Regressamos à Costa Brava com o Projeto Ronda Nord, uma nova oportunidade de dívida imobiliária em Sant Feliu de Guíxols, Girona. A operação consiste em financiar parcialmente os custos de construção e os custos gerais de uma promoção residencial em curso, composta por 28 habitações multifamiliares com lugares de estacionamento, jardim e piscina comum.
O projeto conta com licença de construção em vigor e a obra já foi iniciada, com um grau de avanço de 25%. Além disso, o empréstimo contará com garantia hipotecária de primeiro grau sobre as habitações que compõem a promoção.
- 📅 Abertura ao investimento: terça-feira, 23 de junho, às 16:00 h (UTC+2)
- 🎙 Webinar do projeto: segunda-feira, 22 de junho, às 12:00 h (UTC+2)
Neste webinar explicaremos todos os detalhes do projeto e responderemos às dúvidas dos investidores.
28 habitações em Sant Feliu de Guíxols
O ativo localiza-se em Ronda Nord 37, na parte alta do município de Sant Feliu de Guíxols, um dos enclaves mais relevantes da Costa Brava.
A promoção desenvolve-se sobre uma parcela de solo urbano de 1.277 m² e será composta por 28 habitações multifamiliares, distribuídas por dois blocos de 14 unidades cada. As habitações terão entre 2 e 4 quartos, amplos terraços, lugares de estacionamento e acesso a piscina comum. Além disso, as unidades contarão com vista para o mar.
A envolvente é residencial, tranquila e familiar, situada a cerca de seis minutos de carro do centro urbano e da praia. A zona conta com acesso próximo a supermercados, escolas e principais vias de ligação a Girona e Barcelona.
Obra em curso e licença concedida
Ronda Nord conta com licença de construção em vigor e com a propriedade horizontal inscrita no Registo Predial.
A construção já foi iniciada e apresenta um grau de avanço de 25%. Até à data, foram concluídos os movimentos de terras, a primeira laje do Bloco 1 e os fechamentos do Bloco 2.
Esta situação permite dar continuidade direta à edificação com os fundos do empréstimo da Urbanitae, reduzindo parte da incerteza habitual dos projetos que se encontram em fases iniciais.
O gestor: Dinarosi Costa Brava
O gestor do projeto é a Dinarosi Costa Brava, empresa promotora com mais de 20 anos de trajetória no setor imobiliário e especializada no desenvolvimento de ativos residenciais a nível regional.
A empresa centra a sua atividade em promoções residenciais em localizações consolidadas da Costa Brava, com uma forte presença em Sant Feliu de Guíxols. O seu modelo baseia-se no controlo direto da operação, do desenvolvimento técnico e do processo construtivo do ativo.
O promotor adquiriu o terreno e iniciou as obras integralmente com fundos próprios. Atualmente, o ativo é propriedade total da empresa e encontra-se livre de ónus.
A construção está a cargo da Daleks Construction, construtora de confiança do promotor, com mais de 20 anos de experiência em construção residencial e reabilitação. Trata-se de um parceiro habitual do promotor na zona, juntamente com outros empreiteiros locais, o que reforça o controlo sobre custos e prazos.
Comercialização prevista
A comercialização das habitações será realizada combinando a gestão direta do promotor com agências locais especializadas.
Atualmente, a comercialização ainda não começou, uma vez que o promotor pretende maximizar o valor do projeto vendendo em fases mais avançadas da construção. No entanto, a zona apresenta uma oferta limitada de obra nova e uma procura sólida, validada pela due diligence comercial.
Além disso, o promotor conta com experiência direta na mesma rua: desenvolveu uma promoção próxima, Ronda Nord 13, composta por 32 habitações, que foi totalmente vendida em planta em 14 meses.
Rentabilidade total de 15% em 18 meses
A operação é estruturada via dívida, através de um empréstimo a taxa fixa. O empréstimo total ascende até 4.500.000 euros, financiado integralmente por investidores da Urbanitae e comprometido em quatro tranches:
- Tranche A: até 1.240.000 euros
- Tranche B: até 1.120.000 euros
- Tranche C: até 1.070.000 euros
- Tranche D: até 1.070.000 euros
Nesta abertura será financiada a tranche A, com as seguintes características:
- Montante: 1.240.000 euros
- Taxa de juro: 10,0% anual simples
- Rentabilidade total: 15,0%
- Prazo: 18 meses
- Possível extensão: 6 meses adicionais
- Período mínimo de juros: equivalente a 9 meses
- Pagamento de capital e juros: no vencimento
A parte do empréstimo destinada a financiar a obra será disponibilizada através de certificações mensais, sujeitas ao parecer favorável do Project Monitor.
