Todo sobre los préstamos con garantía hipotecaria

Ya hemos hablado en el blog de la importancia de ratios como el loan-to-value o el loan-to-cost en el crowdlending inmobiliario. La idea tras ellas es medir el riesgo de un préstamo. Algo muy útil para saber no solo si compensa financiar una operación, sino también qué interés exigir a cambio: más alto cuanto mayor sea el riesgo.

¿Qué es la garantía hipotecaria?

Las garantías constituyen un paso más a la hora de curarse en salud. Lo normal es que quien pide el préstamo responda con todos sus bienes –presentes y futuros– para cumplir con su obligación. Pero en ocasiones, el acreedor –quien da el préstamo– puede exigir algo más que la solvencia. Las garantías son, justamente, eso: mecanismos que garantizan que el acreedor podrá recuperar su dinero. 

Tipos de garantía hipotecaria

Garantías personales

En las primeras interviene un tercero: se establece que otra persona se hará cargo de la deuda en caso de que el prestatario no pueda. Las garantías reales se llaman así porque están vinculadas a un bien real, tangible, que puede ser ejecutado. Es decir, establecen que quien pone el dinero se quede con un bien si quien lo toma prestado no puede pagarle. Lo de real también tiene que ver con su eficacia, que no está sujeta a batallas legales, por así decir. 

Garantías reales

Dentro de estos derechos reales de garantía existen varios tipos. Algunos de los más comunes son la prenda y la hipoteca –de lo que veníamos a hablar en este artículo–. Hay dos diferencias principales entre prenda e hipoteca. La primera es que en la prenda es un bien mueble lo que se fija como garantía: un automóvil, mercancías, títulos de crédito, etc. Además, con la prenda se transfiere la propiedad: el acreedor es el nuevo propietario del bien que se usa como garantía. 

Los rangos de la garantía hipotecaria

La hipoteca es, quizá, la forma más común de garantía. En un préstamo con garantía hipotecaria –un clásico del crowdlending inmobiliario– el prestatario ofrece un inmueble como garantía. Si no paga en tiempo y forma, el prestamista puede quedarse con ese inmueble. A diferencia de la prenda, los bienes son bienes inmuebles. Y la propiedad del bien objeto de garantía sigue siendo del prestatario.

El patrón oro de las garantías inmobiliarias es la garantía hipotecaria de primer rango. Esta garantía es la que hemos descrito: si el cliente no hace frente al pago, el financiador puede ejecutar la hipoteca y quedarse con el inmueble del que se trate. Esto es, de hecho, lo que pasa con los préstamos hipotecarios para comprar vivienda. Normalmente el banco te presta hasta un 80% del valor de la casa (eso es, un loan-to-value del 80%) y, si la cosa va mal, se queda con la vivienda en propiedad. 

Lo de primer rango o primer grado tiene que ver con el orden de cobro: no hay nadie más antes. El contraste con una hipoteca de segundo rango es claro. En este caso, ya existe una hipoteca sobre el bien, por lo que la nueva está subordinada a la primera. En caso de incumplimiento, el prestamista de la hipoteca de primer rango tiene el derecho preferente de ejecutar la hipoteca y recuperar el dinero prestado antes que cualquier otro acreedor con una hipoteca de rango inferior.

Un proyecto de deuda (crowdlending inmobiliario) que tenga garantía hipotecaria de primer rango da bastante tranquilidad. Pero, a la hora de invertir, siempre hay que examinar detalladamente las condiciones y, sobre todo, entender qué tiene que pasar para ganar dinero… y qué podría pasar para que la rentabilidad prevista se redujera o incluso perdiéramos dinero. Si algo no te queda claro, ¡pregunta! En Urbanitae, estamos encantados de atenderte.

Ventajas de la garantía hipotecaria

• Prioridad de cobro: con hipoteca de primer rango, el prestamista cobra antes que acreedores subordinados en caso de ejecución.
  Respaldo con un activo real: existe un inmueble que puede venderse o adjudicarse para recuperar el principal y parte de los intereses.
• Mejor perfil riesgo-retorno: a igual proyecto, una hipoteca sólida permite tipos competitivos con menor severidad de pérdida esperada.
  Transparencia registral: la carga queda inscrita; es comprobable mediante nota simple y documentación de tasación.
• Disciplina y alineación: el prestatario tiene incentivos fuertes a cumplir para no perder el activo.
• Flexibilidad de recuperación: posibilidad de venta privada, subasta, dación en pago o reestructuración con garantías.

Entre sus principales desventajas encontramos

• No elimina el riesgo: si el mercado cae o el activo es poco líquido, la recuperación puede no cubrir el total invertido.
• Tiempo y costes de ejecución: procesos judiciales/registrales pueden ser largos y conllevan gastos (legales, tasas, conservación del bien).
• Dependencia de la tasación: una tasación desactualizada o optimista distorsiona el LTV y la expectativa de recuperación.
• Riesgos preferentes: ciertos créditos públicos (p. ej., IBI, comunidad) pueden tener preferencia de cobro sobre el prestamista.
• Subordinación: en segundo rango, el cobro queda supeditado al acreedor de primer rango.
• Riesgo operativo: ocupación, vicios ocultos, cargas urbanísticas o litigios pueden ralentizar o depreciar la venta.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿En qué se diferencia de un aval hipotecario?

Una garantía hipotecaria grava un inmueble para asegurar el préstamo. Si hay impago, se ejecuta la hipoteca sobre ese inmueble.

Un aval hipotecario es un compromiso de un tercero que responde por la deuda. Puede ser un aval personal o un aval respaldado con la hipoteca de un inmueble del avalista. La diferencia clave es quién pone el activo en garantía y quién asume el riesgo en caso de impago.

¿En qué casos se puede solicitar un préstamo con garantía hipotecaria?

• Liquidez para particulares o empresas usando un inmueble como respaldo.
• Reunificación de deudas con coste financiero menor que un crédito sin garantías.
• Proyectos inmobiliarios en fase de compra, obra, reforma o comercialización.
• Refinanciación o puente a corto o medio plazo hasta una venta o un hito de proyecto.
• Inversión cuando se necesita capital con rapidez y se dispone de un activo apto como garantía.

¿Puede cambiar el rango de una hipoteca?

El rango lo fija el orden de inscripción en el Registro. No cambia por sí solo.

Solo puede alterarse si se cancela la hipoteca previa y se inscribe una nueva, o mediante acuerdos formales entre acreedores como posposición o subrogación, que requieren consentimiento y nueva inscripción.

¿Qué documentos conviene revisar antes de invertir?

• Tasación vigente con metodología clara y fecha reciente.
• Nota simple registral e informe de cargas y rango de la hipoteca.
• Contrato de préstamo y escritura de hipoteca con tipo, plazos, garantías y causas de vencimiento.
• Calendario de pagos y supuestos de amortización y cancelación.
• Recibos e impuestos del inmueble como IBI y cuotas de comunidad.
• Situación legal y urbanística del activo, arrendamientos y posibles litigios.
• Plan de salida y análisis de LTV y sensibilidades de valor.