„Wir haben im letzten Jahr in Portugal mehr als 150 Projekte analysiert“
Last Updated on 8 September 2025 by Equipo Urbanitae
Da Urbanitae am kommenden Montag und Dienstag, dem 15. und 16. September, am Iberinmo Summit Portugal teilnehmen wird, haben wir Simão Cruz, Country Director von Urbanitae in Portugal, interviewt. Seit seinem Einstieg im Jahr 2024 hat sich der portugiesische Markt bemerkenswert entwickelt: Im ersten Jahr haben wir 8 Projekte mit einem Gesamtvolumen von 28,8 Millionen Euro finanziert, und im bisherigen Verlauf von 2025 bereits zwei Transaktionen über 9,1 Millionen abgeschlossen. Wir haben Simão gefragt, wie sich die Präsenz von Urbanitae in Portugal konsolidiert — seine Strategie, die Schlüsselprojekte und was als Nächstes kommt — um einen klaren Einblick in unseren Aufschwung im Immobilien-Coinvestment zu geben.
Urbanitae ist 2024 in Portugal gestartet und hat sich in nur einem Jahr als Marktführer im Immobilien-Coinvestment etabliert. Wie fällt dein Fazit für dieses erste Jahr aus?
Das letzte Jahr war für Urbanitae in Portugal ziemlich herausfordernd. Wir haben uns die notwendige Zeit genommen, um nicht nur den Markt zu studieren, sondern auch die gesamte gesellschaftsrechtliche, rechtliche und steuerliche Struktur von Immobiliengeschäften, bevor wir mit unserem Wertversprechen an den Markt gegangen sind. Als wir den Markt dann adressierten, reagierte er sehr positiv, aber da wir einen sehr vorsichtigen Ansatz in Bezug auf Investitionsrisiken verfolgen, war der Start langsam – was sich jedoch glücklicherweise in hervorragenden Partnerschaften mit Entwicklern und Referenzprojekten in Portugal niederschlug.
In unserem ersten Jahr konnten wir 10 Crowdfunding-Kampagnen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 38 Millionen Euro abschließen, was insgesamt 10.900 verwaltete Investments bedeutet und einem AUM (Assets under Management) von 282 Millionen Euro entspricht.
Zusammenfassend war es ein erstes Jahr mit Ergebnissen über unseren Erwartungen, in dem wir uns als Marktführer in Portugal positioniert haben – ein klarer Beweis für das Potenzial unserer Plattform als alternative Finanzierungsquelle für Immobilienprojekte.
Im Jahr 2025 habt ihr bereits zwei Transaktionen über mehr als 9 Millionen Euro finanziert. Welche Art von Projekten priorisiert ihr in Portugal?
Bei Urbanitae sind wir hinsichtlich der Art der Immobilienprojekte, in die wir investieren, agnostisch. Betrachtet man die bisherige Projektpipeline, haben wir sieben Wohnprojekte, zwei Aparthotels und ein Büroprojekt. Der starke Anteil an Wohnprojekten spiegelt die aktuelle Investitionslandschaft des portugiesischen Immobilienmarktes wider.
Unsere Priorität sind jedoch Projekte von Entwicklern mit nachgewiesener Erfahrung, einer Erfolgsbilanz abgeschlossener Projekte, in Lagen mit hohem Mehrwert und starker Nachfrage sowie mit geringem Liquiditätsrisiko. Projekte ohne Genehmigungsrisiko oder mit bereits weit fortgeschrittenen Genehmigungsverfahren stehen dabei klar im Fokus, da wir nur so die Ausführungsfristen kontrollieren können. Wir berücksichtigen auch Projekte mit bereits weit fortgeschrittener Vermarktung, da in diesen Fällen die Exit-Strategie klar definiert ist und sich der Entwickler voll auf die Umsetzung konzentrieren kann.
Der portugiesische Immobilienmarkt erlebt derzeit eine intensive Phase mit Fokus auf Wohnimmobilien, aber auch auf andere Assetklassen. Wo siehst du die wichtigsten Investitionschancen?
Es ist Tatsache, dass sich die wichtigsten Investitionschancen normalerweise in den zentralen Lagen der großen Städte befinden. Allerdings hat sich gezeigt, dass auch in den Randlagen exzellente Projekte zu finden sind. Bei Urbanitae haben wir zahlreiche Anfragen zur Bewertung von Luxuswohnprojekten in verschiedenen Premium-Lagen erhalten – was aufgrund des Rufs Portugals als Luxusdestination naheliegend ist, verstärkt auch durch die Tatsache, dass zahlreiche international bekannte Persönlichkeiten Portugal als Investitions- und Wohnsitzland gewählt haben.
„In Portugal beläuft sich unser AUM (Assets under Management) auf 282 Millionen Euro.“
Neben Wohnprojekten, die weiterhin die Hauptanlageklasse bleiben werden, haben wir Konzepte wie Flex Living, Retail-Projekte und Aparthotels identifiziert. Diese erweisen sich oft als hervorragende Investitionsmöglichkeiten – sowohl aufgrund der Renditen als auch wegen der kürzeren Entwicklungszeiten im Vergleich zu Wohnprojekten. Die Knappheit dieser Art von Produkten im Markt macht die Preise für Entwickler attraktiv, um sie in ihre Pipelines aufzunehmen.
Einer der Differenzierungswerte von Urbanitae ist das Coinvestment: Entwickler und Privatinvestoren beteiligen sich an denselben Projekten. Wie wird dieses Modell in Portugal aufgenommen?
