Investir em imobiliário já não exige necessariamente comprar uma habitação, uma loja ou um edifício inteiro. Existem fórmulas que permitem a vários investidores aportar capital para obter exposição ao setor através de uma estrutura comum. Entre elas encontram-se o financiamento participativo imobiliário, os fundos imobiliários ou as SOCIMI.
Todas reduzem, de uma forma ou de outra, algumas barreiras de entrada. No entanto, não funcionam da mesma forma nem apresentam os mesmos riscos, níveis de liquidez ou direitos para o investidor.
Por isso, falar de investimento coletivo imobiliário exige ir além de uma simples lista de vantagens. Muitas das suas características são, na realidade, duas faces da mesma moeda: investir com menos capital facilita a diversificação, mas não a garante; delegar a gestão reduz a carga operacional, mas também o controlo; e aceder a projetos privados pode ampliar as oportunidades, embora normalmente à custa de menor liquidez.
Menor barreira de entrada, mas não menor risco
A compra direta de um imóvel costuma exigir uma quantidade elevada de capital, além de despesas associadas e, em muitos casos, financiamento bancário.
O investimento coletivo permite aceder ao setor com montantes muito menores. Em plataformas de financiamento participativo como a Urbanitae, por exemplo, o investimento mínimo habitual é de 500 euros.
Isto abre a possibilidade de participar em operações que, individualmente, ficariam fora do alcance de muitos particulares, como promoções residenciais, hotéis, escritórios, residências de estudantes ou outros ativos imobiliários.
Mas investir menos dinheiro não significa assumir menos risco em termos relativos.
Uma operação imobiliária pode sofrer atrasos, derrapagens de custos, problemas de comercialização, dificuldades de financiamento ou uma evolução do mercado pior do que a prevista. O montante mínimo apenas determina quanto capital é necessário para participar, não a probabilidade de o projeto alcançar os seus objetivos.
Mais facilidade para diversificar, mas não de forma automática
Uma das principais vantagens de reduzir o capital necessário por investimento é que se torna mais simples repartir o património entre várias operações.
Isso pode permitir diversificar por:
- promotor;
- localização;
- tipo de ativo;
- prazo;
- estratégia;
- ou estrutura de investimento.
No entanto, o investimento coletivo não é diversificado por definição.
Se um investidor colocar todo o seu capital num único projeto de financiamento participativo, continua a depender em grande medida do resultado dessa operação. Da mesma forma, vários investimentos podem estar muito relacionados entre si se partilharem mercado, promotor ou tipo de ativo.
A vantagem do investimento coletivo é, portanto, que facilita a construção de uma carteira mais diversificada, não que elimine automaticamente a concentração.
Menos gestão direta, mas também menos controlo
Comprar uma habitação para a arrendar diretamente implica tomar decisões sobre obras, financiamento, arrendatários, manutenção ou venda.
Num investimento coletivo, grande parte dessas funções é delegada.
Num fundo imobiliário, o gestor decide que ativos comprar, vender e manter. Numa SOCIMI, a gestão cabe à sociedade e aos seus órgãos de governo. No financiamento participativo, o promotor desenvolve a operação enquanto a plataforma seleciona, estrutura e acompanha o projeto.
Para o investidor, esta delegação reduz consideravelmente a carga operacional.
Mas a contrapartida é clara: também diminui a sua capacidade de intervir nas decisões.
Não poderá decidir individualmente quando vender um ativo, modificar a estratégia do projeto ou alterar as condições de financiamento. Menos gestão e menos controlo são, neste caso, duas consequências da mesma estrutura.
Acesso profissionalizado, mas dependência de terceiros
O investimento coletivo permite beneficiar do trabalho de gestores, promotores, analistas e outros profissionais especializados.
Isso pode facilitar o acesso a oportunidades difíceis de analisar ou executar de forma individual.
No entanto, a presença de profissionais não elimina o risco. O resultado continua a depender, entre outros fatores, da qualidade do gestor, do promotor, da estrutura financeira e da execução do projeto.
Por isso, além de estudar o ativo, convém analisar quem toma as decisões.
No financiamento participativo, por exemplo, pode ser útil avaliar três níveis:
- a plataforma;
- o promotor;
- o projeto concreto.
O facto de uma operação ter passado por um processo de análise prévia não significa que vá alcançar a rentabilidade prevista.
Informação mais estruturada, mas retornos incertos
Outra vantagem habitual dos veículos coletivos é que a informação costuma ser apresentada de forma mais padronizada.
Num projeto de financiamento participativo, por exemplo, o investidor pode dispor, antes de investir, de informação sobre:
- promotor;
- estrutura financeira;
- estratégia;
- prazo previsto;
- rentabilidade objetivo ou juro acordado;
- principais riscos.
Isto facilita a comparação entre diferentes oportunidades.
