habitacion.com hat sich zum Ziel gesetzt, dass Mieter ihre Miete in eine Immobilieninvestition umwandeln können. Auf Basis der Rechtsform des Miteigentums (proindiviso) und mit der Vermittlung dieses Start-ups, das 2023 gegründet wurde, schließen sich mehrere Käufer zusammen, um einen Anteil an einer Immobilie zu erwerben – und gleichzeitig darin zu wohnen. Studierende, Führungskräfte und digitale Nomaden gehören zu den Profilen, die bereits an den 80 abgeschlossenen Transaktionen teilgenommen haben. Für 2025 ist geplant, 400 zu erreichen – und über 21.000 Personen stehen bereits auf der Warteliste. Diesem Wachstum verleiht eine kürzlich abgeschlossene Finanzierungsrunde über 1,3 Millionen Euro unter der Leitung von Demium Capital zusätzlichen Schub. Oriol Valls, Mitgründer und CEO des Unternehmens, erklärt in diesem Interview das revolutionäre Modell.
Wie ist die Idee zu habitacion.com entstanden und wie erleichtert sie jungen Menschen den Zugang zu Wohneigentum?
habitacion.com wurde mit dem Ziel gegründet, die Immobilienwelt für mehr Menschen zugänglich zu machen – insbesondere um den Erwerb von Wohneigentum möglich zu machen. Wir sahen, dass die meisten jungen Menschen nicht sparen konnten und ihr gesamtes Einkommen für Miete ausgaben – am Monatsende gehörte ihnen nichts. Die Idee zu habitacion.com entstand aus unserer eigenen Erfahrung: Wir gaben unser gesamtes Einkommen für die Miete eines Zimmers aus und suchten nach einer Möglichkeit, in den Immobilienmarkt zu investieren, ohne gleich eine ganze Wohnung kaufen und sich verschulden zu müssen.
habitacion.com erleichtert den Zugang zu Eigentum, indem es Miete in Investition verwandelt. Wenn ein Nutzer monatlich 450 Euro Miete für ein Zimmer zahlt, sind das 5.400 Euro pro Jahr – verloren. Kauft er ein Zimmer, kann er dieselben 450 Euro monatlich als Käufer zahlen und ein Eigentumsanteil aufbauen. In fünf Jahren könnte er so mehr als 20.000 Euro ansparen, etwa bei einem Verkauf seines Zimmers.
Wie läuft der Prozess ab, um den Eigentumsanteil an einem einzelnen Zimmer zu registrieren?
Beim Kauf eines Zimmers erwirbt man einen ungeteilten Anteil an der Immobilie (proindiviso), also einen bestimmten Prozentsatz. Das ist rechtlich dasselbe wie bei einem Ehepaar, das eine Wohnung gemeinsam kauft: beide halten je 50 % im proindiviso, so wie es im Grundbuch eingetragen wird.
„Unsere ersten Zimmer wurden in weniger als 48 Stunden gebucht, mit über 80 abgeschlossenen Transaktionen in den wichtigsten Städten des Landes.“
Der Registrierungsprozess entspricht dem einer normalen Immobilie: Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet und zur Eintragung an das Grundbuchamt übermittelt. Im Grundbuch wird der jeweilige Miteigentumsanteil jedes Eigentümers aufgeführt.
Gibt es rechtliche Risiken bei diesem Modell? Welche Garantien bietet habitacion.com den Käufern?
Wir verwenden die Rechtsform proindiviso, die seit 1880 Teil des spanischen Zivilrechts ist – sie ist also bestens etabliert und gesetzlich geregelt. Sie ist die gängigste Form beim Immobilienerwerb in Spanien und bietet daher eine hohe rechtliche Stabilität für das Modell von habitacion.com.
Zeitgleich mit der notariellen Beurkundung des Kaufs unterzeichnen die Käufer einen Miteigentumsvertrag, der die Rechte und Interessen jedes Einzelnen schützt und die Einhaltung der geltenden Gesetzgebung sicherstellt.
Was unterscheidet habitacion.com von anderen Modellen des Wohnungserwerbs?
Unsere Hauptunterscheidung liegt darin, dass wir den Zugang zu geteiltem Wohneigentum ermöglichen. Es ist sehr verbreitet, sich eine Wohnung zur Miete zu teilen – aber kaum jemand denkt dabei an Eigentum.
