Neubauwohnungen: Wird wirklich alles verkauft, was gebaut wird?
Last Updated on 22 April 2025 by Urbanitae
Der Markt für Neubau-Wohnimmobilien in Spanien hat sich in den letzten Jahren verändert. Sein Wachstum nimmt stetig zu, bleibt jedoch im Verhältnis zur Zahl der neu entstehenden Haushalte weiterhin unzureichend. Das INE bezifferte die Verkäufe von neu gebauten Wohnungen im Jahr 2024 auf 135.052, was einen der besten Verkaufswerte dieses Immobilientyps im letzten Jahrzehnt darstellt.
Zudem ist in diesem Zeitraum die Anzahl der sich im Bau befindlichen Wohnungen laut Daten von Tinsa um 16,7 % gestiegen, allerdings regional unterschiedlich verteilt. Eine Dynamik, die der aktuellen Nachfrage nicht gerecht wird – insbesondere in wirtschaftlich starken Regionen wie Madrid oder Barcelona sowie in touristisch geprägten Gegenden wie Málaga, Valencia, Alicante oder den Balearen.
Die Spanische Zentralbank schätzt, dass in Spanien rund 600.000 Wohnungen benötigt werden, um den derzeitigen Bedarf an neuen Haushalten zu decken. María Matos, Studienleiterin bei Fotocasa, erklärt: „Es gibt einen sehr großen Mangel an Neubauten im Vergleich zur extrem hohen Nachfrage.“ Sie fügt hinzu: „Auch der Bodenpreis ist hoch, und es gibt weitere Hürden wie übermäßige Bürokratie oder die gestiegenen Materialkosten infolge der Pandemie.“ Diese Unterproduktion von Wohnraum schafft einen Flaschenhals für Käufer.
Kaufbelastung
Wie in der Analyse von Tinsa deutlich wird, wirkt sich dieser Kontext zwangsläufig auf den durchschnittlichen Preis von Neubauwohnungen aus, der bei 2.528 Euro pro Quadratmeter liegt. Diese Zahlen übersteigen deutlich die Kosten für Bestandsimmobilien, die bei 1.750 Euro liegen.
Laut der neuesten Studie des Bewertungsunternehmens verwenden die Spanier im Falle eines Neubaus fast die Hälfte ihres Einkommens für die Hypothek, konkret 49 %. Dieser Prozentsatz liegt deutlich über dem von Bestandswohnungen, der bei 36 % liegt. Dennoch betont die Organisation, dass trotz der großen finanziellen Belastung für durchschnittliche Familien nahezu alles, was gebaut wird, auch verkauft wird.
Boom des Premiumsegments im Neubau-Wohnimmobilienmarkt
Die Marktlage hat auch eine Veränderung im Profil der Nachfrager von Neubauimmobilien zur Folge. Es handelt sich nun um „Profile mit höherer Kaufkraft, wie Personen mit hohem Einkommen, Ausländer und juristische Personen“, so Cristina Arias, Studienleiterin bei Tinsa.
Und trotz des Preisanstiegs dieser Immobilien schätzt die Immobilienagentur Spain Sotheby’s International Realty für dieses Jahr einen Anstieg der Verkäufe von Luxusimmobilien um 35 %. Ein Segment, das bereits 25 % der Neubauprojekte und 15 % des gesamten spanischen Immobilienmarktes ausmacht.
Premium-Projekte nehmen in Regionen wie der Costa del Sol, auf den Balearen oder in den großen spanischen Städten zu. Insbesondere Madrid hat sich als eines der attraktivsten Ziele für Luxusimmobilieninvestitionen in Europa etabliert, mit einem Preisanstieg von 10 % im Vergleich zum Vorjahr, nur hinter London und Paris.
Eine Entwicklung, die über die Landesgrenzen hinaus Beachtung findet, wie Paolo Giabardo, CEO von LuxuryEstate.com, in einem Interview mit THE OBJECTIVE erklärt. Er stellt fest, dass „die Fähigkeit des spanischen Marktes, langfristige Wertsteigerungen zu generieren, auch das Interesse aus dem Ausland angefacht hat“. Zudem zeigt er sich optimistisch hinsichtlich der Zukunft dieses Marktes in Spanien und hebt hervor, dass das Land „weiterhin seine Stärke und internationale Attraktivität unter Beweis stellen und seine Stellung als Top-Ziel nicht nur für den Immobilienerwerb, sondern auch für Investitionen mit echtem Wert und Zukunftspotenzial festigen wird“.
Die Zukunft des Neubausektors hat derzeit einen klaren Protagonisten. Der Trinity-Bericht, erstellt vom Branchenverband Asprima, zeigt auf, dass Madrid in den kommenden Jahren zum wichtigsten Entwicklungsmotor mit über 30 städtebaulichen Projekten und einer Kapazität zum Bau von 278.000 Wohnungen wird.
