El Plantío: 11,6% IRR – fünf Monate früher als geplant
Das Projekt El Plantío ist bei Urbanitae nun abgeschlossen. Die Investition wurde mit einer finalen Rendite von 12,1% und einer IRR von 11,6% beendet – und zwar fünf Monate früher als ursprünglich geschätzt, ohne dass die im Vertrag vorgesehene Verlängerung aktiviert werden musste.
Diese Rückzahlung liegt zwar leicht unter dem ursprünglich geschätzten CoC, spiegelt jedoch eine geordnete Projektausführung, ein gutes Zeitmanagement und einen vorzeitigen Exit wider, der das Gesamtrisiko für die Investoren reduziert hat.
Worin bestand das Projekt El Plantío?
El Plantío war ein Fremdkapitalprojekt zur Finanzierung der Akquisition, des Abrisses und der Entwicklung eines Wohnprojekts mit sechs Einfamilienhäusern in einer der etabliertesten Wohnlagen im Nordwesten von Madrid.
Die Transaktion war als hypothekengesichertes Darlehen strukturiert, mit einer geschätzten Laufzeit von 21 Monaten. Ziel war es, den Projektentwickler in den frühen Phasen zu begleiten: Ankauf des Assets, städtebauliche/behördliche Abwicklung und die Erwirkung der Baugenehmigung – ein entscheidender Schritt für den späteren Einstieg einer Bankfinanzierung.
Von Anfang an war eine klare Exit-Strategie definiert: Mit Erteilung der Baugenehmigung sollte ein Bankdarlehen für Projektentwickler abgeschlossen werden, um das Darlehen von Urbanitae vorzeitig zurückzuzahlen – ein Ziel, das schließlich erreicht wurde.
Teilamortisation im April 2025
Nach erfolgreichem Abschluss der Finanzierung und Unterzeichnung des Darlehensvertrags Anfang Oktober 2024 entwickelte sich das Projekt gemäß der vorgesehenen Planung weiter, mit besonderem Fokus auf die urbanistischen Meilensteine.
In den ersten Monaten wurden die Abrissarbeiten durchgeführt, während parallel die Beantragung der Baugenehmigung über eine kooperierende Stadtplanungs-/Genehmigungsstelle (ECU) vorangetrieben wurde. Obwohl sich dieser Prozess durch administrative Verzögerungen etwas verlängerte, verlief das Projekt weiterhin geordnet, ohne wesentliche Abweichungen vom ursprünglichen Konzept.
Im April 2025 kam es zu einer Teilamortisation des Darlehens, die mit dem Verkauf eines Assets verbunden war, das als zusätzliche Sicherheit diente. Dadurch konnte ein erheblicher Teil der Investition vorzeitig zurückgeführt und die Risikoexponierung reduziert werden.
Der entscheidende Meilenstein folgte im Oktober 2025 mit der Erteilung der Baugenehmigung, die die Verhandlungen über das Bankdarlehen für das Projekt freischaltete. Nach mehreren Monaten Arbeit mit der Bank ermöglichte die Formalisierung dieser Finanzierung, das Darlehen von Urbanitae Anfang Februar 2026 vollständig zu tilgen, womit das Projekt vor dem ursprünglich vorgesehenen Termin geschlossen wurde.
12,1% Rendite in 16 Monaten
Das Projekt El Plantío wurde mit folgenden finalen Ergebnissen abgeschlossen:
- Geschätzte Laufzeit: 21 Monate
- Tatsächliche Laufzeit: 16 Monate
- Geschätzter CoC: 17,5%
- Finaler CoC: 12,1%
- Geschätzte IRR: 10%
- Finale IRR: 11,6%
Die vorzeitige Rückzahlung ermöglichte es den Investoren, ihr Kapital früher als erwartet zurückzuerhalten, die Expositionsdauer zu verkürzen und das gesamte Risikoprofil der Transaktion zu verbessern.
Eine Rückzahlung im Einklang mit der Projektlogik
El Plantío ist ein gutes Beispiel dafür, wie in Fremdkapitalprojekten, die an städtebauliche Meilensteine gekoppelt sind, die finale Rendite durch den tatsächlichen Ausführungszeitplan beeinflusst werden kann – insbesondere dann, wenn der Exit vor dem ursprünglich geplanten Fälligkeitstermin erfolgt.
In diesem Fall ermöglichten die Erteilung der Genehmigung und der Einstieg der Bankfinanzierung eine vorzeitige Tilgung, wodurch Kapitalschutz und ein geordneter Projektabschluss gegenüber der Maximierung des theoretischen CoC priorisiert wurden.
Erneut kann Urbanitae eine weitere Rückzahlung in seiner Historie verzeichnen und damit die Rolle der Immobilienfinanzierung über Fremdkapital als wirksames Instrument zur Kanalisierung von Investitionen in reale Projekte unterstreichen – mit klaren Meilensteinen und Strukturen, die auf den Schutz der Investoren ausgelegt sind.
