“Hay un ‘gap’ de 5.000 millones en financiación alternativa en España”
La tecnología no resolverá por sí sola los problemas del sector inmobiliario, pero su contribución será decisiva. La financiación alternativa mediante crowdfunding es un buen ejemplo en España, como puso de manifiesto nuestro CEO, Diego Bestard, en la mesa redonda “¿Tiene el proptech soluciones para los problemas estructurales del inmobiliario?” de la Proptech Expo Conference, en el marco del SIMA 2022.
Bestard participó junto a Arturo Carballo. head of Strategy & Corporate Development de la consultora CBRE; Silvia Escámez, co-founder & CEO del bróker hipotecario Finteca, y Ferran Font, director de Estudios del portal especializado Pisos.com. Urbanitae ha estado presente, además, durante toda la feria, como partner de SIMAPRO, orientado a promotores, inversores, Administraciones públicas y otros profesionales del real estate.
Para el CEO de Urbanitae, uno de los problemas estructurales del inmobiliario en España es el desajuste entre la demanda y la oferta existente. Urbanitae –que ha financiado más de 20 millones de euros en operaciones inmobiliarias solo en lo que va de 2022– trabaja por incrementar esa oferta, facilitando a los promotores el acceso a financiación, que en España depende en un 90% de los bancos.
Potencial de la financiación alternativa en España
“En otros países de nuestro entorno, la financiación alternativa está entre el 40 y el 60% del total en inmobiliario –explica Bestard–. Si cada año se conceden unos 10.000 millones en crédito promotor en España, eso significa que tenemos un gap de 4.000-5.000 millones en financiación alternativa”. El potencial es más evidente si tomamos en cuenta que actualmente hay 1,3 billones de euros en depósitos en España.
Para Ferran Font la falta de oferta y la escasez de suelo finalista es uno de los dos problemas estructurales del inmobiliario en España. El segundo, derivado del anterior, es precisamente el cada vez más difícil acceso a la vivienda, sobre todo para los menores de 35 años, sea en régimen de propiedad como de alquiler. Estos problemas “no los puede solucionar el proptech, pero sí puede ayudar mucho”, apunta Font, mejorando todo el proceso de compra de una vivienda.
Una pieza clave en el proceso es la financiación. A juicio de Silvia Escámez, “seguimos ofreciendo la misma financiación que hace 50 años: la banca sigue sin ofrecer soluciones a la realidad”. En este sentido, Finteca se presenta como un player capaz de brindar alternativas a los interesados en adquirir una vivienda, como la compra con un inversor o el alquiler con opción a compra.
A pesar de todo, para Arturo Carballo “la banca sí ha dado pasos más rápido que el real estate”. Si hace unos años el sector financiero invertía cerca de un 2% en innovación, “ahora está en el 7%, justo detrás de las empresas de software, que dedican entre un 8 y un 9%”. El contraste con el inmobiliario –1,5%– es palmario. A juicio de Carballo, esto está cambiando y “lo que el fintech ha vivido en los últimos años vamos a empezar a vivirlo en el inmobiliario”.
España, referente en ‘proptech’
El auge del proptech es una realidad global. El número de startups tecnológicas que operan en el sector inmobiliario ha crecido un 300% en los últimos diez años, según JLL. Solo en los primeros seis meses de 2021 movilizaron 9.700 millones de dólares en inversiones, una cifra récord, de acuerdo con la consultora. Guarismos que suben hasta los 32.000 millones de dólares si computamos el capital riesgo en el total de 2021.
El potencial de mejora es enorme. “De todo el venture capital global, solo el 2% se destina al proptech”, explica Carballo. Del mismo modo, solo el 2% de los unicornios –startups cuya valoración alcanza los 1.000 millones de dólares–, son proptech. “Estamos viendo un cambio de tendencia”, con cifras récord de inversión este año y el pasado.
Como recuerda Diego Bestard, en España, el sector cuenta con representantes de altura, como los iBuyers Tiko, Clikalia o Housfy. En los últimos años, el protagonismo de nuestro país en la escena proptech ha ido en aumento. Según CBRE, el año pasado se destinaron 683 millones a este sector en España. Si miramos las cifras de ESCP Business School, España se sitúa en la segunda posición global en inversión proptech –solo por detrás de Estados Unidos–, con 856 millones de euros invertidos en los 12 meses anteriores a julio de 2021.
Buscando al Jobs del ‘real estate’
En todo caso, parece que la digitalización en real estate se traducirá en mejoras incrementales, como los propios iBuyers. Es decir, la tecnología contribuirá mayormente a optimizar procesos, no tanto a cambiar el modelo de negocio, que sigue siendo esencialmente el mismo. De hecho, el grueso de la inversión se dirige “a los básicos”, como recuerda Carballo: un CRM, el uso de bases de datos y “algo que te permita analizar y dar seguimiento a tus KPI”, en palabras de Ferran Font.
A diferencia de lo ocurrido en la automoción o en el retail, por ejemplo, “el inmobiliario no ha vivido aún su momento iPhone”, señala Criado. Para Diego Bestard, es poco probable que suceda: “El momento iPhone no cambió solo la telefonía, cambió todo. El sector inmobiliario es tan amplio que me cuesta ver a alguien como Steve Jobs. Habrá un momento iPhone, pero en microsectores dentro del sector inmobiliario”.
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