Al comenzar a vivir en una vivienda es habitual encontrarse con ciertos desperfectos o defectos que no habíamos detectado en el momento de comprar el inmueble. Estos son los denominados como vicios ocultos. A este respecto, el Código Civil destaca que el vendedor debe hacerse cargo de los daños de la vivienda, tanto si los defectos no la hacen propia para la utilización a la que se destina, como si llegan a influir en el uso diario hasta tal punto de que el comprador, de saberlo con anterioridad, no hubiese adquirido ese inmueble, al menos por ese precio.
Viviendas de segunda mano
Plazos de reclamación
El Código Civil regula que en esta clase de transacciones, que se llevan a cabo entre particulares, el plazo para reclamar desperfectos es de seis meses tras la fecha de la entrega del inmueble.
Vicios ocultos más comunes
- Viviendas afectadas por derramas extraordinarias derivadas de obras de pavimentación y acerado e instalaciones de alumbrados, y que fueran objeto de aprobación en una Junta General celebrada con anterioridad a la firma del contrato.
- Viviendas con problemas de tuberías.
- Viviendas que presentan problemas de aluminosis, es decir, una alteración de algunos hormigones en los que se emplea cemento aluminoso y que conlleva su degradación y pérdida de resistencia.
En este caso, le corresponde al comprador presentar las pruebas de que dichos desperfectos existían con anterioridad a la firma del contrato.
Viviendas de nueva construcción
Plazos de reclamación
La Ley establece varios plazos de reclamación (de uno, tres y diez años) según los diferentes agentes que intervienen en el proceso de construcción del inmueble.
- Seguro del constructor, que tiene que responder durante el plazo de un año por los daños materiales que afecten a los elementos de acabados de las obras.
- Seguro del promotor, que debe garantizar durante un plazo de tres años la solución de los daños causados por vicios ocultos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad.
- Seguro del promotor, que debe responder por un periodo de diez años, desde la firma del contrato, por los daños materiales por vicios ocultos que afecten a la seguridad y estabilidad estructural del edificio (cimentación, soportes, vigas, forjados, etc.). En este caso, el importe mínimo del capital asegurado será de un 5%, 30% o 100% del total de la ejecución de la obra.
A la hora de realizar la reclamación, el comprador tiene que demostrar que el vicio oculto ya existía al firmar el contrato de compra. En este sentido, se tendrá en cuenta la formación del comprador para determinar si éste tenía la capacidad de conocer o no los desperfectos antes de efectuar la firma, puesto que podría haber tenido conocimiento de ellos y haber pactado con el vendedor el precio de la compra.