Garantias do empréstimo
O empréstimo conta com um pacote de garantias composto por:
- Hipoteca de primeiro grau sobre as 28 habitações que compõem o projeto, com responsabilidade hipotecária de 140% do capital da dívida.
- Promessa de hipoteca sobre os 28 lugares de estacionamento do projeto.
- Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da mutuária.
- Penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias da mutuária.
- Mecanismo de cash-sweep de 70% dos rendimentos líquidos derivados da venda das unidades, destinado à amortização do empréstimo.
- Carta de compromisso de aportação de fundos próprios (Equity Commitment Letter) para cobrir parte das contingências orçamentadas e possíveis imprevistos não contemplados no plano de negócio.
Os 30% dos rendimentos não sujeitos ao cash-sweep só poderão ser destinados ao reinvestimento no projeto, aumentando o valor do colateral do empréstimo em benefício dos investidores da Urbanitae.
Como em todos os projetos de dívida, é incorporada a figura do Project Monitor, que analisará as certificações de obra, o avanço da construção, possíveis desvios de prazo ou custo, e aprovará os desembolsos periódicos do empréstimo.
Estratégia de saída
A saída esperada dos investidores ocorrerá através dos rendimentos provenientes da venda das habitações.
O projeto conta com licença de construção, obra iniciada e um promotor com experiência na mesma envolvente. Além disso, o mecanismo de cash-sweep permite destinar uma parte relevante dos rendimentos das vendas à amortização do empréstimo.
Porquê investir em Ronda Nord
Estes são alguns dos principais pontos fortes do projeto:
- Promoção residencial em curso em Sant Feliu de Guíxols, um dos municípios com maior procura da Costa Brava.
- Licença de construção em vigor e propriedade horizontal inscrita.
- Grau de avanço de 25%, com movimentos de terras, primeira laje e fechamentos já executados.
- Hipoteca de primeiro grau sobre as 28 habitações do projeto.
- Promotor com experiência local, incluindo uma promoção anterior na mesma rua vendida integralmente em planta.
- Capital comprometido pelo promotor, com aproximadamente 1,86 milhões de euros destinados à aquisição e a parte dos custos de construção.
- Rentabilidade fixa de 10% anual simples, com um período mínimo de 9 meses de juros.
- LTV conservador, com um rácio inicial aproximado de 30% sobre a avaliação no estado atual e de 47% sobre o valor de avaliação na hipótese de edifício concluído.
Calendário estimado
O prazo estimado da tranche A é de 18 meses, com uma possível extensão de 6 meses.
Os principais marcos previstos são:
- Junho de 2026: concessão do empréstimo para financiar parcialmente os custos de construção e os custos gerais do projeto.
- Terceiro trimestre de 2026: continuação das obras de construção e início da comercialização.
- Quarto trimestre de 2027: conclusão dos trabalhos de construção.
- Primeiro trimestre de 2028: entrega das habitações e reembolso do empréstimo aos investidores da Urbanitae.
Como em qualquer investimento imobiliário, os prazos podem variar em função da evolução real da obra, da comercialização e das condições de mercado.
Uma operação residencial na Costa Brava
O projeto Ronda Nord permite participar no financiamento de uma promoção residencial em curso em Sant Feliu de Guíxols, com licença concedida, obra avançada e garantia hipotecária de primeiro grau sobre as habitações.
A combinação de localização, experiência local do promotor, capital já investido, controlo técnico do projeto e uma estrutura de garantias reforçada enquadra esta operação nas oportunidades de dívida residencial da Urbanitae.
A abertura ao investimento será na terça-feira, 23 de junho, às 16:00 h (UTC+2).
Tem dúvidas sobre o projeto?
Pode colocar as suas perguntas no webinar de segunda-feira, 22 de junho, às 12:00 h (UTC+2).
Também pode escrever-nos para contacto@urbanitae.com ou ligar-nos através do (+34) 911 23 25 22.
