Los proyectos de reforma y rehabilitación de edificios viven un gran momento en el inmobiliario. Es algo que hemos vivido de primera mano en Urbanitae, pues la financiación alternativa también ha apostado por ellos. Buen ejemplo de ello es el proyecto Tánger, basado en un edificio ya construido en San Sebastián de los Reyes (Madrid). Tánger se financió en 2021: te contamos cuál fue el resultado en nuestra serie sobre casos de éxito.
El proyecto Tánger consistió en la reforma de un edificio de los años 80 situado en el casco histórico de San Sebastián de los Reyes para transformarlo en 16 espacios diferentes: ocho lofts y ocho viviendas. Antes de comercializarse, 11 de las 16 unidades ya estaban reservadas. La promotora del desarrollo era Edifik Madrid, una compañía especializada en proyectos de pequeña y mediana envergadura que ofrece servicios globales de arquitectura, asesoramiento técnico y de inversión. (Con Edifik, financiamos posteriormente el proyecto Deltas Madrid, con el que superamos por primera vez los 1.000 inversores). El edificio, situado en la calle Tánger, había sido adquirido por la promotora en 2020 por 570.000 euros.
Éxito en rentabilidad
El proyecto Tánger, cuyo capital e intereses fueron devueltos en noviembre de 2022, obtuvo financiación por un importe de 1.300.000 euros. La rentabilidad estimada para el inversor era de un 17,5% anual en 15 meses, es decir, casi un 22% sobre el total del capital invertido. Sin embargo, la rentabilidad lograda finalmente alcanzó un 23,6 %, superando las expectativas de inversión, con una TIR de un 17,2%. La tasa interna de retorno sí fue ligeramente inferior a la prevista (17,5%), debido al retraso de un mes en la devolución del proyecto –de 15 a 16 meses–.
La operación se estructuró vía deuda. Los inversores de Urbanitae concedieron un préstamo a tipo fijo a la sociedad creada para el proyecto. Como en los proyectos de crowdlending, no era necesario que se vendieran todas las unidades para lograr la rentabilidad. Además, el porcentaje de reservas de casi el 70% y la existencia de garantía hipotecaria potenció el atractivo del proyecto Tánger.
Los proyectos de reforma y rehabilitación, al alza
La alta demanda de viviendas y la escasez de suelo han hecho que se busquen alternativas a la construcción para cubrir esta necesidad residencial. Esto ha derivado en que la reforma y la rehabilitación de edificios ganen popularidad entre inversores y profesionales del inmobiliario. En paralelo, cada vez más instituciones ofrecen ayudas, financiación e incentivos fiscales para promover la rehabilitación de edificios, con el fin de renovar nuestro parque inmobiliario antes de 2050.
Especialmente en las grandes ciudades con mayor densidad de población, la disponibilidad de suelo para construir es bastante limitada. Esto, sumado a otras variables como la sostenibilidad y la eficiencia energética, ha impulsado los proyectos de renovación y rehabilitación de edificios antiguos, muy importantes para la orientación del inmobiliario hacia los criterios ESG. Dado que el 80% de los edificios residenciales no son eficientes energéticamente en España, proyectos como Tánger son a la vez un revulsivo medioambiental y una oportunidad muy rentable.
