O projeto Hotel Roca Negra, financiado pelos investidores da Urbanitae em março de 2025, foi liquidado antecipadamente através de refinanciamento bancário. A operação encerra-se num prazo inferior ao inicialmente previsto e com uma TIR final de 13,85%, em linha com a rentabilidade anual prevista no momento do financiamento.
Com esta devolução, os investidores recuperam 100% do capital investido juntamente com os juros acumulados.
Em que consistia o Roca Negra?
Roca Negra foi um projeto de dívida associado ao Hotel Occidental Roca Negra, um ativo hoteleiro de quatro estrelas localizado em Agaete, no noroeste de Gran Canaria.
O empréstimo tinha como objetivo financiar a aquisição da maioria das participações dos acionistas minoritários da sociedade proprietária do hotel, bem como liquidar a dívida pendente com o grupo operador Barceló. O hotel, construído em 2010 e renovado e ampliado em 2021, dispõe de 140 quartos e é operado pelo Grupo Barceló sob a marca Occidental.
O ativo encontra-se em primeira linha de mar, sobre uma falésia com vista para o oceano e para a ilha de Tenerife, no entorno do parque natural de Tamadaba. Além disso, dispõe de restaurantes, bar, spa, piscina, centro de eventos e estacionamento subterrâneo.
Uma operação de dívida com juro anual de 14%
O projeto foi estruturado como um empréstimo a taxa fixa, com um juro anual acordado de 14% e um prazo estimado de 22 meses. O financiamento total ascendia a 4.955.000 euros, integralmente aportados pelos investidores da Urbanitae.
A operação previa também a possibilidade de amortização antecipada total em qualquer momento, sujeita a um retorno mínimo garantido equivalente a 13 meses de juros.
Liquidação antecipada através de refinanciamento bancário
Após a formalização do contrato de empréstimo no início de março de 2025, o hotel manteve a sua atividade normalmente durante toda a vida do projeto, sem incidentes relevantes.
No início de 2026 começaram a ser analisadas diferentes alternativas de saída, incluindo a possível venda do ativo e um processo de refinanciamento bancário. Finalmente, este refinanciamento permitiu cancelar o empréstimo antes do prazo inicialmente previsto.
O projeto, que tinha uma duração estimada de 22 meses, foi finalmente liquidado em 14 meses.
Resultado final para o investidor
Os dados finais do projeto são os seguintes:
- Prazo estimado: 22 meses
- Prazo final: 14 meses
- Rentabilidade total estimada: 25,67%
- Rentabilidade total final: 16,14%
- TIR estimada: 14,00%
- TIR final: 13,85%
A rentabilidade total final é inferior à inicialmente estimada porque o projeto foi devolvido num prazo mais curto. No entanto, a TIR final de 13,85% mantém-se praticamente alinhada com a TIR prevista de 14,00%, refletindo o bom desempenho anualizado da operação.
Um encerramento antecipado e ordenado
O Roca Negra encerra-se de forma satisfatória, com devolução integral do capital e dos juros acumulados, e com uma liquidação antecipada que reduz a duração do investimento face ao cenário inicial.
A operação evidencia a importância de contar com mecanismos de saída flexíveis em projetos de dívida, especialmente quando existe a possibilidade de refinanciamento bancário ou de venda do ativo.
