Na próxima quinta-feira, 30 de abril às 16:00 (UTC+2), abrimos a investimento o projeto Arianna, uma nova oportunidade de dívida imobiliária em Itália. Trata-se da terceira operação da Urbanitae no país e da segunda na zona de Forte dei Marmi, um dos destinos costeiros de luxo mais consolidados do Mediterrâneo.
- 📅 Abertura a investimento: quinta-feira, 30 de abril às 16:00 (UTC+2)
- 🎙 Webinar do projeto: quarta-feira, 29 de abril às 12:00 (UTC+2)
Neste webinar explicaremos todos os detalhes do projeto e responderemos às perguntas dos investidores.
Um ativo hoteleiro em primeira linha de praia
O projeto consiste na concessão de um empréstimo mezzanine destinado a financiar a aquisição e o reposicionamento do Hotel Arianna, um ativo hoteleiro situado em primeira linha de praia em Marina di Pietrasanta, no limite sul de Forte dei Marmi.
A operação prevê a reabilitação integral do hotel, que contará com:
- 42 quartos distribuídos por cinco pisos
- Um SPA no rooftop com terraço panorâmico
- Restaurante e bar
- Zonas comuns totalmente renovadas
O perímetro do projeto inclui ainda duas villas residenciais de alto padrão: Villa Residencial e Villa Dependance, ambas com jardim privado, piscina e acabamentos de luxo.
Forte dei Marmi e a Versilia: luxo consolidado na costa toscana
O ativo situa-se a poucos minutos a pé do centro de Forte dei Marmi, em frente ao Parque da Versiliana e com acesso direto a alguns dos bagni mais exclusivos da costa, como Twiga, Augustus ou Principe Forte dei Marmi.
A Versilia, na costa toscana, combina ambiente natural, praia, serviços de alto nível e proximidade a destinos icónicos como Forte dei Marmi e Viareggio. É um dos mercados mais reconhecidos do turismo de luxo em Itália e um enclave com forte procura por parte de compradores e hóspedes internacionais.
Esta localização em primeira linha de mar confere ao projeto um posicionamento diferenciador no segmento hoteleiro-residencial premium.
Um projeto com financiamento sénior e capital já comprometido
O promotor compromete um capital total de aproximadamente 3,01 milhões de euros, dos quais cerca de 2,04 milhões já foram investidos à data do fecho do financiamento.
O projeto conta ainda com um financiamento sénior do Solution Bank no valor de 7,5 milhões de euros, dos quais 5 milhões já foram concedidos e 2,5 milhões, destinados a CapEx (investimento em obras, equipamentos e melhorias), encontram-se em fase final de aprovação.
O financiamento júnior total ascende a 8 milhões de euros, dos quais:
- 3 milhões de euros serão aportados pelos investidores da Urbanitae
- 5 milhões de euros serão aportados por investidores externos
O que é um empréstimo mezzanine?
O investimento da Urbanitae é estruturado através de um empréstimo mezzanine a taxa fixa.
A dívida mezzanine é um financiamento intermédio entre a dívida sénior e o capital próprio: tem prioridade de reembolso após o empréstimo bancário principal, mas antes do equity dos sócios. Por essa posição subordinada, oferece normalmente uma rentabilidade superior à dívida sénior.
Principais características do empréstimo:
- Montante: até 3.000.000 €
- Taxa de juro: 13,0% anual simples
- Rentabilidade total: 26%
- Prazo: 24 meses
- Possível extensão: mais 12 meses
- Juros mínimos: equivalentes a 9 meses
- Pagamento de juros e capital: no vencimento
A parte do empréstimo destinada às obras será disponibilizada através de certificações mensais, sujeitas à aprovação do project monitor.
O reembolso antecipado total será permitido em qualquer momento, com um retorno mínimo equivalente a 9 meses de juros.
Garantias do empréstimo
O empréstimo conta com um conjunto de garantias adaptado à sua estrutura mezzanine:
- Penhor de primeiro grau sobre 100% das participações da SPV
- Penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias da SPV
- Subordinação de empréstimos corporativos e de sócios concedidos à SPV
- Compromisso do promotor de aportar capital adicional em caso de derrapagens nos custos de construção
Além disso, como em todos os projetos de dívida, existe a figura do project monitor, que acompanhará as certificações, o progresso da obra, eventuais desvios de prazo ou custo e aprovará os desembolsos mensais.
Estratégia de saída
A saída dos investidores da Urbanitae está prevista através do refinanciamento do empréstimo em 2028, suportado por dois principais motores:
- A venda das duas villas residenciais
- A estabilização do hotel através de um contrato de arrendamento com a EGA Hospitality
Por que investir no projeto Arianna
Principais pontos fortes do projeto:
- Terceira operação da Urbanitae em Itália e segunda na zona de Forte dei Marmi
- Ativo exclusivo em primeira linha de praia numa das localizações mais procuradas do Mediterrâneo
- Rentabilidade anual de 13,0%, com retorno mínimo equivalente a 9 meses de juros
- Promotor com track record sólido, mais de 20 projetos e GDV superior a 1.000 milhões de libras
- Pacote de garantias robusto, com penhores de primeiro grau e compromisso do promotor
- Projeto misto hoteleiro-residencial, com saída baseada na venda das villas e na estabilização do hotel
Calendário estimado
O prazo estimado do projeto é de 24 meses, com possibilidade de extensão adicional de 12 meses.
Principais marcos:
- 2.º trimestre de 2026: concessão do empréstimo para aquisição e obras
- 3.º trimestre de 2026: início das obras após obtenção da licença de ampliação volumétrica
- 2.º trimestre de 2028: venda das duas villas e primeiro reembolso parcial do empréstimo
- 2028: abertura do hotel e refinanciamento do empréstimo mezzanine, com reembolso total aos investidores da Urbanitae
Uma nova operação internacional num mercado prime
O projeto Arianna reforça a presença internacional da Urbanitae em Itália e amplia a exposição da plataforma a ativos hoteleiro-residenciais em localizações prime do Mediterrâneo.
A combinação de um ativo em primeira linha de mar, um destino consolidado como Forte dei Marmi, um promotor com experiência internacional e uma estrutura de dívida com rentabilidade fixa torna esta operação uma oportunidade diferenciada dentro da oferta de projetos da Urbanitae.
Tem dúvidas? Pode colocá-las no webinar de quarta-feira, dia 29. Também estamos disponíveis através do email contacto@urbanitae.com ou pelo telefone (+34) 911 23 25 22.
Lembre-se: o projeto Arianna abre a investimento na quinta-feira, 30 de abril às 16:00 (UTC+2).
