¿Qué tipos de bienes inmuebles existen?
En el blog os vamos a hablar de las diferentes maneras de sacar rentabilidad a un inmueble. Pero antes de hablar de cómo invertir en ladrillo, aclararemos de qué hablamos cuando decimos sector inmobiliario, es decir, qué tipos de bienes inmuebles hay en el mercado. No todo es vivienda nueva, aunque, como sabemos en Urbanitae, esta sea una inversión muy atractiva. Comenzamos.
Lo primero que hay que tener claro es qué significa invertir en real estate. Podríamos decir que consiste en la compra, la propiedad, el arriendo o la venta de suelo o de cualquier estructura construida sobre él con el propósito de ganar dinero. Lo normal cuando hablamos de inversión inmobiliaria es que nos refiramos a cuatro categorías o sectores básicos: residencial, comercial, industrial (y logístico) y el suelo.
Sector residencial
Cuando hablamos del residencial nos referimos a todos aquellos inmuebles destinados a usarse como viviendas. Sin embargo, seguramente habrás oído hablar de términos como build to rent o coliving y no sepas muy bien a qué se refieren. Además de la vivienda que todo el mundo conoce, suele utilizarse la denominación living para englobar diferentes tipos de activos que comparten finalidad.
Por ejemplo, el segmento coliving es uno de los que más ruido ha generado en los últimos meses dentro del residencial. Y no es de extrañar, ya que supone, más que un tipo nuevo de inmueble, un nuevo estilo de vida. Por lo general, el coliving implica un espacio compartido por varios usuarios –generalmente, trabajadores que superan la treintena– con zonas comunes y servicios comunitarios incluidos en el precio del alquiler.
El sector residencial también engloba las residencias de estudiantes y hasta los segmentos de healthcare y senior living. Estos dos últimos están muy relacionados, ya que se centran en las personas mayores de 65 con diferentes necesidades y grados de autonomía. De ahí que incluyan desde las residencias de mayores al uso hasta clínicas, pasando por urbanizaciones costeras donde pasar tranquilamente la jubilación.
Y seguro que has oído también hablar del multifamily. Este concepto hace referencia al residencial de alquiler. Suele englobar principalmente dos tipos de activos inmobiliarios: el private rented sector (PRS) y el build to rent (BTR), aunque no solamente. El PRS designa la vivienda privada en alquiler terminada, mientras que el BTR suele implicar la construcción de vivienda destinada al alquiler y gestionada profesionalmente y a gran escala.
Sector comercial
Si lo definimos como “todas aquellas propiedades no destinadas para su uso en vivienda”, sería correcto. Así, el sector comercial podría abarcar también al logístico o al sociosanitario. Pero, para entendernos, acotaremos lo que suele indicar. Entre estos tipos de bienes inmuebles encontramos espacios como tiendas, centros comerciales, hoteles y resorts, restaurantes y oficinas. Es frecuente analizar por separado los hoteles y las oficinas, por el volumen de inversión que representan y sus connotaciones económicas.
También suelen merecer atención especial los centros comerciales. Contra lo que podría pensarse, el comercio electrónico no ha desplazado el interés por la «oferta en calle». Como recuerda Savills, el 18% de las ventas minoristas se efectúan en centros comerciales, el 72% en tiendas en calle y el restante 10% a través del e-commerce). Y la inversión, tras el golpe de la pandemia, está acompañando esa realidad.
Sector industrial-logístico
La pandemia potenció algunas tendencias que ya venían de lejos. Entre ellas, el comercio electrónico, espoleado por la forzosamente escasa libertad de movimientos. Así, el sector logístico es uno de los que mejor comportamiento han cosechado en los últimos tiempos. Por eso, la inversión en naves logísticas, centros de última milla (para cubrir el último trayecto hasta el consumidor final) o logística en altura (que precisa menos suelo) sigue al alza.
De hecho, el primer semestre del año ha registrado un récord en la contratación de espacios logísticos, como te contamos en el blog.
Suelo
Cuando hablamos de tipos de bienes inmuebles, el suelo es uno de los activos menos conocidos, o sobre el que menos solemos reflexionar. Al fin y al cabo, es algo bastante prosaico: lo pisamos todos los días. Dentro del sector inmobiliario, es uno de los sectores más interesantes porque el suelo es uno de los pocos inputs invariables: es un bien escaso porque no se puede generar más que el que hay.
Eso sí, cuando se habla de “escasez de suelo”, lo que quiere señalarse es una falta de suelo para usos urbanísticos. Lo cual tiene que ver con la agilidad administrativa a la hora de conceder licencias y las restricciones que puedan establecerse, por ejemplo, con criterios medioambientales.
Otra curiosidad del suelo es que, en realidad, no se refiere solo a la tierra. En efecto, comprende también el espacio hacia “el centro de la tierra” y el que hay por encima. Por eso existen también los llamados derechos aéreos, que protegen la capacidad de “desarrollar el espacio sobre el terreno sin la interferencia de otros”, como señala la Wikipedia.
En todo caso, invertir en suelo suele ser complicado y arriesgado para un pequeño ahorrador. Lo más habitual hacerlo a través de instrumentos como los fondos cotizados (ETF) o las socimis, de las que hablaremos en otra ocasión.