Immer mehr portugiesische Entwickler und Investoren lernen unsere Plattform kennen. Infolgedessen haben wir nicht nur mehr in Portugal ansässige Investoren, die mit uns investieren, sondern auch Entwickler, die unser Geschäftsmodell bei der Strukturierung ihrer neuen Projekte berücksichtigen.
Allein im letzten Jahr haben wir über 150 Investitionsmöglichkeiten geprüft – eine Zahl, die uns Vertrauen in das Marktpotenzial gibt. Uns ist vollkommen bewusst, dass wir erst am Anfang stehen und es nur eine Frage der Zeit ist, bis alle Entwickler Immobilien-Crowdfunding in Betracht ziehen, bevor sie die Kapitalstruktur eines Projekts festlegen. Vielleicht entscheiden sie sich nicht dafür, aber es ist klar, dass sie es berücksichtigen müssen – wegen des Mehrwerts, den wir sowohl dem Entwickler als auch dem Projekt bieten. Je mehr Informationen sie über verfügbare Alternativen haben, desto besser wird ihre Entscheidung sein.
Urbanitae hat in Portugal Großprojekte mit Tickets von 5 Mio. € abgeschlossen – bislang ein Novum. Was bedeutet das für den Markt und die Wahrnehmung dieser Formel durch die Investoren?
Das Coinvestment-Modell ist in Portugal bekannt. Es war jedoch bisher institutionellen Investoren vorbehalten, mit Mindesteinstiegsbeträgen, die für Kleinanleger unerreichbar waren. Urbanitae ist buchstäblich angetreten, um diesen Markt zu demokratisieren – und ermöglicht nun Kleinanlegern, die bislang ausgeschlossen waren, als Partner der besten Entwickler des Landes an Referenzprojekten teilzunehmen, mit erwarteten Renditen, die sie anderswo kaum finden würden, und mit einem stets wichtigen Diversifizierungseffekt.
Die 5-Mio.-€-Tickets haben die Tür zu neuen Entwicklern und größeren Projekten geöffnet, mit mehr Skaleneffekten, höherer Effizienz und besseren erwarteten Renditen. Ich denke, der Sektor ist immer noch überrascht über diese Fähigkeit und darüber, wie wir solche Transaktionen strukturieren. Für viele Entwickler wird der Wettbewerbsvorteil der Zusammenarbeit mit Urbanitae oft erst nach einem ersten Kontakt oder der Analyse einer ersten Gelegenheit klar. Der Beweis liegt darin, dass von den 7 Entwicklern, mit denen wir aktuell Projekte in Portugal durchführen, bereits 2 mit neuen Projekten auf die Plattform zurückgekehrt sind und weitere 3 derzeit mit uns neue Möglichkeiten prüfen.
Der Portugal Real Estate Summit bringt die wichtigsten Marktakteure zusammen. Welche Bedeutung hat die Teilnahme für Urbanitae?
Für Urbanitae ist der Portugal Real Estate Summit vor allem ein Moment, um Bilanz über das vergangene Jahr im Sektor zu ziehen und den Markt zu hören – indem wir Entwickler und Investoren treffen, an spannenden Konferenzen und Debatten teilnehmen, neue Player kennenlernen und Eindrücke über alles sammeln, was den stets dynamischen Prozess der Immobilienentwicklung betrifft.
„Von den 7 Bauträgern, mit denen wir derzeit Projekte in Portugal durchführen, sind 2 bereits mit neuen Projekten auf die Plattform zurückgekehrt.“
In der Ausgabe 2024 kommentierte der ehemalige Gouverneur der Bank von Portugal die Öffnung von Kapital in Immobilienprojekten seitens der Entwickler gegenüber Privatinvestoren – und stellte fest, dass in Portugal in diesem Bereich noch viel zu tun ist. Dieses Jahr gibt es eine der interaktiven Diskussions-Sessions zum Thema alternative Immobilienfinanzierung, an der Urbanitae als Sprecher teilnimmt. Damit haben wir erneut die Gelegenheit, dieses Thema offen mit Entwicklern und anderen Stakeholdern zu diskutieren. Dies ist eindeutig ein Zeichen dafür, dass der Markt den alternativen Finanzierungsquellen und der Öffnung der Kapitalstrukturen für neue Investoren zunehmend Beachtung schenkt.
Was können wir von Urbanitae in Portugal bis Ende 2025 und in den kommenden Jahren erwarten?
Bis Ende 2025 werden wir sicherlich neue Investitionsmöglichkeiten auf der Plattform ankündigen. Noch in diesem Monat planen wir eine neue Crowdfunding-Kampagne für ein weiteres Referenzprojekt, und bis Jahresende haben wir mindestens drei weitere Chancen in unserer Pipeline. In den kommenden Jahren möchten wir vor allem eine höhere Regelmäßigkeit neuer Möglichkeiten etablieren, damit Urbanitae-Investoren sowohl nach Land als auch nach Projekttyp diversifizieren können. Außerdem planen wir, bald unser erstes Debt-Projekt zu starten – etwas, an dem wir gearbeitet haben, um eine rechtlich und steuerlich sichere Strukturierung zu gewährleisten. Erst wenn dieser Teil stabil ist, werden wir diese neue Anlagestrategie in Portugal vorstellen.
In den kommenden Jahren wollen wir sowohl das Finanzierungsvolumen als auch die Basis portugiesischer Investoren ausbauen. Ziel ist es, immer mehr Entwickler und Projekte für unsere Plattform zu gewinnen, dabei die Qualität der vorgestellten Gelegenheiten zu wahren und Urbanitae als das zu festigen, was wir in Portugal bereits sind: die Referenz im Bereich Immobilien-Crowdfunding.
