besucherfrequenz in Einkaufszentren im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 5,6 % gestiegen ist und Retail Parks einen Anstieg des Fahrzeugverkehrs um 9,1 % verzeichneten. Die Auslastung in Einkaufszentren erreichte 95,5 % der Bruttomietfläche (GLA, englisch: Gross Leasable Area). Diese Zahlen verstärken eine grundlegende Idee: Es gibt Formate, die weiterhin eine große Anziehungskraft besitzen, aber nicht alle erfassen Wert aus denselben Gründen.
Mehr operative Sophistizierung und stärkeres Investoreninteresse
Der Sektor verbessert sich nicht nur operativ; er gewinnt auch für Kapital wieder an Relevanz. Cushman weist darauf hin, dass das Investitionsvolumen im Retail-Sektor in Spanien im ersten Quartal 2026 1,488 Milliarden Euro erreichte, 22 % mehr als im Vorjahr. Die Prime-Renditen liegen bei 3,60 % in High-Street-Lagen, 6,25 % bei Einkaufszentren und 6,35 % bei Fachmarktzentren.
Das bedeutet nicht, dass der gesamte Retail-Sektor gleichermaßen attraktiv ist. Es zeigt vielmehr, dass Investoren wieder klarer zwischen Assets unterscheiden, die Erträge und Auslastung aufrechterhalten können, und solchen, die stärker der kommerziellen Obsoleszenz ausgesetzt bleiben.
Der Wert liegt nicht mehr im Volumen, sondern in der Fähigkeit, hochwertige Nachfrage zu bündeln
Das ist wahrscheinlich die wichtigste Schlussfolgerung, die der iberische Retail-Sektor heute liefert. Spanien und Portugal bewegen sich mit unterschiedlichem Tempo, aber in dieselbe Richtung: hin zu einem Sektor, der weniger vom reinen Besuchervolumen abhängt und stärker auf die Fähigkeit gestützt ist, Besucherfrequenz in Umsätze, Erlebnis und Verweildauer umzuwandeln.
Für Eigentümer und Investoren ist die Botschaft recht klar. Die Attraktivität des Retail-Sektors liegt weniger in einer allgemeinen Erholung als in der Fähigkeit, jene Assets zu identifizieren, die Besucherfrequenz, Konsum und hochwertige Betreiber bündeln können. Genau dort entsteht heute der eigentliche Wert.
