Wie man ein Immobilien-Crowdfunding-Projekt auswählt: Wo investieren und wo nicht?
Immobilien-Crowdfunding hat sich als attraktive Alternative für all jene etabliert, die ihr Portfolio diversifizieren und wettbewerbsfähige Renditen außerhalb traditioneller Immobilieninvestitionen von Kleinanlegern erzielen möchten. Heute hat das Immobilien-Crowdfunding den Zugang zu Immobilienprojekten demokratisiert und ermöglicht es jeder Person, mit kleinen Beträgen ab 500 Euro zu investieren. Allerdings sind nicht alle Plattformen oder Projekte gleich, und fundierte Entscheidungen zu treffen ist entscheidend, um Risiken zu minimieren und Erträge zu maximieren.
Die ‘Track Record’ der Plattformen und Immobilienentwickler
Einer der ersten Schritte bei der Bewertung einer Immobilien-Crowdfunding-Investition ist die Analyse der Historie bzw. des Track Record der Plattformen, die die Projekte verwalten, und der Entwickler, die sie umsetzen. Diese Analyse ermöglicht es, die bisherige Performance kennenzulernen und die Zuverlässigkeit einzuschätzen. Eine gute Erfolgsbilanz ist in der Regel ein Indikator für Professionalität, Erfahrung und Engagement gegenüber den Anlegern.
Bei der Überprüfung des Track Records ist es wichtig, auf folgende Faktoren zu achten:
- Erfolgreich abgeschlossene Projekte: Bewertung, wie viele Projekte finanziert wurden und ob Fristen sowie Renditeprognosen eingehalten wurden. Urbanitae hat beispielsweise seit 2019 über 220 Projekte finanziert und eine durchschnittliche jährliche Rendite von etwa 13 % für seine Anleger erzielt.
- Arten der finanzierten Projekte: Sicherstellen, dass die Projekte vielfältig und mit den eigenen Anlagezielen vereinbar sind. Einige Anleger bevorzugen Wohnbauprojekte, andere suchen nach Gewerbe- oder Mischimmobilien.
- Zufriedenheit der Anleger: Die Meinung und Erfahrungen anderer Investoren mit der Plattform sind entscheidend. Urbanitae hat über 1.700 verifizierte Bewertungen auf Trustpilot, mit der Note „Sehr gut“.
Auch die Erfolgsbilanz der Immobilienentwickler, die die Projekte leiten, ist von großer Bedeutung. Ein erfahrener Entwickler mit einer guten Lieferhistorie kann den Unterschied zwischen einem erfolgreichen und einem problematischen Projekt ausmachen.
Regulierung und rechtliche Einhaltung: eine unverzichtbare Garantie
Rechtssicherheit ist einer der Grundpfeiler des Immobilien-Crowdfundings. Vor der Investition ist es entscheidend, zu bestätigen, dass die Plattform von zuständigen Stellen reguliert wird, wie etwa der Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) in Spanien. Laut offiziellen Registern gibt es derzeit 26 registrierte Anbieter von Schwarmfinanzierungsdiensten im Land, die alle strengen gesetzlichen Anforderungen unterliegen.
Eine regulierte Plattform muss den 2020 verabschiedeten europäischen Vorschriften entsprechen, die in allen EU-Mitgliedstaaten gelten. Relevante Punkte sind:
- Finanzielle Transparenz: Bereitstellung klarer und vollständiger Informationen über die Projekte und die damit verbundenen Risiken.
- Trennung von Geldern: Anlegergelder müssen von den Betriebsmitteln der Plattform getrennt aufbewahrt werden.
Darüber hinaus müssen Projekte lokale gesetzliche Anforderungen erfüllen, wie z. B. Baugenehmigungen und Umweltnormen. Laut dem Bericht The Revolution of Resilience der Beratungsgesellschaft PwC ermöglicht die Implementierung guter regulatorischer Praktiken und unternehmerischer Resilienz, dass Organisationen operative Risiken wie Klagen und Verzögerungen deutlich reduzieren können, indem sie sich proaktiv auf externe Störungen und regulatorische Veränderungen vorbereiten. Dazu empfiehlt die Big Four Investitionen in Innovationen, den Aufbau flexibler Geschäftsmodelle und die Förderung resilienter Unternehmenskulturen als Schlüssel zum Erfolg.
