Perante o aumento dos preços no mercado residencial, muitos compradores e investidores procuram fórmulas alternativas à compra e venda tradicional. Uma delas é a nua-propriedade, um modelo que permite adquirir um imóvel a um preço reduzido em troca de renunciar temporariamente ao seu uso. Do ponto de vista do investimento, a nua-propriedade não gera rendimentos imediatos, mas baseia-se numa valorização futura do ativo, o que a torna uma estratégia mais próxima do longo prazo.
Através deste sistema, o comprador adquire a propriedade de um imóvel, embora não o seu direito de uso, porque o usufruto continua a pertencer ao vendedor.
Em troca desse preço mais baixo, o comprador assume que não poderá utilizar nem rentabilizar o imóvel até à extinção do usufruto, o que introduz uma componente temporal-chave neste tipo de investimento.
A nua-propriedade é uma das fórmulas para reduzir o preço de compra da habitação e, por isso, é cada vez mais popular em Espanha. Mas que prós e contras tem este modelo?
Vantagens da nua-propriedade
A nua-propriedade pode ser interessante para determinados perfis de investidor, especialmente aqueles que dão prioridade ao longo prazo em detrimento da geração de rendimentos imediatos.
– Poupança no preço da habitação. As habitações abrangidas por este modelo destacam-se por terem um preço de venda mais baixo do que o praticado pelo mercado para um imóvel com as mesmas características. Portanto, o comprador pode aceder a imóveis residenciais aos quais, de outra forma, talvez não pudesse aspirar, poupando assim uma quantia considerável de dinheiro. Esta poupança inicial oferece aos investidores uma oportunidade única de diversificar a sua carteira imobiliária sem comprometer a qualidade da habitação. Este desconto costuma situar-se entre 30% e 50% do valor de mercado, dependendo principalmente da idade do usufrutuário.
– Investimento orientado para o longo prazo. A rentabilidade não se materializa até à extinção do usufruto, pelo que não é adequada para quem procura rendimentos periódicos.
– Evita-se pagar certas despesas e impostos. Os proprietários que tenham cedido o direito de usufruto, conservando a nua-propriedade, não estão obrigados ao pagamento do imposto sobre bens imóveis: essa obrigação recai sobre o usufrutuário. Além disso, o nu-proprietário fica livre dos custos associados a serviços e reparações enquanto o usufrutuário reside na habitação.
– Possibilidade de vender a nua-propriedade. Caso o comprador não disponha de recursos económicos suficientes e precise do dinheiro, tem a opção de vender a nua-propriedade a um terceiro, desde que respeite o usufruto. Esta possibilidade proporciona liquidez, embora possa estar condicionada pelo mercado e pelo perfil do comprador.
Desvantagens da nua-propriedade
Apesar das suas vantagens, este modelo apresenta limitações importantes que devem ser avaliadas antes de investir.
– Não é possível utilizar a casa comprada. O nu-proprietário não pode usufruir da habitação até ao momento do falecimento do usufrutuário. Por isso, é importante ter em conta que o preço é um indicador dos possíveis anos que terá de esperar para obter o direito de uso. Quanto menor for a idade e melhor o estado de saúde do vendedor, mais barata será a habitação, pois é provável que o prazo para poder usufruir dela seja mais longo. Isto implica uma incerteza temporal difícil de estimar com precisão.
– Despesas de compra e venda, impostos e condomínio. As despesas da compra e venda — notário, registo e imposto sobre transmissões patrimoniais — devem ser pagas pelo comprador da casa, exceto a mais-valia municipal, que é paga pelo vendedor. Da mesma forma, embora não viva no imóvel, enquanto proprietário também ficará responsável pela quota do condomínio e pelas despesas extraordinárias que possam surgir. Estes custos devem ser incluídos no cálculo da rentabilidade real do investimento.
– Novas despesas de registo do imóvel. Quando o usufruto se extingue, o proprietário deve assumir custos adicionais para consolidar a plena propriedade, o que reduz a rentabilidade final se não tiver sido previsto corretamente.
– Possibilidade de o imóvel ser arrendado. O comprador não pode fazê-lo, mas o usufrutuário pode colocar a casa em arrendamento se, em algum momento, não for viver nela, e pode fazê-lo sem autorização do nu-proprietário. Isto limita completamente a capacidade do investidor para gerar rendimentos durante a vigência do usufruto.
Alternativa à nua-propriedade
Assim, a nua-propriedade pode enquadrar-se em estratégias muito concretas, como comprar uma habitação sozinho, mas não é a única forma de investir no setor imobiliário.
Existem alternativas que permitem participar no mercado sem renunciar à liquidez ou à geração de rendimentos periódicos. Por exemplo, o crowdfunding imobiliário permite investir em projetos a partir de montantes reduzidos e, em alguns casos, obter rendimentos periódicos ou mais-valias em prazos definidos.
Este tipo de soluções pode ser mais adequado para quem procura diversificação, menor barreira de entrada e maior visibilidade sobre os prazos do investimento.
Em qualquer caso, a escolha entre uma ou outra opção dependerá do objetivo do investidor: preservação de capital, geração de rendimentos ou crescimento a longo prazo.
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