Francos II dá continuidade a uma operação já conhecida dos investidores da Urbanitae: o desenvolvimento de um complexo de escritórios de nova construção no CBD do Porto, junto à estação de metro de Francos, em plena zona da Boavista.
O projeto Francos, apresentado em abril de 2025, marcou a entrada da Urbanitae no mercado de escritórios em Portugal através de uma estratégia de mais-valia: desenvolvimento, arrendamento em formato multi-inquilino, estabilização das rendas e posterior venda do ativo. Esta nova abertura permite agora completar o ticket de equity originalmente previsto para o projeto, uma contribuição que não era necessária no momento do primeiro lançamento.
- 📅 Abertura ao investimento: terça-feira, 9 de junho, às 16:00 (UTC+2)
- 🎙 Webinar do projeto: sexta-feira, 5 de junho, às 11:00 (UTC+2)
Um projeto de escritórios no CBD do Porto
Francos II consiste na participação no desenvolvimento de um complexo de escritórios de nova construção localizado na Rua Tenente Valadim, junto à estação de metro de Francos, na zona da Boavista, considerada o principal distrito empresarial do Porto.
O projeto contempla uma área bruta de construção acima do solo de 20.588 m², distribuída entre espaços de escritórios, auditórios, áreas de coworking, outros espaços comerciais e 180 lugares de estacionamento.
A localização é um dos principais pontos fortes da operação: trata-se de uma zona urbana consolidada, com excelente acessibilidade, serviços e elevada procura por espaços de trabalho de qualidade.
Continuidade de uma operação já iniciada
Desde a primeira ronda de investimento, o projeto alcançou marcos relevantes. O terreno foi adquirido em junho de 2025 e a aprovação arquitetónica já foi concedida, em abril de 2026. Além disso, o projeto das especialidades encontra-se em fase de submissão à Câmara Municipal do Porto, prevista para junho de 2026.
Com estes avanços, o risco associado ao licenciamento reduz-se significativamente e o início da construção está previsto para julho de 2026.
O gestor: Osborne+Co
O promotor da oportunidade é a Osborne+Co, um promotor e investidor internacional especializado em projetos sustentáveis de elevada qualidade nos setores de escritórios, industrial e uso misto.
A empresa conta com mais de 30 anos de experiência e liderou mais de 50 projetos internacionais, com especialização em desenvolvimentos comerciais e residenciais de grande escala.
Neste projeto, tanto a Osborne+Co como a construtora, MAP, comprometeram capital próprio, alinhando os seus interesses com os dos investidores da Urbanitae.
Estratégia de criação de valor
A tese de investimento baseia-se no desenvolvimento de um ativo de escritórios de nova construção num mercado caracterizado por uma escassez de oferta disponível.
Após a conclusão da obra, terá início a comercialização dos espaços para arrendamento, com o objetivo de maximizar a ocupação e estabilizar as rendas antes da venda do ativo. O edifício será comercializado em formato multi-inquilino, com um período operacional estimado entre 12 e 18 meses.
A venda do ativo está prevista com uma yield de 6%. Tanto os valores das rendas como as hipóteses de venda do plano de negócios foram validados através de um estudo de mercado elaborado pela Savills.
TIR preferencial de 15% para os investidores da Urbanitae
A operação está estruturada através de um aumento de capital. Os investidores da Urbanitae realizarão o investimento através da sociedade veículo BAYAZ PROPERTIES 4, S.L., que posteriormente participará na sociedade promotora do projeto, COLINA METAFÓRICA, LDA.
O ticket da Urbanitae ascende a 2.000.000 de euros e o prazo estimado do projeto é de 32 a 36 meses.
A estrutura acordada concede aos investidores da Urbanitae uma TIR preferencial de 15% ao ano sobre o capital investido. Isto significa que nem o promotor nem os seus parceiros poderão recuperar o investimento ou receber lucros até que os investidores da Urbanitae tenham recuperado integralmente o capital investido e obtido essa rentabilidade preferencial.
Além disso, a sociedade veículo conta com financiamento bancário previsto por parte de um dos principais bancos em Portugal para cobrir os custos de desenvolvimento da obra.
Por que investir em Francos II
Estes são alguns dos principais pontos fortes do projeto:
- Localização prime no CBD do Porto, junto à estação de metro de Francos.
- Projeto de escritórios de nova construção num mercado com escassez de oferta.
- Aprovação arquitetónica já concedida, com início da obra previsto para julho de 2026.
- Promotor internacional especializado em projetos de escritórios e uso misto.
- Capital próprio investido pelo promotor e pela construtora.
- TIR preferencial de 15% para os investidores da Urbanitae.
- Proteção do downside, uma vez que o capital investido pela Urbanitae tem prioridade relativamente ao capital do promotor.
Informação económica do projeto
Nos projetos de equity, a regulamentação aplicável não permite que as plataformas de financiamento participativo divulguem uma rentabilidade estimada específica.
Por esse motivo, a Urbanitae publica na página de cada oportunidade três cenários económicos – favorável, moderado e desfavorável – com diferentes hipóteses de receitas e custos.
Em todos os casos, a rentabilidade é calculada através da seguinte fórmula:
(Previsão de receitas – Estimativa de custos) / Equity total
Toda a informação económica, juntamente com a documentação do projeto, o estudo de mercado e os comparáveis, estará disponível na página do projeto.
Calendário estimado
O prazo estimado da operação é de 32 a 36 meses.
Os principais marcos previstos são:
- Junho de 2026: investimento de capital e submissão do projeto das especialidades.
- Julho de 2026: início da construção.
- Segundo trimestre de 2028: conclusão da obra e início da operação.
- Segundo trimestre de 2029: venda do ativo e liquidação da sociedade.
Como em qualquer investimento imobiliário, os prazos podem variar em função da evolução real do projeto e das condições de mercado.
Uma nova oportunidade no mercado de escritórios do Porto
Francos II permite participar numa operação de mais-valia num dos mercados de escritórios mais dinâmicos de Portugal, com um ativo de nova construção, uma localização prime e um gestor internacional especializado.
A combinação de escassez de oferta, avanço do processo de licenciamento, capital próprio comprometido pelo promotor e uma estrutura com retorno preferencial para os investidores da Urbanitae reforça o interesse desta oportunidade.
Tem dúvidas sobre o projeto?
Se quiser conhecer todos os detalhes da operação, poderá colocar as suas questões no webinar de sexta-feira, 5 de junho, às 11:00 (UTC+2).
Também pode contactar-nos através do e-mail contacto@urbanitae.com ou do telefone (+34) 911 23 25 22.