Wie viele Zimmer bietet ihr aktuell an und in welchen Regionen?
Unsere ersten Zimmer waren innerhalb von weniger als 48 Stunden vergeben. 2023 konnten wir über 80 Transaktionen in Spaniens größten Städten wie Madrid, Barcelona, Valencia oder Granada abschließen. Aktuell haben wir über 21.000 Personen auf der Warteliste und planen, 2025 rund 400 Zimmer anzubieten.
Wie organisiert ihr den Zimmerkauf zwischen Personen, die sich nicht kennen?
Bevor wir eine Immobilie verkaufen, wählen wir kompatible Profile hinsichtlich Lebensstil und Wohngemeinschaft aus. Dieser Prozess umfasst einen Kompatibilitätstest sowie persönliche Gespräche mit allen Käufern, in denen Erwartungen und Werte abgeglichen werden. Wir sorgen zudem dafür, dass sich alle zukünftigen Mitbewohner vorher kennenlernen und sich einig sind, bevor der Kauf abgeschlossen wird.
„Unser Ziel ist es, die Plattform zu skalieren, um uns als führender Anbieter im Markt für Wohnungs-Miteigentum in Südeuropa zu etablieren.“
Sobald die Gruppe feststeht, wird ein Eigentümervertrag abgeschlossen, der alle wichtigen Punkte zum Zusammenleben und zur Verwaltung der Immobilie regelt. Dazu gehören rechtliche Vorgaben, Schutz der Eigentümerrechte, Nutzung gemeinschaftlicher und privater Bereiche, Hausregeln (einschließlich Reinigungsservice als Standard) sowie Verfahren bei Verstößen oder Vertragsauflösung.
Dieser rechtliche Rahmen garantiert ein sicheres, transparentes und nachhaltiges Miteigentumserlebnis für alle Beteiligten.
Welche Käuferprofile sind am häufigsten vertreten?
Junge Menschen zwischen 25 und 35 Jahren, die in Wohngemeinschaften leben und eine langfristig stabilere Alternative suchen, oder Eltern, deren Kinder in Großstädten studieren und lieber in Eigentum investieren möchten, statt vier oder fünf Jahre lang Miete zu zahlen. Auch Führungskräfte und Berufstätige mit häufigen Dienstreisen, die sonst hohe Summen für temporäre Unterkünfte (z. B. über Booking, Airbnb) zahlen, nutzen unser System, um ein festes Zimmer zu besitzen. Ebenso digitale Nomaden, die zwar viel reisen, aber eine stabile Basis (z. B. in Madrid) haben möchten. Schließlich zählen auch geschiedene Personen zu unseren Kunden, die flexible und bezahlbare Wohnlösungen suchen – oder Investoren, die ihr Kapital auf innovative Weise im Immobilienmarkt anlegen möchten.
Welche Rolle spielen andere Beteiligungsmodelle wie das von Urbanitae im Immobilienmarkt?
Modelle wie das von Urbanitae, das auf kollektiver Investition basiert, revolutionieren den Zugang zum Immobilienmarkt. Sie gewinnen zunehmend an Bedeutung, weil sie Investitionen demokratisieren: Auch Menschen ohne großes Vermögen oder Fachkenntnisse können bereits mit kleinen Beträgen in Immobilienprojekte investieren. Außerdem bringen diese Beteiligungsmodelle Innovation in die Finanzierung, Verwaltung und den Zugang zu Immobilien – sie sind die Brücke zwischen Technologie und Bürgerkapital. Kurz gesagt: Modelle wie Urbanitae sind zu einem entscheidenden Motor des Sektors geworden.
Was war bisher eure größte Herausforderung?
Unsere größte Herausforderung ist die hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot. Derzeit haben wir eine Warteliste mit 21.000 Personen. Wir setzen all unsere Kräfte ein, um unser Angebot an Zimmern drastisch zu erweitern, um diese Nachfrage zu decken.
Was sind eure Ziele für die Zukunft?
Unser Ziel ist es, die Plattform so zu skalieren, dass wir uns als Marktführer im Bereich des geteilten Wohneigentums im Süden Europas etablieren. Wir wollen unseren Wirkungskreis stetig erweitern und immer mehr Menschen den Zugang zu Eigentum ermöglichen.