Risikobewertung: nicht alle Projekte sind gleich
Die Risikobewertung ist einer der wichtigsten Punkte beim Crowdfunding im Immobilienbereich. Nicht alle Projekte sind gleich, und dementsprechend variieren auch die Risiken erheblich. Vor einer Investition ist eine umfassende Analyse entscheidend, um potenzielle Gefahren zu verstehen und Maßnahmen zur Risikominderung zu ergreifen.
Zentrale Faktoren:
- Standort des Projekts: Metropolregionen wie Madrid und Barcelona gelten als stabiler. Diese Städte profitieren von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot im Wohnsektor sowie von einer starken Performance in Logistik- und Büroflächen. Laut CBRE gehören Madrid und Barcelona zu den zehn attraktivsten europäischen Städten für Investitionen im Jahr 2025. Die spanische Hauptstadt steigt vom dritten auf den zweiten Platz, während Barcelona vom siebten auf den vierten klettert.
- Lage des Immobilienmarktes: Im ersten Quartal 2025 lag die jährliche Veränderungsrate des Wohnimmobilienpreisindex bei 12,2 %, laut Daten des INE. Die jährliche Rendite für Wohnimmobilien in Spanien lag 2024 bei 6,7 %, 0,3 Punkte mehr als im Jahr zuvor (6,4 % in 2023) und 1,7 Punkte mehr als vor zehn Jahren (5 % im Jahr 2014), laut der Studie La rentabilidad de la vivienda en España en 2024 vom Immobilienportal Fotocasa.
- Operative Risiken: Verzögerungen bei Immobilienprojekten sind eine der größten Herausforderungen der Branche. Laut einem Bericht von PlanRadar führen 75 % der Bauleiter in Spanien Verzögerungen auf Fachkräftemangel zurück. Bei Urbanitae liegen die Projektlaufzeiten meist zwischen 20 und 30 Monaten, was der üblichen Dauer einer Immobilienentwicklung entspricht. Bei Fremdkapitalprojekten, also Darlehen an den Entwickler zur Umsetzung des Baus, sind die Laufzeiten in der Regel kürzer – meist zwischen sechs und 18 Monaten.
Instrumente zur Projektbewertung: Rentabilität und Due Diligence
Vor jeder Investition sollte die Balance zwischen Risiko und Rendite sorgfältig geprüft werden. Mit dem Attraktivitätsverlust von festverzinslichen Produkten wie Bankeinlagen oder Schatzbriefen sind neue Alternativen mit geringem Risiko und hoher Rendite entstanden. Vor diesem Hintergrund bietet sich Immobilien-Crowdfunding als interessante Option an – insbesondere für jene, die ihr Portfolio diversifizieren möchten, ohne hohe Risiken einzugehen.
Darüber hinaus ist die Due Diligence ein grundlegender Aspekt, der Folgendes umfasst:
- Finanzanalyse: Beinhaltet Ertragsprognosen und Cashflow-Analysen.
- Rechtliche Dokumentation: Stellt sicher, dass das Projekt korrekt registriert ist und keine rechtlichen Probleme bestehen.
Bei Urbanitae durchlaufen alle Projekte zwei Genehmigungen durch das Investmentkomitee, das einstimmig zustimmen muss, sowie drei Due-Diligence-Prüfungen: kommerziell, rechtlich und technisch.
Wie man mit Bedacht investiert
Immobilien-Crowdfunding bietet attraktive Möglichkeiten, aber die Entscheidung, wo man investiert – und wo nicht erfordert eine sorgfältige Bewertung zahlreicher Faktoren. Vom Track Record der Plattformen und Entwickler über Regulierung bis hin zu finanzieller Stabilität und Risikobewertung zählt jedes Detail.
Urbanitae ist heute Marktführer im Immobilien-Crowdfunding, dank unseres Fokus auf Transparenz, regulatorische Konformität und anspruchsvolle Bewertungskriterien. Jedes Projekt muss einstimmig vom Investmentkomitee genehmigt werden, das aus unabhängigen Experten besteht, und eine dreifache Due Diligence bestehen: rechtlich, technisch und kommerziell.
Auch wenn dieses Qualitätsversprechen die Anzahl der Projekte auf der Plattform begrenzt, hat die Priorisierung der Kapitalsicherheit vor maximaler Rendite – durch Sicherheiten und konservative Geschäftsannahmen – es uns ermöglicht, in 100 % unserer Projekte eine positive Rendite zu erzielen, mit einem durchschnittlichen internen Zinsfuß (IRR) von rund 13 %.
