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¿Cuál es la salud real del sector inmobiliario?

En las últimas semanas, las noticias sobre la salud del inmobiliario han tomado un cariz cada vez más negativo. La incertidumbre de la guerra en Ucrania, que no cesa, y las subidas de tipos son las causas más citadas del llamado cambio de ciclo. Poco antes de Halloween, el semanario británico The Economist dedicaba una portada al “espectáculo de horror” que planteaba el mercado global de la vivienda. Hace solo unos días, el FT se hacía eco de la “brutal recesión” que anticipan.

Es cierto que todos los pronósticos coinciden en una corrección en el sector, sobre todo en el mercado residencial. Pero a menudo las noticias que anuncian un descalabro integran realidades de países con trayectorias muy diferentes. Mercados sobrecalentados, como los de Canadá o Suecia, acusan descensos de precios de más del 8% desde febrero. Nueva Zelanda ha visto caídas de más del 12% respecto al pico del año pasado. Oxford Economics cree que la crisis del real estate podría reducir al 0% el crecimiento del PIB mundial en 2023 en el peor de los casos. Pero ¿cuál es la salud del inmobiliario?

Los datos acompañan en 2022

Sin embargo, la situación en España tiene poco que ver. Por descontado, nuestro país también vivirá una moderación durante los próximos meses. El encarecimiento de las hipotecas es un factor claro. En octubre de 2021 el euríbor a un año estaba en el -0,5%; un año después supera el 2,6%. Eso supone una subida media de 2.700 euros anuales en la hipoteca tipo. Y en diciembre es probable que el BCE anuncie nuevas alzas.

Dicho lo anterior, los indicadores en España muestran un sector bastante saludable en general. Las compraventas de vivienda totalizaron 57.333 en septiembre, de acuerdo a los datos del INE. Es un 6,9% más que en septiembre de 2021, pese al descenso de las operaciones de obra nueva (-10,7%). La variación anual acumulada en lo que va de 2022 supera el 18%. Además, la cifra refleja el mejor mes de septiembre desde 2007.

Según los datos del Colegio de Registradores, las compras de vivienda crecieron en el tercer trimestre del año un 2,4% respecto al trimestre anterior. Aunque el ritmo ha bajado, los precios crecen significativamente: un 7,5% interanual. En los últimos 12 meses se han llevado a cabo más de 640.000 compraventas de vivienda, lo que supone el mejor dato desde 2008.

España, lejos de un ‘crash’

Pero más importantes que la resistencias mostrada en lo que va de año son los fundamentales. En España se construyen cada año unas 100.000 viviendas. Pero, según la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), satisfacer la demanda requeriría acercarse a las 200.000. Como recuerda Natalia Tova (EY) en Idealista, “la demanda para [la vivienda de obra nueva] se encuentra suficientemente garantizada y que de hecho la oferta sea inferior a lo esperado por el consumidor. De hecho, las promotoras tienen comprometido el 80% de sus casas para 2023.

Algo similar puede apreciarse en el mercado del alquiler. En octubre el precio del alquiler subió un 1,3% mensual y un 4% interanual, según Fotocasa. Es la octava subida anual de 2022. La directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, explica que “el mercado de las rentas se encuentra en una situación de ajuste, intentando absorber la gran demanda surgida en estos últimos meses. Sin embargo, el desequilibrio entre oferta y demanda es tan extenso que la tendencia alcista del precio se mantendrá en este mercado”.

Hay pocas dudas sobre el comportamiento de las compraventas el próximo año. Se esperan que desciendan, algo por lo demás comprensible teniendo en cuenta que 2021 y 2022 habrán sido años muy buenos. Atlas Real Estate cree que en 2023 el número de transacciones decrecerá un 15,4% anual. Sin embargo, la variación en los precios será mucho más comedida: en torno al 0,9%. Otros expertos no contemplan siquiera descensos. Para pisos.com, los precios seguirán al alza el próximo año, si bien podrían llegar a bajar un 1% si la inflación se mantiene alta. BBVA Research pronostica un alza del 2% y una “ligera contracción” en las ventas. 

En Urbanitae, constatamos una fuerte demanda inversora en el inmobiliario. En lo que va de año, hemos registrado cerca de 17.000 inversiones en nuestra plataforma. Llevamos financiados 26 proyectos y más de 52 millones de euros. Son datos que superan ampliamente nuestro desempeño en 2021. Con la misma cautela que ponemos al seleccionar nuestros proyectos afrontamos 2023 con confianza.

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