Estas son las 12 medidas del Gobierno para mejorar el acceso a la vivienda en España
El acceso a la vivienda es uno de los grandes retos actuales en España. El mercado inmobiliario se encuentra en una situación de alta tensión debido a una importante falta de vivienda para el actual nivel de demanda, con un nivel de construcción de vivienda nueva que no es capaz de satisfacer la demanda derivada del notable crecimiento de población y hogares que se ha producido en España, particularmente en los últimos tres años.
Factores como la subida de los costes de construcción, el incremento en los tipos de interés de las hipotecas, la falta de terrenos urbanizables y las dificultades administrativas para desarrollar nuevos proyectos han contribuido a una creciente dificultad para acceder a viviendas a precios asequibles. Además, el mercado del alquiler sigue sufriendo un importante auge de precios, debido al fuerte desequilibrio entre oferta y demanda, especialmente en zonas tensionadas como Madrid o Barcelona.
El debate no es ajeno a la agenda política, y la vivienda se ha convertido en uno de los temas principales y más discutidos, siendo objeto, por parte de los diferentes partidos, de propuestas para garantizar un acceso más asequible, con un importante foco en la población más joven. Con este contexto, el Gobierno de España, encabezado por Pedro Sánchez, ha presentado un paquete de 12 medidas a través de las que pretenden aliviar la crisis de la vivienda y equilibrar el mercado. En Urbanitae, hemos analizado en detalle cada una de estas iniciativas:
1. Transferencia de viviendas y suelo a la Empresa Pública de Vivienda
Esta medida busca aumentar el parque de vivienda pública destinada al alquiler social. Con la cesión de más de 3.300 viviendas y dos millones de metros cuadrados de suelo, se pretende garantizar un acceso más asequible a la vivienda y fomentar la construcción de nuevos inmuebles con fines sociales.
Sobre esta medida, José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales de Urbanitae, considera “esenciales los mecanismos de colaboración público-privada, dado que los presupuestos públicos, por sí solos, no podrán afrontar el nivel de inversión requerida. El éxito de esa colaboración exigirá que la fijación de precios y costes sea realista, para que el privado apueste por invertir en un entorno de seguridad jurídica y garantía suficiente de recuperación de su inversión”.
2. Incorporación de viviendas de la Sareb (o banco malo)
La gestión de 13.000 viviendas, que pasarán inmediatamente a formar parte del parque público, junto con otras 17.000 previstas, tiene como objetivo aumentar significativamente la oferta de alquiler social. Este movimiento busca aprovechar los activos en manos de la Sareb para dar respuesta a la alta demanda de vivienda asequible.
3. Prioridad en la adquisición de suelo y vivienda
La empresa pública de vivienda contará con preferencia en la compra de suelo y viviendas, con el objetivo de facilitar una gestión estratégica y ágil para desarrollar proyectos de vivienda destinados al alquiler asequible, promoviendo un uso eficiente de los recursos.
4. Reforma de la ley del suelo
Con esta reforma, se busca eliminar trabas administrativas y burocráticas para agilizar la promoción de viviendas. La medida pretende acelerar la construcción de inmuebles nuevos y responder a la creciente demanda, especialmente en las zonas de mayor tensión inmobiliaria. “Hay que recordar la importancia que tiene la diligencia y agilidad en la tramitación de permisos: 12 meses de retraso en la concesión de una licencia incrementan el coste de la vivienda en torno al 5%, porque el comprador del suelo exige un mayor retorno por su capital”, señala Gómez-Acebo.