Mas uma previsão mais clara não torna o resultado certo. As rentabilidades estimadas não estão garantidas, e também não está necessariamente garantida a recuperação integral do capital.
Além disso, nem todos os projetos de investimento coletivo respondem à mesma lógica.
Numa operação de dívida, o investidor financia o promotor e recebe um juro acordado se o empréstimo for reembolsado nas condições previstas. Neste caso, são especialmente importantes questões como a ordem de reembolso, as garantias, o nível de alavancagem ou a fonte de reembolso.
Em equity, por outro lado, o investidor participa no resultado final do projeto. A rentabilidade depende em maior medida dos custos, dos prazos, das vendas e do valor obtido na saída.
Portanto, a etiqueta “investimento coletivo” diz pouco sobre o risco se antes não se compreender a estrutura concreta.
A liquidez muda muito consoante o veículo
Um dos principais inconvenientes de grande parte do investimento imobiliário privado é a iliquidez.
No financiamento participativo, o capital costuma permanecer comprometido até que ocorra o reembolso, a venda ou o encerramento do projeto. Além disso, o prazo inicialmente previsto pode prolongar-se devido a atrasos de obra, licenças, comercialização ou refinanciamento.
Por isso, convém investir apenas capital compatível com esse horizonte.
No entanto, também não se pode afirmar que todo o investimento coletivo imobiliário seja igualmente ilíquido.
Uma SOCIMI cotada pode ser comprada ou vendida em mercado, embora o seu preço flutue e a liquidez dependa da negociação existente. Um fundo imobiliário pode oferecer mecanismos de reembolso sujeitos a determinadas condições. No crowdfunding, pelo contrário, normalmente não existe um mercado secundário líquido que permita sair facilmente antes do encerramento.
A liquidez é, portanto, uma característica que deve ser analisada veículo a veículo.
Crowdfunding, fundos e SOCIMI não são a mesma coisa
Embora todos permitam investir de forma coletiva em imobiliário, o seu funcionamento difere de forma importante.
| Modelo | O que o investidor adquire | Diversificação | Liquidez | Decisões |
|---|---|---|---|---|
| Crowdfunding imobiliário | Participação ou empréstimo ligado a projetos concretos | Depende de como constrói a sua carteira | Geralmente baixa | Seleciona projetos, mas não gere a sua execução |
| Fundo imobiliário | Participação num veículo que agrupa ativos | Normalmente incorporada na carteira do fundo | Variável | Delegadas no gestor |
| SOCIMI | Ações de uma sociedade imobiliária cotada | Depende da carteira da sociedade | Maior em termos relativos | Delegadas na sociedade |
Também muda a forma de obter rentabilidade, os custos, a fiscalidade e a exposição às flutuações do mercado.
Por isso, antes de comparar produtos, convém entender primeiro o que se está realmente a comprar.
O que analisar antes de escolher um investimento coletivo
Mais do que perguntar se o investimento coletivo é “melhor” ou “pior” do que comprar diretamente um imóvel, convém avaliar se as suas características se ajustam ao objetivo do investidor.
Entre as principais questões estão:
- quanto capital pode permanecer imobilizado;
- qual é o horizonte temporal do investimento;
- que risco está a ser assumido;
- quem gere o ativo ou executa o projeto;
- como se gera a rentabilidade;
- que custos existem;
- que possibilidades há de recuperar o dinheiro antes do final;
- e que peso terá esse investimento dentro do património total.
No financiamento participativo há ainda um elemento regulatório relevante. As plataformas que operam neste âmbito estão sujeitas ao quadro europeu de financiamento participativo e, em Espanha, à supervisão da CNMV. Essa supervisão refere-se à plataforma e ao cumprimento das suas obrigações, não significa que a CNMV aprove cada projeto nem garanta a sua rentabilidade ou a devolução do capital.
A chave não é investir com outros, mas entender o que se está a comprar
O investimento coletivo ampliou as formas de aceder ao imobiliário e permite fazê-lo sem assumir necessariamente a compra e gestão direta de um ativo completo.
As suas principais vantagens são claras: menor capital inicial, acesso a operações antes difíceis de alcançar, delegação da gestão e maior facilidade para construir uma carteira diversificada.
Mas essas vantagens têm contrapartidas. O investidor renuncia a parte do controlo, depende do trabalho de terceiros e, em muitos casos, deve aceitar uma liquidez limitada.
Por isso, o investimento coletivo não elimina os riscos próprios do imobiliário nem os reparte simplesmente por mais pessoas. O que muda é a forma de os assumir e de os integrar dentro de uma carteira.
A pergunta fundamental não é se convém investir de forma coletiva ou direta, mas se o veículo escolhido, a sua estrutura, o seu prazo e os seus riscos se ajustam ao objetivo e à situação financeira de cada investidor.
