Der städtische Stadtrand – neues Ziel für Wohnungsinvestitionen
Der Immobiliensektor in Spanien erlebt derzeit einen Wendepunkt: Rekordrenditen gehen Hand in Hand mit einem Markt, der für viele immer unzugänglicher wird – unter anderem aufgrund des Mangels an Neubauten und des Kaufkraftverlustes großer Teile der Bevölkerung. In diesem Kontext sind mehrere paradigmatische Veränderungen im Immobilieninvestment zu beobachten, insbesondere in Bezug auf die Bedeutung des Standorts. Während früher die Lage die Rendite bestimmte, führt das heutige Angebotsdefizit dazu, dass Investoren neue Gebiete erschließen – wodurch die Stadtrandlagen zunehmend attraktiv werden.
Dies bestätigt auch die spanische Steuerbehörde in einem ihrer jüngsten Berichte, der Estadística de los declarantes IRPF für das Jahr 2023. Darin wird hervorgehoben, dass die Bruttorendite am Stadtrand inzwischen deutlich höher ist als im Stadtzentrum – eine Umkehrung der früher üblichen Verhältnisse.
Auf welchem Stand befindet sich Wohnen als Investment?
Im Jahr 2025 wird Wohnen als Anlage immer komplexer: Es bleibt zwar ein sicherer langfristiger Hafen, doch ist es zunehmend schwierig, gute Gelegenheiten zu finden. Besonders in den Großstädten verschärft sich die Situation: Das knappe Angebot hat viele Regionen gezwungen, sogenannte angespannte Zonen auszuweisen. Dies führte zu einem neuen Wohnraumgesetz mit steuerlichen Vergünstigungen für Vermieter und Mietpreisbegrenzungen in Gebieten, in denen die Preise stark gestiegen sind. Kürzlich haben Galicien, das Baskenland und Navarra weitere Gemeinden in diese Liste aufgenommen, sodass im laufenden Jahr bereits 301 Städte und Ortschaften als angespannt gelten. Während in diesen Gebieten die Chancen schrumpfen, steigen sie in aufstrebenden Zonen stark an.
Über Jahre hinweg war das Renditemodell für Immobilieninvestoren klar: Je besser die Lage, desto höher die Rendite. Wohnungen im Stadtzentrum waren zwar teurer, sollten aber auch höhere Gewinne bringen. Doch nicht alles, was glänzt, ist Gold: Zwar gibt es im Zentrum eine konstante Nachfrage, doch auch sehr hohe Einstiegspreise und eine stärkere steuerliche Belastung. Periphere Zonen hingegen sind erschwinglicher, bieten einfacheren Zugang und erfreuen sich zunehmender Nachfrage.
Was die IRPF-Daten zeigen
Im kürzlich veröffentlichten Bericht der Steuerbehörde wird deutlich, dass die Stadtränder eine höhere Bruttorendite bieten. Grund ist vor allem der Kaufpreis: Zwar sind die Mieten günstiger, doch die Anschaffungskosten liegen in den Außenbereichen deutlich unter denen im Zentrum – was höhere Gewinnspannen ermöglicht. Zudem zeigt sich, dass diese Tendenz nicht nur in Großstädten, sondern landesweit gilt.
So befinden sich die Gemeinden mit über 20.000 Einwohnern und den höchsten Mietrenditen alle in der Comunidad Valenciana: Elda (8,9 %), Novelda (8,9 %) und Alcoy (8,7 %). Ähnliches zeigt sich in Großstädten wie Barcelona oder Madrid. Dort sind die Renditen am Stadtrand höher: Parla (7,3 %), Ciempozuelos (6,4 %) und Collado Villalba (6,4 %) führen die Rangliste an. In Andalusien ist es nicht anders: In Sevilla sind San Juan de Aznalfarache (8,2 %), Camas (7,2 %) und Carmona (6,3 %) die rentabelsten Gemeinden.
Gründe für dieses Phänomen
Diese Verlagerung der Rendite- und Investmenttrends vom Stadtzentrum in die Peripherie hat mehrere wirtschaftliche und gesellschaftliche Ursachen. Die Pandemie brachte kulturelle Veränderungen, die den Immobilienmarkt direkt beeinflussten. So hat die Arbeitsflexibilität stark zugenommen – viele Unternehmen verlangen nicht mehr, dass Mitarbeiter die gesamte Woche im Büro verbringen. Das verstärkte Homeoffice erleichtert den Wegzug aus den Zentren und erhöht die Nachfrage in sekundären Gebieten, in denen die Lebensqualität bei geringeren Kosten oft höher ist.
Natürlich spielen auch wirtschaftliche Faktoren eine Rolle. Der steigende Bodenpreis in den Innenstädten hat deren Attraktivität reduziert – sowohl für Mieter als auch für Investoren. 2024 stieg der Quadratmeterpreis um 8,4 %, während die Löhne nur um 3 % zulegten, wie die Studie Beziehung zwischen Löhnen und Immobilienkauf 2024 von Infojobs und Fotocasa zeigt.
Damit steigt auch der Anteil des Einkommens, der für Mieten aufgebracht werden muss: Laut Idealista müssen spanische Haushalte im Schnitt 38 % ihres Einkommens für Miete aufwenden – in Málaga sogar bis zu 55 %. Diese Belastung steht im Verhältnis zum wachsenden Angebot am Stadtrand, wo neue Wohngebiete entstehen, die als Ventil für einen überlasteten Markt dienen.
Wird sich dieser Trend fortsetzen?
Alles deutet darauf hin, dass es sich nicht um ein kurzfristiges Phänomen handelt, sondern dass es sich in den kommenden Jahren verstärken wird. Ein Beispiel liefert Madrid: 2024 lebte erstmals die Mehrheit der Einwohner der Region nicht in der Hauptstadt selbst (51 %), so das INE. Ein signifikanter Hinweis darauf, wie sich die Stadtentwicklung mittelfristig entwickeln könnte.
Für Immobilieninvestoren eröffnet sich hier eine wichtige Chance zur Diversifizierung ihrer Anlagen außerhalb der urbanen Zentren. Die Daten sind eindeutig: Wohngebiete in Randlagen und Vorstädten sind heute deutlich rentabler.
