Logistik in Spanien und Portugal: neuer Schwerpunkt für Immobilieninvestitionen
In den vergangenen zehn Jahren hat der Immobiliensektor auf der Iberischen Halbinsel tiefgreifende Veränderungen durchlaufen, wobei der Wohnimmobilienmarkt lange Zeit das wichtigste Segment für Investoren darstellte. Eine Reihe von Faktoren hat jedoch dazu geführt, dass sich der Industrie- und Logistiksektor als neuer Wachstumstreiber etabliert hat, wobei Spanien und Portugal als zentrale Märkte gelten.
Nach Angaben des spanischen Branchenverbands für Logistik und Transport (UNO) stieg die Nachfrage nach Logistikflächen in Spanien im Jahr 2024 um 18 %, während sie in Europa insgesamt um 11 % zurückging. Dies unterstreicht das zunehmende Interesse von Unternehmen an Logistikflächen auf der Iberischen Halbinsel.
Die Treiber des Logistikbooms: Was macht dieses Segment attraktiv?
Über viele Jahre hinweg galt die Logistik als vergleichsweise wenig attraktives Segment für Investoren. Inzwischen nimmt sie jedoch eine zentrale Rolle in Immobilienstrategien ein und gewinnt durch den strukturellen Wandel des Sektors deutlich an Bedeutung. Heute zeigt die Logistikimmobilie – der immobilienwirtschaftliche Arm der Logistik – ihre Stärke in Spanien mit einem Investitionsvolumen von 495 Millionen Euro im dritten Quartal 2025.
Portugal und Spanien befinden sich in einer privilegierten Lage und etablieren sich als einer der wichtigsten Treiber des Investoreninteresses am Logistiksektor. Ihre geostrategische Position ermöglicht die Anbindung europäischer, afrikanischer und lateinamerikanischer Märkte über ein weitreichendes Netz aus Infrastrukturen und Logistikplattformen.
Die wichtigsten Logistikkorridore, die Spanien und Portugal mit europäischen Ländern sowie nationalen Hubs verbinden, sind der Mittelmeerkorridor und der Atlantikkorridor. Gleichzeitig sind fünf der verkehrsreichsten europäischen Häfen (der Hafen von Leixões, der Hafen von Las Palmas, der Hafen von Valencia, der Hafen von Barcelona und der Hafen von Algeciras) mit Asien, Amerika und Afrika verbunden. Nach Angaben des spanischen Ministeriums für Verkehr und nachhaltige Mobilität wurden im Jahr 2024 mehr als 557,7 Millionen Tonnen im Seeverkehr umgeschlagen, womit Spanien hinter den Niederlanden rangiert. Städte wie Madrid, Barcelona, Porto und Lissabon bündeln zudem einen erheblichen Teil der logistischen Aktivität.
Ein weiterer Faktor, der die Nachfrage in diesem Segment antreibt, liegt in veränderten Konsumgewohnheiten und der Neuorganisation der Lieferketten. Der starke Anstieg des Onlinehandels zählt zu den wichtigsten Treibern dieser Entwicklung. Laut der spanischen Wettbewerbs- und Marktaufsichtsbehörde (CNMC) wurden allein in Spanien im ersten Quartal 2025 insgesamt 474 Millionen E-Commerce-Transaktionen verzeichnet. Die Verlagerung vom stationären Handel zur Zustellung an den Endkunden hat Unternehmen dazu veranlasst, ihre Lagerstrukturen neu auszurichten und statt eines nationalen Zentrums mehrere regionale Hubs aufzubauen, um die operative Effizienz zu steigern.
Die Zahlen hinter dem Erfolg: Wie die Nachfrage die Stärke der Logistik bestätigt
Die Marktdaten zeigen, dass sich der Logistiksektor derzeit in einer der solidesten Phasen in Bezug auf Nachfrage und Investoreninteresse befindet. Laut der European Investor Intentions Survey 2025 von CBRE ist Logistik inzwischen das zweitattraktivste Segment nach dem Wohnbereich (Living). Diese Präferenz spiegelt sich im Interesse am Erwerb von Logistikparks wider, das laut derselben Umfrage bei 68 % liegt. Parallel dazu unterstreicht der wachsende Beitrag des Sektors zur spanischen Wirtschaft seine Bedeutung: Im Jahr 2024 machte die Logistik rund 7 % des nationalen Bruttoinlandsprodukts aus.
Ein weiterer Indikator, der für Investoren besonders relevant ist, ist das hohe Auslastungsniveau. In Spanien liegt die Quote laut CBRE bei rund 90,7 %, während Portugal einen leichten Rückgang auf 89,3 % verzeichnet. Diese Werte stehen für operative Stabilität und eine geringe Fluktuation der Mieter.
Darüber hinaus zeigt die Immobilienberatung, dass die durchschnittliche Laufzeit von Mietverträgen – ein weiterer zentraler Faktor des Segments – in Iberien bei acht Jahren liegt. Auch bei den Mieten ist im Prime-Segment eine Entwicklung zu beobachten: In Europa liegen sie durchschnittlich bei 18 Euro pro Quadratmeter, während sie in Madrid bei 6,85 Euro pro Quadratmeter und in Katalonien bei 9 Euro pro Quadratmeter liegen, wie CBRE berichtet. Die Renditen von Prime-Logistikparks belaufen sich laut der Beratungsgesellschaft auf rund 5 %.
Was geschieht derzeit im Sektor?
Die tiefgreifenden operativen und strukturellen Veränderungen des Sektors haben direkte Auswirkungen auf den Markt für Logistikimmobilien und stärken deren Attraktivität als strategische Anlageklasse.
In Spanien verzeichnen sowohl die wichtigsten regionalen Hubs als auch die zentralen Logistikachsen weiterhin eine hohe Nachfrage, wie ein Bericht von BNP Paribas Real Estate hervorhebt. Besonders hervorzuheben ist Madrid, wo im dritten Quartal 2025 ein Flächenumsatz von 379.831 Quadratmetern erzielt wurde – ein Anstieg von 160 % gegenüber dem Vorquartal.
Langfristige Mietverträge, Mieter mit Fokus auf Prozessinnovation sowie ein zunehmend wettbewerbsintensives Umfeld schaffen attraktive Rahmenbedingungen für große Fonds und institutionelle Investoren. Gleichzeitig nehmen auch private Anleger Logistikimmobilien verstärkt in ihre Portfolios auf. Angesichts der unterschiedlichen Investitionsmodelle können Privatinvestoren über Crowdfunding-Plattformen ebenfalls an Projekten dieser Größenordnung partizipieren.
Ausblick auf den Logistikimmobiliensektor 2026
Automatisierung und Innovation in Logistikparks zählen zu den wichtigsten Entwicklungen, die den Sektor prägen. Laut JLL werden maßgeschneiderte Immobilien, sogenannte Build-to-Suit-Projekte, zu den zentralen Trends gehören, die das Jahr 2026 bestimmen. Diese Objekte sind vor allem auf anspruchsvolle Betriebsabläufe ausgelegt und mit innovativer Technik ausgestattet.
Die Nachfrage nach Prime-Logistikimmobilien hat sich bereits 2025 als klarer Trend etabliert und wird laut einer aktuellen Studie von Colliers auch im kommenden Jahr eine tragende Rolle spielen. Gleichzeitig identifiziert die Studie weitere Regionen wie Aragón oder Kastilien-La Mancha als Gebiete mit Wertsteigerungspotenzial.
