Vorteile und Nachteile des Erwerbs einer Immobilie im bloßen Eigentum

Angesichts der steigenden Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt suchen viele Käufer und Investoren nach Alternativen zum traditionellen Immobilienkauf. Eine davon ist das bloße Eigentum, ein Modell, das den Erwerb einer Immobilie zu einem reduzierten Preis ermöglicht, im Gegenzug aber den vorübergehenden Verzicht auf ihre Nutzung voraussetzt. Aus Investitionssicht generiert das bloße Eigentum keine unmittelbaren Einnahmen, sondern basiert auf einer künftigen Wertsteigerung des Assets, wodurch es zu einer stärker langfristig ausgerichteten Strategie wird.

Durch dieses System erwirbt der Käufer das Eigentum an einer Immobilie, jedoch nicht das Nutzungsrecht, da der Nießbrauch weiterhin beim Verkäufer verbleibt.

Im Gegenzug für diesen niedrigeren Preis akzeptiert der Käufer, dass er die Immobilie erst nutzen oder rentabel machen kann, wenn der Nießbrauch erlischt. Dadurch entsteht bei dieser Art von Investition eine zentrale zeitliche Komponente.

Das bloße Eigentum ist eine der Möglichkeiten, den Kaufpreis einer Wohnung zu senken, und wird deshalb in Spanien immer beliebter. Doch welche Vor- und Nachteile hat dieses Modell?

Vorteile des bloßen Eigentums

Das bloße Eigentum kann für bestimmte Anlegerprofile interessant sein, insbesondere für diejenigen, die den langfristigen Horizont gegenüber der Erzielung unmittelbarer Einnahmen priorisieren.

– Einsparung beim Wohnungspreis. Immobilien, die unter dieses Modell fallen, zeichnen sich dadurch aus, dass sie einen niedrigeren Verkaufspreis haben als den, den der Markt für eine Immobilie mit denselben Merkmalen vorgibt. Dadurch kann der Käufer Zugang zu Wohnimmobilien erhalten, die er sich andernfalls vielleicht nicht leisten könnte, und dabei eine beträchtliche Summe Geld sparen. Diese anfängliche Ersparnis bietet Investoren eine einzigartige Gelegenheit, ihr Immobilienportfolio zu diversifizieren, ohne bei der Qualität der Immobilie Abstriche zu machen. Dieser Abschlag liegt in der Regel zwischen 30 % und 50 % des Marktwerts, abhängig hauptsächlich vom Alter des Nießbrauchers.

– Langfristig orientierte Investition. Die Rendite realisiert sich erst mit dem Erlöschen des Nießbrauchs, weshalb sie für Personen, die regelmäßige Einnahmen suchen, nicht geeignet ist.

– Bestimmte Kosten und Steuern werden vermieden. Eigentümer, die das Nießbrauchsrecht übertragen haben und das bloße Eigentum behalten, sind nicht zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet: Diese Pflicht fällt dem Nießbraucher zu. Außerdem wird der bloße Eigentümer von den Kosten für Versorgungsleistungen und Reparaturen befreit, solange der Nießbraucher in der Wohnung lebt.

– Möglichkeit, das bloße Eigentum zu verkaufen. Falls der Käufer nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und Geld benötigt, hat er die Möglichkeit, das bloße Eigentum an einen Dritten zu verkaufen, sofern der Nießbrauch respektiert wird. Diese Möglichkeit schafft Liquidität, kann jedoch vom Markt und vom Käuferprofil abhängen.

Nachteile des bloßen Eigentums

Trotz seiner Vorteile weist dieses Modell wichtige Einschränkungen auf, die vor einer Investition bewertet werden sollten.

– Die gekaufte Wohnung kann nicht genutzt werden. Der bloße Eigentümer kann die Wohnung erst nach dem Tod des Nießbrauchers nutzen. Deshalb ist es wichtig zu berücksichtigen, dass der Preis ein Indikator für die möglichen Jahre ist, die er warten muss, bis er das Nutzungsrecht erhält. Je jünger und gesünder der Verkäufer ist, desto günstiger wird die Wohnung sein, da der Zeitraum bis zur möglichen Nutzung wahrscheinlich länger ist. Dies bringt eine zeitliche Unsicherheit mit sich, die nur schwer präzise einzuschätzen ist.

– Kaufkosten, Steuern und Gemeinschaftskosten. Die Kosten des Immobilienkaufs — Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer — müssen vom Käufer der Wohnung getragen werden, mit Ausnahme der kommunalen Wertzuwachssteuer, die der Verkäufer zahlt. Ebenso muss er als Eigentümer, auch wenn er nicht in der Immobilie lebt, die Gemeinschaftskosten und außerordentliche Umlagen übernehmen, die entstehen können. Diese Kosten müssen in die Berechnung der tatsächlichen Rendite der Investition einbezogen werden.

– Neue Kosten für die Eintragung der Immobilie. Wenn der Nießbrauch erlischt, muss der Eigentümer zusätzliche Kosten übernehmen, um das volle Eigentum zu konsolidieren, was die endgültige Rendite mindert, wenn es nicht richtig eingeplant wurde.

– Möglichkeit, dass die Immobilie vermietet wird. Der Käufer kann dies nicht tun, aber der Nießbraucher kann die Wohnung vermieten, wenn er irgendwann nicht darin wohnen wird, und er kann dies ohne Zustimmung des bloßen Eigentümers tun. Dies begrenzt vollständig die Fähigkeit des Investors, während der Dauer des Nießbrauchs Einnahmen zu erzielen.

Alternative zum bloßen Eigentum

Das bloße Eigentum kann also zu sehr konkreten Strategien passen, etwa zum alleinigen Kauf einer Wohnung, ist jedoch nicht die einzige Möglichkeit, in den Immobiliensektor zu investieren.

Es gibt Alternativen, die eine Beteiligung am Markt ermöglichen, ohne auf Liquidität oder die Erzielung regelmäßiger Einnahmen zu verzichten. So ermöglicht Immobilien-Crowdfunding beispielsweise Investitionen in Projekte ab niedrigen Beträgen und in einigen Fällen den Erhalt regelmäßiger Erträge oder Wertsteigerungen innerhalb definierter Zeiträume.

Diese Art von Lösungen kann für diejenigen besser geeignet sein, die Diversifizierung, eine niedrigere Einstiegshürde und eine größere Sichtbarkeit der Investitionsfristen suchen.

In jedem Fall hängt die Wahl zwischen der einen oder anderen Option vom Ziel des Investors ab: Kapitalerhalt, Einnahmengenerierung oder langfristiges Wachstum.

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