Navas de Tolosa: Positive Rendite trotz unvorhergesehener Ereignisse
Last Updated on 29 April 2025 by Urbanitae
Bei Urbanitae betonen wir stets, dass jede Investition mit Risiken verbunden ist und dass wir, auch wenn wir alle verfügbaren Mittel einsetzen, um Unwägbarkeiten zu minimieren, keine konkrete Rendite garantieren können. Der Fall des Projekts Navas de Tolosa in Barcelona, dessen Abwicklung wir kürzlich abgeschlossen haben, veranschaulicht diese Realität – und zeigt auch, wie durch proaktives Management und den Fokus auf den Schutz der Interessen der Investoren selbst unter schwierigen Bedingungen positive Ergebnisse erzielt werden können.
Das Projekt, das im Dezember 2021 finanziert wurde, bestand in der Entwicklung eines Gebäudes mit 15 Wohnungen, einer Gewerbefläche und 16 Stellplätzen. Ursprünglich war eine Laufzeit von 22 Monaten und eine geschätzte Rendite von 29,9 % (bei einem IRR von 15,3 %) vorgesehen. Am Ende wurde das Projekt nach 39 Monaten mit einer Bruttorendite von 16,2 % und einem IRR von 4,7 % abgeschlossen.
Was ist passiert?
Die Projektentwicklung wurde von einer Reihe unvorhersehbarer Umstände beeinträchtigt:
– Anstieg der Baukosten: Die Ausschreibung der Bauarbeiten fiel mit einem Zeitraum starker Preissteigerungen und Materialknappheit im Jahr 2022 zusammen. Die endgültigen Baukosten lagen 23 % über der ursprünglichen Schätzung.
– Druck zum Baubeginn: Um den Ablauf der Baugenehmigung zu verhindern – was bedeutet hätte, dass 30 % des Gebäudes als sozialer Wohnraum hätten ausgewiesen werden müssen – mussten die Bauarbeiten zügig begonnen werden, wobei erste Maßnahmen wie Erdarbeiten und Fundamentlegung priorisiert wurden. Dadurch verringerte sich der Verhandlungsspielraum mit Bauunternehmen und Lieferanten.
– Ungünstiges wirtschaftliches Umfeld: Während der Verkaufsphase führten steigende Zinssätze und regulatorische Unsicherheit (insbesondere im Hinblick auf das „Golden Visa“-Programm) zu einer Verlangsamung der Verkäufe. Nach Abschluss der Bauarbeiten war mehr als die Hälfte der Wohnungen noch nicht verkauft.
– Höhere Finanzierungs- und Vertriebskosten: Aufgrund der wirtschaftlichen Lage stieg der Zinssatz für das Bauträgerdarlehen auf 5,5 % an – verglichen mit den ursprünglich geplanten 2,5 %. Zudem mussten die Marketingmaßnahmen verstärkt und die Maklerprovisionen erhöht werden, um den Verkauf anzukurbeln.
Was hat Urbanitae unternommen?
Trotz dieser Herausforderungen arbeiteten wir bei Urbanitae eng mit dem Bauträger zusammen, um Lösungen zu finden, die die Auswirkungen abmildern konnten:
– Projektoptimierung: Verpflichtungen wie die Einrichtung einer Fläche für eine Trafostation wurden aufgehoben und stattdessen als Wohnfläche nutzbar gemacht – was die Einnahmen erhöhte.
– Flexible Verkaufsstrategien: Die Vertriebsansätze wurden angepasst, einschließlich der Möblierung einiger Einheiten und der Zusammenarbeit mit neuen Immobilienagenturen.
– Ankauf verbleibender Einheiten: Um das Projekt abzuschließen, kaufte der Bauträger die drei verbleibenden Stellplätze zum veröffentlichten Preis und verhinderte damit einen Notverkauf mit Abschlag.
Dank dieser Maßnahmen konnte das Projekt, auch wenn die ursprünglichen Erwartungen nicht erfüllt wurden, mit einer positiven Rendite von 16,2 % für die Investoren abgeschlossen werden. Es gab keinen Kapitalverlust, und die Investition konnte in einem sehr schwierigen Umfeld geschützt werden.
Eine Lektion über Risiko und Immobilieninvestitionen
Das Projekt Navas de Tolosa verdeutlicht einen der wichtigsten Grundsätze bei Immobilieninvestitionen: Rendite ist nicht garantiert. Wie bei jeder Investition gibt es Risiken, die sich auf Zeitrahmen und Erträge auswirken können. Es zeigt aber auch, dass Immobilien – im Gegensatz zu den Finanzmärkten – deutlich widerstandsfähiger sind. Und es beweist, dass ein professionelles und aktives Management den entscheidenden Unterschied machen kann, um das Kapital zu erhalten und positive Ergebnisse zu erzielen, selbst unter widrigen Umständen.
Bei Urbanitae bleiben wir unserem Anspruch treu, unseren Investoren alle Informationen transparent zur Verfügung zu stellen – sowohl über Chancen als auch über Risiken jedes Projekts. Unser Ziel ist es, eine langfristige Vertrauensbeziehung aufzubauen, die auf klarer Information, sorgfältiger Projektauswahl und aktivem Management basiert, das auf den Schutz der Interessen unserer Investoren ausgerichtet ist.
