Der Mangel an Bauland in Spanien: Ein entscheidendes Hindernis für den Zugang zu Wohnraum
Der Mangel an Wohnraum in Spanien ist ein Problem, das sich zunehmend verschärft und sowohl Käufer als auch Mieter betrifft. In diesem Kontext hebt ein kürzlich erschienener Bericht von Colliers und APCEspaña einen der Hauptfaktoren hervor: den Mangel an verfügbarem Bauland. Die Studie zeigt, dass die langen Fristen, die notwendig sind, um unbebautes Land in Bauland umzuwandeln, nicht nur den Bau neuer Wohnungen erschweren, sondern auch zu einem Anstieg der Preise auf dem Immobilienmarkt beitragen. Darüber hinaus verschärfen bürokratische Hürden, das Fehlen von Koordination zwischen den Verwaltungseinheiten und rechtliche Schwierigkeiten diese Situation noch weiter.
Das angesammelte Defizit an Wohnraum in Spanien hat alarmierende Ausmaße erreicht. Im Jahr 2023 überstieg der Unterschied zwischen der Nachfrage nach Wohnraum und dem verfügbaren Angebot 408.000 Einheiten, eine Zahl, die, wenn keine Maßnahmen ergriffen werden, bis 2039 auf 2,74 Millionen ansteigen könnte. Diese Diskrepanz betrifft insbesondere große Städte wie Madrid, Barcelona und Valencia, wo die Anzahl der erstellten Haushalte zwischen 3,4 und 5 Mal höher ist als die Anzahl der gebauten Wohnungen, sowie touristische Regionen wie die Kanarischen Inseln, wo der Unterschied sogar siebenmal so hoch ist.
Die Komplexität der Entwicklung von Bauland
Der Prozess, unbebautes Land in Bauland umzuwandeln, ist in Spanien langsam und kompliziert. Laut dem Colliers-Bericht dauert der notwendige administrative und städtebauliche Ablauf in der Regel zwischen 10 und 15 Jahren, und in einigen Fällen sogar über 20 Jahre. Diese Verzögerungen erschweren die Reaktion auf die wachsende Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in den Gebieten, in denen dieser am dringendsten benötigt wird. Zudem sind die rechtliche Unsicherheit und das Fehlen von Klarheit in den Vorschriften zusätzliche Hindernisse für Entwickler und Bauunternehmen.
Die Langsamkeit des Prozesses hat mehrere Ursachen: veraltete städtebauliche Vorschriften, häufige Änderungen der lokalen und nationalen Politik, rechtliche Anfechtungen und komplexe Eigentümerstrukturen. Dies verzögert nicht nur die Generierung von Bauland, sondern erhöht auch dessen Preis aufgrund der Knappheit, was zusammen mit den steigenden Baukosten die Produktion von erschwinglichem Wohnraum weiter einschränkt.
Wirtschaftliche und soziale Folgen des Baulandmangels
Der Mangel an verfügbarem Bauland hat erhebliche Auswirkungen auf die Wirtschaft und die Gesellschaft. Wirtschaftlich gesehen reduziert der Anstieg der Preise für Land und Wohnungen die Gewinnmargen der Entwickler, was den Bau neuer Einheiten entmutigt. Dies erzeugt einen Teufelskreis, in dem das begrenzte Angebot die wachsende Nachfrage nicht ausgleicht, wodurch die Preise noch weiter steigen.
Im sozialen Bereich betrifft diese Situation besonders die vulnerabelsten Gruppen, die immer größere Schwierigkeiten haben, Zugang zu Wohnraum zu erhalten. In Gebieten mit hoher Nachfrage müssen viele Menschen einen erheblichen Teil ihres Einkommens für Miete oder den Kauf von Wohnungen aufwenden, was Ungleichheit schafft und die geografische Mobilität einschränkt. Zudem konzentriert sich das derzeitige Defizit an Wohnraum in Gebieten, in denen dringend mehr Wohnungen benötigt werden, wodurch weniger bevölkerte Regionen und unverkaufte Wohnungen unberücksichtigt bleiben. Dies führt zu einem sozialen Problem, bei dem es beispielsweise für junge Menschen zunehmend schwieriger wird, sich unabhängig zu machen, was dazu führt, dass zwei von drei Personen zwischen 18 und 34 Jahren noch bei ihren Eltern leben und auf sie angewiesen sind, wie aus Daten von idealista hervorgeht.
Laut den Daten der spanischen Zentralbank wurden im ersten Quartal 2024 55.000 neue Haushalte gebildet, und es wird erwartet, dass diese Zahl bis zum Jahresende auf 360.000 ansteigt. Hinzu kommt, dass seit 2022 das Land etwa 1,5 Millionen neue Einwohner aufgenommen hat, wodurch der Anteil der ausländischen Bevölkerung von 9,5 % im Jahr 2015 auf 13,6 % im zweiten Quartal 2024 gestiegen ist. Dieses Bevölkerungswachstum übt einen erheblichen Druck auf Städte wie Madrid und Barcelona aus, die ein Drittel des angesammelten Defizits an Wohnraum konzentrieren, zusammen mit Valencia, Alicante und Málaga, wo die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage weiter wächst.
Lösungen zur Minderung des Problems
Um dieser Krise zu begegnen, schlägt der Bericht von Colliers die Entwicklung eines umfassenden Plans vor, der die administrativen Prozesse beschleunigt und die Koordination zwischen den verschiedenen öffentlichen Verwaltungseinheiten, die in die Verwaltung von Bauland involviert sind, verbessert. Zu den möglichen Lösungen gehört die Einführung von Instrumenten wie der verantwortlichen Erklärung und der digitalen Lizenz, die die Genehmigungszeiten erheblich verkürzen könnten. Es wird auch empfohlen, territoriale Pläne zu fördern, die Kommunen integrieren und Widersprüche zwischen lokalen und autonomen Vorschriften vermeiden.
Kurzfristig könnten einige Maßnahmen Anreize zur Sanierung bestehender Wohnungen, die Flexibilisierung von Nutzungsänderungen von Land zur Erhöhung von Wohnbauflächen und die Fertigstellung von gestoppten Bauprojekten umfassen. Obwohl diese Initiativen das strukturelle Problem nicht lösen würden, könnten sie einen Teil des aktuellen Drucks mildern.
Eine ungewisse Zukunft, wenn keine Maßnahmen ergriffen werden
Das Defizit an Bauland und seine Auswirkungen auf das Angebot an Wohnraum erfordern eine dringende und koordinierte Antwort. Wenn die notwendigen Reformen nicht umgesetzt werden, läuft Spanien Gefahr, in den kommenden Jahrzehnten einen exponentiellen Anstieg des Defizits an Wohnungen zu erleben, was die Krise des Zugangs zu Wohnraum weiter verschärfen würde. Diese Herausforderung stellt eine Gelegenheit dar, die Verwaltung von Bauland zu überdenken und Lösungen zu finden, die sowohl dem Immobilienmarkt als auch den Bürgern zugutekommen.