El próximo lunes 16 de noviembre a las 16:00 h (UTC+1) abrimos a inversión el proyecto Playa de las Américas, una nueva oportunidad de deuda sobre un aparthotel ya construido y en explotación en el sur de Tenerife.
Los inversores de Urbanitae participarán con 3,5 millones de euros en un préstamo senior con garantía hipotecaria. La operación tiene un plazo de 24 meses y un tipo de interés fijo del 9,75% anual, con una particularidad: una parte de los intereses se abonará trimestralmente durante la vida del préstamo.
- Apertura a inversión: lunes 16 de noviembre a las 16:00 h (UTC+1)
- Webinar: lunes 16 de noviembre a las 12:00 h (UTC+1) – inscríbete aquí
- Ticket Urbanitae: 3.500.000 euros
- Plazo: 24 meses + posible extensión de 12 meses
- Interés: 9,75% anual
Un aparthotel ya en funcionamiento
El activo es BARRANCO Chic! Apartments, un aparthotel situado en pleno centro de Playa de las Américas, en el municipio de Arona.
Cuenta con 106 apartamentos de categoría dos llaves y cinco locales comerciales con acceso independiente desde la calle.
El inmueble fue adquirido en 2019 por 12,5 millones de euros y sometido posteriormente a una reforma integral, con una inversión en obra cercana a los 10 millones. Desde 2020 está abierto y en explotación, por lo que, a diferencia de una promoción inmobiliaria convencional, no existe riesgo de construcción ni de obtención de licencia.
El aparthotel se encuentra a unos 400 metros de la playa y dentro del eje turístico Arona–Costa Adeje, uno de los principales destinos vacacionales de Canarias.
Un activo que ya genera rentas
Otro elemento diferencial es que la operación parte de un inmueble estabilizado y generando caja.
El aparthotel está operado por Alegría Hotels mediante un contrato de arrendamiento a largo plazo. En los últimos años ha registrado ocupaciones superiores al 82%.
El contrato incluye una renta fija actualizable con el IPC y una parte variable ligada a los resultados. A ello se añaden los alquileres de los cinco locales comerciales.
En conjunto, el activo generó en 2025 alrededor de 1,8 millones de euros en rentas, de los que aproximadamente 1,6 millones proceden de componentes fijos. Estos ingresos permiten atender con margen los intereses del préstamo que deben pagarse trimestralmente.
¿Para qué se utiliza el préstamo?
La financiación total asciende a 16,45 millones de euros, de los que los inversores de Urbanitae aportarán 3,5 millones y el resto procederá de coinversores.
El préstamo tiene dos usos principales.
Por un lado, permitirá cancelar los 9,21 millones de euros de deuda bancaria existente sobre el activo. Es decir, la nueva financiación sustituye al préstamo que actualmente grava el inmueble.
Por otro, permitirá realizar una recapitalización de 6,29 millones de euros, mediante la que el accionista recuperará parte del capital aportado previamente al proyecto.
En otras palabras, no estamos financiando la construcción de un nuevo activo: el inmueble ya existe, está reformado y produce ingresos. La nueva financiación reorganiza su estructura de deuda y capital sobre un activo ya estabilizado.
¿Cómo funciona el interés del 9,75%?
El tipo de interés contractual es fijo, del 9,75% anual, pero se divide en dos componentes:
- Un 5,75% anual se pagará trimestralmente en efectivo, utilizando la caja generada por las rentas del activo.
- El 4% restante podrá pagarse también en efectivo o, a elección de la sociedad prestataria, capitalizarse.
Si ese 4% se capitaliza, no se abona en ese trimestre, sino que se suma al saldo pendiente del préstamo y se paga posteriormente. Además, ese importe pasa a generar intereses.
Por tanto, el tipo no es variable: sigue siendo del 9,75% anual. Lo que puede cambiar es el momento en el que el inversor recibe una parte de esa remuneración.
La operación incluye además un retorno mínimo equivalente a 18 meses de intereses, aproximadamente un 14,6%, en caso de amortización anticipada.
Hipoteca de primer rango y un LTV del 54,5%
El préstamo cuenta con hipoteca de primer rango sobre el aparthotel, además de otras garantías:
- Prenda de primer rango sobre las acciones de la sociedad prestataria.
- Prenda sobre sus cuentas bancarias.
- Prenda sobre los derechos de cobro procedentes de los contratos de alquiler.
El préstamo total representa un 54,5% del valor tasado del activo, que asciende a 30,17 millones de euros.
El LTV relaciona la deuda con el valor del inmueble. En este caso, significa que el préstamo equivale a algo más de la mitad de su valoración actual.
Además, la operación fija un LTV máximo del 57,5%. Si el ratio supera el 55%, se activa un cash sweep: toda la caja neta disponible del activo se destina obligatoriamente a amortizar deuda hasta reducir de nuevo el apalancamiento.
¿Cómo se devolverá el préstamo?
El plazo previsto es de 24 meses, aunque existe una posible extensión de otros 12.
La salida principal prevista es la refinanciación o venta del activo.
Refinanciar significa que, al vencimiento, un nuevo financiador concede un préstamo sobre el aparthotel y con esos fondos se cancela la deuda actual. Es una fórmula habitual en activos patrimoniales que pueden permanecer en explotación durante muchos años: el vencimiento de un préstamo no implica necesariamente que el propietario tenga que vender el inmueble.
La venta completa del aparthotel constituye otra posible vía de salida. La documentación contempla además otras alternativas, como una eventual venta por unidades.
Por qué invertir en Playa de las Américas
Creemos que Playa de las Américas presenta una configuración poco habitual entre nuestros proyectos de deuda: en lugar de financiar una promoción en construcción, se presta sobre un activo terminado, estabilizado y que ya genera rentas recurrentes.
Entre los principales puntos destacan:
- Interés fijo del 9,75% anual.
- Pago trimestral en efectivo de una parte de los intereses.
- Retorno mínimo de 18 meses de intereses, equivalente aproximadamente al 14,6%.
- Hipoteca de primer rango sobre el activo.
- LTV inicial del 54,5%, con límite máximo del 57,5%.
- Cash sweep si el LTV supera el 55%.
- Alrededor de 1,8 millones de euros de rentas anuales.
- Ausencia de riesgo de construcción y licencia.
- Aparthotel en funcionamiento desde 2020 y con ocupaciones superiores al 82%.
- Ubicación en Playa de las Américas, uno de los principales destinos turísticos de Tenerife.
Calendario estimado
El plazo ordinario del préstamo es de 24 meses, con una posible extensión de 12 meses.
Los principales hitos previstos son:
- Noviembre de 2026: concesión del préstamo y cancelación de la financiación bancaria existente.
- Trimestralmente: pago del componente en efectivo del interés, equivalente al 5,75% anual.
- Noviembre de 2028: refinanciación o venta prevista del activo y devolución del principal y de los intereses capitalizados, en su caso.
¿Tienes dudas sobre el proyecto?
Puedes plantear tus preguntas en el webinar de Playa de las Américas, que celebraremos el lunes 16 de noviembre a las 12:00 h (UTC+1).
La apertura a inversión será el lunes 16 de noviembre a las 16:00 h (UTC+1).
También puedes escribirnos a contacto@urbanitae.com o llamarnos al (+34) 911 23 25 22.
