Vivaldi II: dívida a 10,25% anual para uma villa ultra-prime em Sierra Blanca

Na próxima terça-feira, 21 de julho, às 12h00 (UTC+2), abrimos a investimento o projeto Vivaldi II, a segunda tranche de um empréstimo destinado a financiar os custos de construção e equipamento ainda pendentes de uma villa de luxo em Sierra Blanca, uma das urbanizações mais exclusivas de Marbella.

O projeto dá continuidade ao Vivaldi, cuja tranche A foi financiada pelos investidores da Urbanitae em junho de 2026. Nesta nova abertura, a tranche B permitirá continuar a avançar numa villa unifamiliar de construção nova que já apresenta um avanço de obra certificado superior a 65%.

A operação é estruturada através de dívida, com uma taxa de juro fixa de 10,25% anual simples, um prazo de 16 meses e uma rentabilidade total de 13,67% para a tranche B.

• 📅 Abertura a investimento: terça-feira, 21 de julho, às 12h00 (UTC+2)
• 🎙 Webinar do projeto: pode voltar a ver o webinar do Vivaldi na página do projeto.

Uma villa de luxo em Sierra Blanca

O ativo objeto de financiamento é uma villa unifamiliar de construção nova localizada em Sierra Blanca, em Marbella.

A habitação conta com uma área total construída de 2.032 m² sobre um lote de esquina de 2.025 m². O projeto contempla 7 quartos, 8 casas de banho, sala de cinema, adega, zona wellness completa com spa, ginásio, estacionamento interior e uma ampla zona ajardinada com piscina.

A villa tem uma orientação com vistas panorâmicas para o mar e para a montanha a partir de todos os pisos. Trata-se, portanto, de um produto alinhado com o segmento mais elevado do mercado residencial de Marbella.

Projeto com obra avançada

O projeto conta com licença de construção em vigor sobre solo urbano finalista. A construção está a cargo de uma construtora local especializada no segmento de luxo e apresenta um avanço superior a 65%.

A tranche B do empréstimo financiará parte dos custos de construção pendentes durante os próximos meses, bem como o equipamento da villa. Também contribuirá para a atualização de determinados custos associados ao desenvolvimento e à conclusão do ativo.

O grau de avanço atual reduz de forma relevante o risco de execução, por se tratar de um projeto numa fase avançada e com grande parte dos trabalhos já certificados.

O promotor: referência no ultra-prime de Marbella

O promotor do projeto é uma empresa familiar considerada uma referência no segmento ultra-prime de Marbella, com mais de 40 anos de experiência especializada na Costa del Sol.

O seu modelo de negócio baseia-se na seleção de localizações prime, em elevados padrões de design e construção e numa abordagem orientada para clientes internacionais de elevado poder de compra.

A empresa mantém uma posição destacada em Sierra Blanca e gere a comercialização dos seus projetos através de canais próprios e de uma rede de agências líderes em Marbella, sob um modelo de comercialização exclusivo por convite.

O promotor já investiu aproximadamente 3,7 milhões de euros de capital próprio no projeto, o que reforça o alinhamento de interesses com os investidores.

10,25% anual e rentabilidade total de 13,67%

A operação é estruturada através de dívida, mediante um empréstimo a taxa fixa concedido à SPV do projeto.

O empréstimo total ascende até 9.990.000 euros, comprometido em três tranches:

• Tranche A: até 7.340.000 euros, dos quais 2.340.000 euros foram angariados junto de investidores da Urbanitae e 5.000.000 euros junto de coinvestidores externos.
• Tranche B: até 1.310.000 euros, correspondente a esta abertura.
• Tranche C: até 1.340.000 euros, destinada a financiar custos de construção e custos gerais pendentes até à conclusão do projeto.

As principais características da tranche B são:

• Montante: 1.310.000 euros
• Taxa de juro: 10,25% anual simples
• Rentabilidade total: 13,67%
• Prazo: 16 meses
• Possíveis extensões: duas extensões de 6 meses, nos meses 16 e 22
• Retorno mínimo: equivalente a 3 meses de juros
• Pagamento de capital e juros: no vencimento

A segunda extensão do empréstimo implicaria um aumento de 100 pontos base na taxa de juro, até 11,25% anual.

A parte do empréstimo destinada a financiar a obra será disponibilizada através de certificações mensais, sujeitas ao relatório favorável do Project Monitor.

Garantias do empréstimo

O empréstimo conta com um pacote de garantias composto por:

• Hipoteca de primeiro grau sobre o imóvel objeto de financiamento, com responsabilidade hipotecária de 130% do capital do empréstimo.
• Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da SPV promotora do projeto.
• Penhor de primeiro grau, sem intervenção de fundos, sobre as contas bancárias do projeto na SPV mutuária, incluindo a conta de IVA.
• Carta de compromisso de capital do promotor, para cobrir qualquer sobrecusto não previsto no plano de negócio.
• Mandato irrevogável de venda a favor dos investidores da Urbanitae, acionável em caso de incumprimento, incumprimento material ou falta de reembolso integral do capital mais juros na data de vencimento acordada ou prorrogada.

O mandato de venda estabelece que o preço mínimo de venda equivalerá a 80% da última avaliação disponível.

Como em todos os projetos de dívida, é incorporada a figura do Project Monitor, que irá rever as certificações de obra, o avanço da construção, possíveis desvios de prazo e custo, e aprovar os desembolsos do empréstimo.

Estratégia de saída

A saída prevista para os investidores da Urbanitae ocorrerá através da venda da villa.

O preço-alvo do ativo ascende a 25 milhões de euros. A comercialização será realizada através dos canais diretos do promotor e de uma seleção das cinco agências líderes de Marbella, sob um modelo de comercialização exclusivo por convite.

A operação apresenta um LTV inferior a 44% sobre a última avaliação disponível, de 22,24 milhões de euros em junho de 2026, e de aproximadamente 40% sobre o preço de venda-alvo.