Hace unos días hablábamos en el blog sobre los vicios ocultos que pueden afectar a las viviendas compradas. Hoy le toca el turno a los inmuebles arrendados. Como explicábamos en la anterior entrada, se denomina vicio oculto a aquel defecto o carga no visible ni apreciable a simple vista, que en el momento de la firma del contrato, es desconocido por el arrendatario. Por lo tanto, estos daños deben existir en el momento de la firma contractual, aunque hasta el propietario ignorase su existencia.
La legislación establece que el arrendador de la vivienda está obligado a responder de estos imperfectos, tanto si la situación hacen al inmueble impropio para el uso al que está destinado como si el inquilino de haber sido consciente de estos daños no lo hubiera alquilado o, al menos, no por el mismo importe.
Qué es un vicio oculto
Para que sea considerado vicio oculto, se deben cumplir las siguientes precisiones:
- El arrendatario no conozca el defecto o no lo aprecie en el momento de la firma del contrato.
- El desperfecto exista con anterioridad al acuerdo legal entre las partes.
- El daño sea de índole grave.
El inquilino será el encargado de presentar las pruebas de que estos requisitos se cumplen en el momento de la reclamación.
Plazos de saneamiento
El arrendatario tiene un plazo de seis meses para poder reclamar un vicio oculto desde que se le entrega la vivienda. No obstante, cuando sea necesario realizar alguna reparación de esta tipología, el inquilino debe ponerlo en conocimiento del arrendador lo más pronto posible.
Obligaciones del arrendador
El propietario del inmueble debe realizar todas las reparaciones necesarias, sin que ello repercuta en una subida del precio del alquiler, para conservar el inmueble en las condiciones óptimas de habitabilidad, aunque este hecho no se especifique como tal en el contrato.
Durante el periodo de saneamiento de los vicios ocultos, el arrendatario que soporte las obras en la vivienda tiene derecho a una reducción de la renta en proporción de la parte del inmueble del que es privado de uso. Asimismo, también tendrá derecho a una indemnización de los gastos que tenga que realizar debido a estos trabajos.
Excepciones por los que el arrendador no responde
- Aquellos daños que estén derivados del propio deterioro del uso de la vivienda y su conservación diaria.
- Defectos manifiestos, que estuvieran a la vista o que, directamente, no estuvieran.
- Si el arrendatario, fruto de su profesión, pudiera haber conocido de antemano y con facilidad estos daños a primera vista.
Opciones del inquilino
Una vez conocidos los vicios ocultos de una vivienda, el arrendatario tiene dos opciones:
- Desistir el contrato. Se realizará una disminución proporcional del tiempo que el inquilino haya disfrutado de la casa. Asimismo, en este caso, si el arrendador conociera los imperfectos con anterioridad, el arrendatario podrá pedir una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
- Reducir una cantidad proporcional de la renta.
