Invierte en Usera con 5 pisos reformados y listos para alquilar
Last Updated on 13 febrero 2026 by Equipo Urbanitae
Presentamos una operación diferencial dentro de Direct Investments: la adquisición conjunta de cinco apartamentos residenciales en el distrito de Usera (Madrid), todos ellos recientemente reformados, completamente amueblados y actualmente alquilados.
Se trata de una inversión estructurada como cartera diversificada dentro de una misma unidad de acto, con cada activo ya segregado y configurado como finca registral independiente. Este elemento aporta:
- Seguridad jurídica
- Flexibilidad en la gestión
- Posibilidad de desinversión individualizada
- Reducción del riesgo concentrado
Una estructura poco habitual en operaciones de este tamaño que combina escala y diversificación real.
Rentabilidad inmediata y potencial estratégico
Los cinco apartamentos se encuentran alquilados a precio de mercado, con garantía de rentas en vigor y posibilidad de desistimiento sin penalización. Esto permite generar ingresos desde el primer día, sin necesidad de acometer reformas ni inversiones adicionales.
Desde el punto de vista financiero:
- Rentabilidad neta estimada: 4,8% en alquiler tradicional
- TIR estimada del 13,5% con apalancamiento y venta en 5 años
- Ganancia patrimonial estimada superior a 239.721 €
La estrategia combina compra, alquiler y eventual venta para maximizar la TIR. No obstante, incluso sin desinversión, se trata de una inversión patrimonial sólida que genera rentas mensuales constantes en una de las zonas con mayor dinamismo residencial del sur de Madrid.
Hay que notar que el ejercicio financiero se ha elaborado con una financiación tipo en España para persona física (70% de apalancamiento a 30 años al 2%), utilizada únicamente como referencia para analizar el impacto en la TIR. Las condiciones reales podrán variar según el perfil y situación de cada inversor.
Además, la cartera incorpora un componente estratégico adicional: la posibilidad de solicitar licencia para uso turístico, lo que permitiría optimizar ingresos y dotar a la inversión de mayor flexibilidad operativa.
Usera: un distrito en plena fase expansiva
El distrito de Usera, integrado en el sur de Madrid, cuenta con aproximadamente 150.000 habitantes y se ha consolidado como uno de los distritos más dinámicos y densamente poblados de la capital.
En los últimos años ha experimentado una progresiva transformación urbana que está favoreciendo su integración natural con el centro de la ciudad, consolidándose como una extensión cada vez más conectada y atractiva de Madrid.
Evolución del mercado inmobiliario
Desde la perspectiva del mercado inmobiliario, Usera atraviesa una fase claramente expansiva. En los últimos cinco años, el precio de la vivienda en compraventa ha mostrado una evolución progresiva, con crecimientos moderados en 2022 y 2023, seguidos de una aceleración muy significativa en 2024 y, especialmente, en 2025 (+19,5%), culminando en 2026 con un nuevo impulso del +21,2%. Este cambio de ritmo confirma la consolidación del distrito dentro del ciclo alcista del mercado madrileño, reduciendo el diferencial histórico frente a otras zonas más céntricas.
El mercado del alquiler presenta una dinámica aún más intensa. Tras iniciar una senda claramente alcista en 2023 (+7,7%) y 2024 (+8,3%), las rentas experimentaron un fuerte repunte en 2025 (+21,5%) y han mantenido el crecimiento en 2026 (+11,9%). Esta evolución responde a una demanda estructuralmente sólida, impulsada por la elevada densidad poblacional del distrito, su proximidad al centro de Madrid y la limitada oferta disponible. La combinación de revalorización en compraventa y tensión en alquiler refuerza el posicionamiento de Usera como una de las zonas con mayor potencial dentro del sur de Madrid para estrategias de inversión residencial a medio plazo.
Conectividad, servicios y transformación urbana
La vivienda en Usera goza de una ubicación estratégica, muy próxima a servicios, zonas comerciales, hospitales, parques y oferta cultural, y excelentemente conectada con el centro mediante:
- Metro (L6 y L3)
- Cercanías C5
- Accesos directos a M-30 y A-42
Además, el Ayuntamiento de Madrid está desarrollando un nuevo itinerario peatonal que conectará la plaza de las Tizas con Madrid Río, cuya finalización está prevista para 2026. Este corredor reforzará la integración del distrito con uno de los principales ejes verdes de la ciudad, contribuyendo a la revitalización del entorno y al incremento del valor residencial y comercial.
¿Por qué invertir en esta cartera?
La oportunidad Isabelita Usera tiene múltiples atractivos:
- Cinco activos independientes ya reformados y alquilados
- Rentabilidad inmediata del 4,8%
- Potencial de TIR del 13,5% con apalancamiento
- Posible optimización vía licencia turística
- Zona con crecimientos superiores al 20% en compraventa
- Mercado de alquiler tensionado y con oferta limitada
En conjunto, se trata de una operación pensada para inversores que buscan rentabilidad desde el primer día, diversificación real, estabilidad en el cash flow y potencial de crecimiento patrimonial, en uno de los distritos con mayor recorrido del sur de Madrid.
