Vivienda en 2025: tensión en el alquiler y precios al alza
Last Updated on 12 mayo 2025 by Urbanitae
El primer trimestre de 2025 ha dejado claro que el mercado del sector inmobiliario español continúa su marcha ascendente, aunque lo hace en un contexto lleno de contrastes y con no pocos desafíos por delante. Con una economía que muestra signos de recuperación, pero aún bajo la sombra de la incertidumbre global, el sector se enfrenta a una realidad compleja, marcada por una demanda sostenida, una oferta limitada y múltiples factores externos que condicionan su evolución.
En Urbanitae hemos repasado los principales datos del primer trimestre para entender mejor hacia dónde vamos: encontrarás nuestro informe completo al final de este artículo.
Precio de la vivienda y obra nueva en 2025 para el sector inmobiliario
La obra nueva sigue siendo un refugio para compradores e inversores. En los tres primeros meses del año, los precios de la vivienda (nueva y usada) subieron un 2,9% según Tinsa. Este crecimiento moderado refleja una demanda constante, especialmente en grandes ciudades, a pesar de los obstáculos que afrontan los promotores: encarecimiento de costes, escasez de suelo y trabas urbanísticas. Siguiendo esta idea, la CNMC propuso agilizar los procesos de urbanización y simplificar la normativa urbanística, con el objetivo de desbloquear proyectos que hoy se ven frenados por la burocracia.
En este sentido, y según recoge Idealista, en 2024 se vendieron más de 65.000 viviendas de obra nueva en España, un 8,7% más que el año anterior, aunque solo representan el 9,1% del total de operaciones. Madrid lidera con 3.729 ventas, seguida de Málaga a nivel provincial. Además, más de 100.000 nuevas construcciones se iniciaron en todo el país, el 86% destinadas a vivienda libre.
Por su parte, el mercado de segunda mano ha seguido mostrando un gran potencial, con una subida de precios que sorprende por su intensidad y por su persistencia, incluso en un contexto económico todavía marcado por la cautela. El precio medio de la vivienda usada creció un 4,2% en solo tres meses, alcanzando los 2.489 euros por metro cuadrado, lo que supone el mayor incremento trimestral registrado en la última década. Esta evolución refleja un desequilibrio evidente entre la oferta disponible, que sigue siendo escasa en muchas grandes ciudades, y una demanda que, lejos de retraerse, se mantiene sólida.
Comportamiento de la compraventa
Las operaciones de compraventa también han arrancado en 2025 con fuerza. En febrero, se alcanzaron las 59.682 transacciones, el mejor dato para ese mes desde 2008, según datos del INE, con un incremento del 13,9% respecto al mismo periodo del año anterior. La inversión extranjera, que creció un 15% durante 2024, ha sido clave para explicar esta buena dinámica, especialmente en zonas costeras y destinos turísticos. Ingleses y marroquíes destacan como los principales compradores, según el Consejo General del Notariado.
Sin embargo, se prevé que esta tendencia se modere en los próximos meses, debido a cambios regulatorios como la eliminación de las Golden Visa y el posible endurecimiento fiscal para compradores extracomunitarios no residentes. Por otro lado, el acceso al crédito hipotecario empieza a mostrar signos de recuperación: en enero se firmaron 38.058 hipotecas (+11% interanual), favorecidas por la caída del tipo de interés medio al 3,08%, el más bajo desde abril de 2023, según el INE.
Comportamiento del alquiler
El mercado del alquiler continúa en plena escalada, empujado por un aumento de la demanda que responde tanto a las dificultades para comprar como a cambios sociales y laborales. A cierre de marzo, según el portal Idealista, los precios del alquiler aumentaron un 10,3% interanual, alcanzando los 14 euros por metro cuadrado a nivel nacional. Las capitales más tensionadas, como Barcelona (23,5 €/m²), Madrid (21,2 €/m²) y San Sebastián (17,7 €/m²), siguen liderando este ranking.
En paralelo, el modelo build to rent sigue ganando terreno como respuesta a la escasez de oferta: actualmente, hay más de 11.000 viviendas de este tipo en desarrollo, con especial concentración en Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana.
Precios y semáforo de ciudades, qué sube y qué baja
Durante el primer trimestre de 2025, el mercado inmobiliario español ha mostrado una notable heterogeneidad territorial, con comportamientos muy dispares según la provincia. Según datos de Fotocasa, regiones como Baleares, Madrid y Murcia han registrado subidas de precios especialmente acusadas, impulsadas por una fuerte presión de la demanda y una oferta claramente insuficiente, mientras que otras zonas han comenzado a experimentar retrocesos significativos. Este es el caso de provincias como Toledo, Ávila o Guadalajara, donde los descensos responden a un menor dinamismo económico o a una corrección tras picos anteriores. Esta disparidad creciente evidencia la necesidad de abordar el análisis del sector con una perspectiva más local y matizada, que tenga en cuenta las particularidades de cada mercado.
Perspectivas para el resto del año
Mirando hacia los próximos meses, las estimaciones publicadas por CaixaBank Research dibujan un escenario moderadamente optimista para el sector inmobiliario español, con una previsión de crecimiento en el precio de la vivienda que podría alcanzar el 7,2% a lo largo de 2025; una cifra que, si bien supone una cierta moderación respecto a años anteriores, continúa reflejando la solidez estructural de la demanda, especialmente en los grandes núcleos urbanos y zonas con atractivo turístico o laboral.
En paralelo, se espera que la actividad en el mercado residencial se mantenga elevada, alcanzando aproximadamente 650.000 operaciones de compraventa al cierre del ejercicio y alrededor de 135.000 visados de obra nueva, lo que confirmaría una recuperación sostenida de la actividad promotora, aún insuficiente para satisfacer la demanda acumulada, pero claramente en ascenso respecto a los niveles de 2023.
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