¿Qué es el Loan-to-Value (LTV) y por qué es importante en una inversión inmobiliaria?
El loan-to-value (LTV) es uno de los principales ratios financieros utilizados en el sector inmobiliario y en la concesión de hipotecas. Este indicador mide el nivel de riesgo de una operación comparando el importe del préstamo con el valor del activo que lo respalda.
En términos simples, el LTV indica qué porcentaje del valor de un inmueble está financiado con deuda. Cuanto mayor sea el porcentaje, mayor será el riesgo asumido por el prestamista.
La fórmula es la siguiente:
LTV = (Importe del préstamo / Valor del inmueble) x 100
Por ejemplo, si una vivienda vale 100.000 € y el banco concede un préstamo de 80.000 €, el LTV será del 80%.
¿Qué LTV es habitual en una hipoteca?
En España, lo más común es que los bancos financien hasta el 80% del valor de tasación de una vivienda habitual, lo que implica un LTV máximo del 80%.
– LTV inferior al 60% → Riesgo bajo
– LTV entre 60% y 80% → Riesgo moderado
– LTV superior al 80% → Riesgo elevado
Cuanto menor sea el LTV, mayor será el colchón de seguridad ante posibles caídas en el valor del inmueble.
El Loan-to-Value (LTV) en el crowdlending inmobiliario
En el crowdlending inmobiliario, el LTV es un indicador clave para evaluar la protección del inversor. Un LTV bajo implica que el valor de las garantías supera ampliamente el importe del préstamo concedido.
Como hemos explicado en los proyectos de crowdlending inmobiliario, es fundamental contar con un buen nivel de garantías. Cuando en Urbanitae se da un préstamo al promotor, se mira con lupa la capacidad de dicho promotor para devolverlo. Y se aportan garantías para que, en caso de que el promotor no pueda pagar, responda con ellas. Así, los inversores no quedan desprotegidos.
No hay una fórmula única para calcular el LTV a partir del valor de las garantías, ya que el LTV se calcula dividiendo el préstamo por el valor de la propiedad, y las garantías no siempre se corresponden con el valor total de la propiedad.
Sin embargo, es posible estimar el LTV a partir del valor de las garantías y del valor de la propiedad. Para ello, se debe sumar el valor de las garantías al valor de la propiedad y luego dividir el préstamo entre este valor total. Por ejemplo, si el valor de la propiedad es de 200.000 euros y se proporciona una garantía adicional por valor de 50.000 euros, el valor total sería de 250.000 euros. Si el préstamo es de 150.000 euros, el LTV sería del 60% ((150.000 / 250.000) x 100).
El caso del proyecto Cívitas, el mayor proyecto de crowdlending inmobiliario financiado en España, es algo diferente. En este caso, los inversores de Urbanitae se juntaron para conceder un préstamo de 5 millones de euros a Cívitas. Este préstamo está respaldado por cuatro promociones de Cívitas: he aquí las garantías. Juntas, esas cuatro promociones generarán un flujo de caja libre de 12,2 millones de euros.
Así, las garantías (12,2 millones de euros) suponen más del 240% del valor del préstamo. En el proyecto Cívitas, el loan-to-value se calculó dividiendo el préstamo entre este valor de las garantías: el resultado, un LTV del 41%.
Diferencia entre Loan-to-Value (LTV) y Loan-to-Cost (LTC)
Aunque suelen confundirse, el LTV y el LTC no miden lo mismo:
- El LTV compara el préstamo con el valor del activo.
- El LTC compara el préstamo con el coste total del proyecto.
En promociones inmobiliarias, el LTC es especialmente relevante porque permite analizar el nivel de apalancamiento respecto al presupuesto total de la operación.invertir?
Conclusión
El Loan-to-Value (LTV) es uno de los principales indicadores de riesgo en cualquier financiación inmobiliaria. Entender cómo se calcula y qué niveles son razonables permite tomar decisiones más informadas tanto en hipotecas tradicionales como en proyectos de inversión inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor un LTV alto o bajo?
Un LTV bajo reduce el riesgo de la operación y suele implicar mejores condiciones financieras.
¿El LTV afecta al tipo de interés?
Sí. Cuanto mayor es el LTV, mayor es el riesgo asumido por el prestamista, lo que puede traducirse en un tipo de interés más alto.
¿El LTV se calcula sobre precio de compra o tasación?
Normalmente se calcula sobre el menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación.
