Der soziale Wohnungsbau wächst – reicht das aus, um das Defizit zu stoppen?
Der soziale Wohnungsbau wächst und hat sich zu einer der größten sozialen und wirtschaftlichen Herausforderungen unseres Landes entwickelt. Nach mehr als einem Jahrzehnt begrenzter Bautätigkeit markiert das Jahr 2024 einen Wendepunkt mit einem Anstieg von 62 % bei der Anzahl der offiziell anerkannten Sozialwohnungen im Vergleich zum Vorjahr. Dieses Niveau, das seit 2014 nicht mehr erreicht wurde, spiegelt ein erneuertes öffentliches und institutionelles Interesse wider, den Wohnungsdruck zu mildern. Dennoch bleibt die Kluft zwischen dem verfügbaren Angebot und dem tatsächlichen Bedarf der Haushalte erheblich und beeinflusst sowohl die Entwicklung des Immobilienmarktes als auch die Chancen für soziale Investitionen.
Ein historischer Anstieg bei anhaltendem Defizit
Laut CBRE wurden im Jahr 2024 insgesamt 14.371 Sozialwohnungen genehmigt – die höchste Zahl des letzten Jahrzehnts und mehr als doppelt so viele wie die knapp 5.000 Einheiten im Tiefpunkt des Jahres 2017. Dieses Volumen signalisiert einen Trendwechsel nach Jahren historischer Tiefstände, der vor allem durch die Aktivierung öffentlicher Programme und institutioneller Investitionen angetrieben wurde.
Dennoch liegt dieses Produktionsniveau weit unter den Standards vor der Finanzkrise. Im Jahr 2008 wurden über 68.000 Sozialwohnungen jährlich gebaut – ein Volumen, das in starkem Kontrast zur aktuellen Situation steht. Relativ gesehen ist der Anteil des sozialen Wohnungsbaus von 30 % aller fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2014 auf 14 % im Jahr 2024 gesunken – ein Rückgang, der das Ausmaß der seit über einem Jahrzehnt bestehenden strukturellen Lücke verdeutlicht. Dieser Rückgang reicht nicht aus, um das Gleichgewicht zwischen dem verfügbaren Angebot und der Bildung neuer Haushalte wiederherzustellen.
Eine ungleiche Verteilung: Die territoriale Konzentration des bezahlbaren Wohnraums
Trotz des Anstiegs im Jahr 2024 bleibt ein erhebliches strukturelles Defizit bestehen, das zudem nicht gleichmäßig verteilt ist. Der Ausbau des sozialen Wohnraums konzentriert sich auf Gebiete mit hoher geografischer Verdichtung und ungedeckter Nachfrage. Im Jahr 2024 führte die Autonome Gemeinschaft Madrid mit 47 % aller genehmigten Wohnungen (fast 6.800 Einheiten), gefolgt vom Baskenland (14 %) und Katalonien (13 %), die zusammen mit Madrid rund 74 % der landesweiten Produktion ausmachten.
Am anderen Ende verzeichneten Regionen wie La Rioja, Murcia und Kantabrien keine einzige neue Sozialwohnung, während Galicien lediglich fünf Einheiten registrierte. Dieses territoriale Ungleichgewicht zeigt, dass demografischer Druck, Bodenverfügbarkeit und behördliche Effizienz entscheidend für die Umsetzung solcher Projekte sind.
Die Grundpfeiler des sozialen Wohnungsbaus
Neben der geografischen Konzentration zeigt auch das Besitzmodell weiterhin eine klare Dominanz von Eigentum gegenüber bezahlbarem Mietwohnraum. Obwohl der größte Teil der ungedeckten Nachfrage auf Mietwohnungen entfällt, sind die meisten Neubauprojekte weiterhin auf Verkauf ausgerichtet.
Im Jahr 2024 waren nur 26 % der genehmigten Sozialwohnungen für die Vermietung ohne Kaufoption vorgesehen, während der Rest Eigentumsmodellen oder Mischformen wie Genossenschaften und Nutzungsüberlassung entsprach. Dieses Muster ist mit der spanischen Wohntradition vereinbar, in der etwa 73 % der Haushalte Eigentümer sind. Dennoch erschwert es den Aufbau eines ausreichenden und stabilen Bestands an Sozialwohnungen zur Miete, der den Nachfragedruck in großen städtischen Zentren mindern könnte.
Der Aufschwung des vergangenen Jahres wäre ohne die Bereitstellung von europäischen Mitteln und staatlichen Programmen nicht möglich gewesen. Zu den bedeutendsten Initiativen gehören der Staatliche Wohnungsbauplan 2022–2025, der direkte Zuschüsse und regionale Kofinanzierung mobilisiert, sowie der Plan für bezahlbaren Mietwohnraum (PVAA), dessen Ziel es ist, bis zu 184.000 bezahlbare Wohnungen zu schaffen – davon waren bis Ende August 2024 über 80.000 in Planung oder Bau. Ergänzt werden diese Instrumente durch die europäischen Next Generation EU-Fonds, die sowohl Neubauprojekte als auch energetische Sanierungen finanzieren.
Crowdinvesting: ein strategischer Kanal zur Förderung bezahlbaren Wohnraums
Vor diesem Hintergrund erweist sich Crowdinvesting als strategischer Kanal, um privates Kapital für sozial wirksame Projekte zu mobilisieren, die zur Ausweitung des Angebots an Sozialwohnungen beitragen. Plattformen wie Urbanitae haben bei diesem Vorstoß eine wichtige Rolle gespielt. Seit seiner Gründung im Jahr 2018 hat Urbanitae X Projekte mit insgesamt über X Sozialwohnungen in verschiedenen Regionen Spaniens finanziert.
Zu den herausragenden Projekten zählen das Edificio Dante in Entrenúcleos (Sevilla) mit 260 öffentlich geförderten Wohnungen mit 1 bis 4 Schlafzimmern, 10 Gewerbeeinheiten und 18 Büros; das Projekt Green Village in Benalmádena (Málaga) mit 344 öffentlich geförderten Wohnungen im limitierten Regime; sowie Ribera del Pinar in Navalcarnero (Madrid) mit 248 geförderten Wohneinheiten und großzügigen Gemeinschaftsflächen mit Pool, Innenhof und privatem Garten.
