¿Cómo elige Urbanitae los proyectos que financia?
Hoy queremos hablarte de uno de los aspectos más importantes a la hora de invertir en crowdfunding inmobiliario: la elección de los proyectos en los que invertir. En concreto, veremos cómo elige Urbanitae los proyectos que decide financiar… y por qué esa selección explica buena parte del éxito de la compañía.
Sabemos que, a la hora de invertir, hay dos grandes estrategias: la activa y la pasiva. La primera exige la implicación directa del inversor –o la de un experto en su nombre– para saber dónde invertir en cada momento en función de un análisis constante del mercado. La inversión pasiva confía en la trayectoria ascendente del mercado a largo plazo, por lo que se limita a replicar su rentabilidad, con mucho menos esfuerzo.
En Urbanitae, combinamos los dos enfoques. Por una parte, un equipo de expertos se encarga de seleccionar los proyectos que tiene sentido financiar. Son ellos los que hacen la mayor parte del trabajo. Pero es el inversor el que decide: una vez publicado un proyecto, el inversor puede consultar toda la información disponible sobre él y decidir si invertirá en él o esperará a una oportunidad de inversión que le convenza más.
En este artículo os contamos cómo es la primera parte del proceso. Es decir, cómo un proyecto inmobiliario se convierte en un proyecto de Urbanitae.
Cómo elige Urbanitae los proyectos
El equipo encargado de filtrar los proyectos que llegan a la plataforma es Real Estate. Además de las numerosas propuestas que nos llegan por el formulario de contacto, muchos proyectos nos llegan directamente. A fuerza de haber financiado ya casi un centenar de proyectos con más de 50 promotores, somos conocidos por ser un socio fiable. A veces, es el propio banco quien nos recomienda a los promotores.
Una vez tenemos la propuesta, analizamos cuatro puntos claves para determinar si el proyecto reúne las condiciones para ser financiado en la plataforma.
Promotor
Todo empieza en el promotor. En Urbanitae, antes de evaluar un proyecto nos fijamos en la actividad pasada y presente del promotor. Es decir, comprobamos que cuenta con la solvencia necesaria para gestionar un proyecto como el que nos plantea. Si la promoción es interesante pero el promotor no tiene experiencia en la zona o el tipo concreto de proyecto, a veces planteamos la figura de un promotor asociado que invierta en el proyecto o participe en los honorarios.
Otro de los aspectos fundamentales para nosotros es el acceso a financiación del promotor. En muchos de nuestros proyectos, los inversores aportan el capital necesario para comprar el suelo o soportar los costes del inicio de las obras hasta que llega el préstamo promotor. Por eso, comprobamos cómo es la relación del promotor con los bancos hablando directamente con las entidades financieras.
Comercialización
Otro factor clave a la hora de aprobar un proyecto es que los precios de venta tengan sentido ahora, no en el futuro. Para ello, chequeamos si dichos precios están en línea con el mercado y pedimos una valoración externa a los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) con los que colaboramos por toda España. En los proyectos de plusvalías, incorporamos a la documentación del proyecto un informe de tasación independiente.
Además, necesitamos verificar el grado de avance comercial de la promoción. La mejor demostración del atractivo del proyecto es que ya cuente con un grado de ventas o de reservas razonable. Este porcentaje de reservas es, además, fundamental para lograr el préstamo promotor necesario para completar el proyecto, y suele estar alrededor del 50% o por encima.
Aspectos administrativos
Otro de los puntos claves de un proyecto es la licencia de obra por su importancia en los plazos. Que el proyecto ya tenga licencia es la situación idónea, pero no siempre es posible. En ese caso, en Urbanitae verificamos que los plazos indicados por el promotor en su plan de negocio sean verosímiles –y los solemos ajustar al alza, por prudencia–. En este caso, hablamos directamente con las Administraciones para comprobarlo.
Evaluación de la obra
Al mismo tiempo, comprobamos que los costes de construcción planteados por el promotor son razonables. En este caso, incorporamos la figura del project monitoring. Es decir, validamos, con un agente externo, la viabilidad técnica, administrativa y económica del proyecto; ese agente externo comprueba, también, el correcto desarrollo de las obras a través de informes periódicos.
El comité de inversiones
Una vez verificados estos cuatro puntos, si las condiciones son buenas, el proyecto se somete a la evaluación de un comité de inversiones, que se reúne cada semana en Urbanitae. En este comité se revisan las cuatro grandes áreas que hemos señalado con el input añadido de expertos independientes. No es necesario que el proyecto se apruebe en la primera sesión. Eso sí, para tener luz verde, el comité debe aprobar el proyecto por unanimidad.
La selección de los proyectos en Urbanitae es un punto fundamental, ya que nuestra reputación está unida a ellos. Aunque insistimos en que las rentabilidades logradas en el pasado no garantizan las que se obtengan en el futuro, lo cierto es que nuestros inversores aprecian mucho este proceso de selección. En otras palabras, confían en que si Urbanitae ha dado su visto bueno, el proyecto será una buena oportunidad de inversión.
Eso es lo que nos hace mantener nuestro nivel de exigencia y priorizar no tanto la rentabilidad como la seguridad de nuestras inversiones. Por el momento, los resultados y la valoración de nuestros inversores son nuestro mejor aval.