5. Lanzamiento de un PERTE para la construcción modular
Este Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica (PERTE) pretende fomentar la construcción modular e industrializada, una alternativa más rápida y económica a los métodos tradicionales, permitiendo reducir significativamente los tiempos de construcción y los costes asociados. Un PERTE que tienen intención de centralizar en Valencia, con el objetivo de impulsar el tejido económico de las zonas afectadas por la DANA. Como valora Gómez-Acebo, “Es una medida que va en la dirección correcta. El coste de construir vivienda ha aumentado significativamente tras la crisis de las cadenas de suministro, surgida con la guerra de Ucrania; a la fuerte subida en el precio de los materiales, que no se ha revertido, se une una preocupante ausencia de mano de obra en el sector de la construcción, situación que se agravará en el momento que se pongan más viviendas en carga. Por tanto, la construcción modular e industrializada son el camino para construir más rápido y barato, paliando esa creciente ausencia de profesionales y oficios de obra”.
6. Rehabilitación de viviendas vacías para alquiler asequible
El objetivo de esta iniciativa es revitalizar el parque de viviendas desocupadas y destinarlas al alquiler asequible durante al menos cinco años. Para ello, se implementarán programas de rehabilitación que mejorarán la calidad de las viviendas mientras se aumenta la oferta disponible.
7. Exención fiscal del 100% en el IRPF para ciertos alquileres
Con esta medida, el Gobierno tiene como objetivo incentivar a los propietarios a ofrecer alquileres a precios razonables, alineados con el índice de precios de referencia de la ley de vivienda. Esta exención busca equilibrar el mercado del alquiler y proteger a los inquilinos de precios abusivos.
8. Limitación a la compra de viviendas por extranjeros no residentes
Con el fin de frenar lo que el Gobierno considera especulación inmobiliaria, establece restricciones para que los extranjeros no residentes no puedan adquirir inmuebles en determinadas zonas tensionadas, dando prioridad al acceso de los ciudadanos locales.
En este sentido, José María Gómez-Acebo señala una llamativa desigualdad en el tratamiento fiscal en este ámbito: «La fiscalidad para un comprador extranjero que compra una segunda residencia en España es, en esencia, la misma que para un comprador español de primera residencia, a pesar de tratarse de un bien de primera necesidad».
9. Blindaje de la vivienda protegida de titularidad pública
Esta medida quiere asegurar que las viviendas de protección oficial permanezcan en manos públicas y no sean vendidas en el mercado libre, garantizando su disponibilidad como recurso para quienes más lo necesitan a largo plazo.
10. Consideración de viviendas turísticas como actividad económica sujeta al IVA
Al calificar el alquiler turístico como una actividad económica sujeta al IVA, el Gobierno busca equilibrar el mercado inmobiliario, incentivando el uso residencial frente al turístico y regulando esta práctica que afecta la disponibilidad de viviendas habituales.
11. Condicionamiento de beneficios fiscales de las socimis
Las socimis, entidades clave en el mercado de alquiler, deberán ajustarse a nuevos criterios que las obliguen a promover alquileres asequibles si desean mantener sus ventajas fiscales. Esta medida ha sido recibida por algunos actores del sector como un “castigo” a aquellas socimis centradas en residencial, si bien se admite que el golpe podría haber sido más severo, ya que no afecta a aquellas entidades que se dedican a otros activos como centros de datos, oficinas o logística, que son mayoría.
12. Nuevo Plan Estatal de Vivienda
Previsto para 2026, este plan priorizará a colectivos vulnerables, jóvenes y mayores, ofreciendo ayudas adaptadas a sus necesidades y condiciones. Busca atender los retos estructurales del mercado inmobiliario, fomentando la inclusión y la accesibilidad.
Estas medidas representan un esfuerzo integral para abordar la crisis de vivienda en España. Sin embargo, según el experto de Urbanitae «se necesita que los mayores esfuerzos se centren en aumentar el parque de viviendas en los principales polos de demanda, dando mayor agilidad administrativa para fabricar suelo de uso residencial, conceder licencias con más agilidad y reducir las trabas al sistema financiero (tanto bancos como alternativo) para que acompañe con recursos económicos la importante cantidad de viviendas que se necesitan construir; y para que los compradores puedan acceder a la compra, otra medida puede ser reducir los impuestos para la compra de la primera vivienda”.
