Financiamento da promoção imobiliária em Espanha: principais conclusões 2025

Na Urbanitae publicámos em novembro de 2025, em conjunto com a KPMG, o Observatório do financiamento da promoção imobiliária com um objetivo claro: oferecer uma visão periódica, rigorosa e baseada em dados sobre a evolução do financiamento do setor promotor em Espanha. Trata-se de um domínio fundamental para o mercado residencial e, de forma mais ampla, para a capacidade do país de gerar nova oferta de habitação num contexto de procura estruturalmente sólida.

Seis meses depois, apresentamos uma atualização executiva que sintetiza os principais insights observados no último semestre e identifica os movimentos mais relevantes do mercado em matéria de financiamento da promoção. A evolução recente confirma a consolidação de dinâmicas já identificadas no primeiro Observatório, com um ecossistema de financiamento que mantém a banca como principal interveniente, mas onde o financiamento alternativo continua a ganhar peso como complemento.

39 mil milhões de euros em investimento e maior peso do financiamento alternativo

Um dos principais dados desta atualização é o volume total de investimento na promoção imobiliária: em 2025 atingiu os 39 mil milhões de euros, face a cerca de 35 mil milhões em 2024, o que representa um crescimento de aproximadamente 11%. Este avanço está alinhado com o dinamismo observado tanto na atividade promotora como na evolução dos preços residenciais, bem como com um maior apetite dos investidores impulsionado por operações relevantes no mercado imobiliário espanhol.

Em paralelo, o relatório mostra que o financiamento bancário se mantém estável e com bom nível de procura, embora o seu peso relativo esteja a ser progressivamente complementado por fontes alternativas. O stock de crédito bancário destinado à promoção imobiliária situou-se nos 25,06 mil milhões de euros no terceiro trimestre de 2025, face aos 25,23 mil milhões registados no final de 2024, segundo dados do Banco de Espanha.

Quanto à repartição por tipo de financiador, a atualização reflete uma ligeira rotação do mix: o financiamento bancário passa de 56-58% do volume total em 2024 para um intervalo de 53-55% em 2025, enquanto o investimento alternativo aumenta a sua participação de 30-32% para 33-35%. Este movimento, embora gradual, é relevante, pois aponta para uma maior sofisticação das estruturas de capital e para uma oferta de financiamento mais ampla para os promotores.

Dentro desse financiamento alternativo, a atualização destaca o crescimento do crowdfunding, que acelera e ultrapassa os 500 milhões de euros transacionados em 2025. Deste volume, a Urbanitae representa cerca de 260 milhões de euros.

Procura estrutural e pressão sobre a oferta

A atualização não se limita ao financiamento: inclui também uma análise atualizada do mercado promotor e dos fatores que estão a condicionar a sua evolução. Entre estes, destaca-se a evolução demográfica. Segundo dados provisórios do Instituto Nacional de Estatística (INE), a população residente em Espanha atingiu os 49,6 milhões de habitantes no final de 2025, superando as estimativas anteriores. O documento menciona ainda a possibilidade de um aumento adicional da população devido a alterações regulamentares que poderão permitir a regularização de mais de 500.000 migrantes.

Em termos de atividade, as licenças de construção de nova habitação atingiram as 139.016 unidades em 2025, um aumento de +4,1% face às estimativas iniciais, num contexto de procura robusta e de um défice habitacional estimado em cerca de 730.000 unidades. Do ponto de vista dos preços, o preço médio da habitação nova manteve a sua trajetória ascendente, situando-se nos 306.296 euros por unidade em 2025; além disso, o relatório inclui estimativas de mercado que apontam para possíveis aumentos adicionais em 2026, tanto na habitação nova como usada.

No conjunto, estes elementos ajudam a explicar o dinamismo do mercado promotor: procura sustentada, pressão sobre a oferta e uma necessidade crescente de soluções de financiamento adaptadas a diferentes perfis de projeto, prazos e estruturas.

Uma leitura integrada: dados, atualidade e visão especializada

A atualização do Observatório adota uma abordagem metodológica integrada que combina análise quantitativa e qualitativa para captar com precisão as principais dinâmicas do mercado no último semestre. Em concreto, apoia-se em:

A atualização de indicadores-chave da promoção e do financiamento imobiliário
Uma revisão estruturada da atualidade do setor publicada nos últimos seis meses, relacionada com promoção e financiamento
Entrevistas com atores-chave, com o objetivo de identificar tendências e validar os sinais observados nos dados

Esta abordagem permite oferecer uma visão equilibrada: não apenas o que aconteceu em termos de números, mas também porquê e como o acesso ao capital na promoção imobiliária está a ser reconfigurado.

Implicações para o setor: mais fontes de capital

Da leitura conjunta desta atualização resultam várias implicações relevantes para o setor:

Para os promotores, um ecossistema em que a banca mantém a liderança, mas onde os financiadores alternativos ganham peso, pode traduzir-se em maior flexibilidade na estrutura de capital, especialmente em operações que exigem componentes de equity, financiamento ponte ou soluções ajustadas a calendários e fases de execução.
Para os investidores, o crescimento do financiamento alternativo – e do crowdfunding em particular – reforça a tendência para um mercado mais acessível, com mais oportunidades e veículos que permitem exposição ao setor imobiliário através de estruturas profissionalizadas.
Para o mercado no seu conjunto, a consolidação de fontes de financiamento complementares pode contribuir para dinamizar o desenvolvimento de projetos num contexto marcado por procura forte e restrições estruturais da oferta, onde a criação de nova habitação continua condicionada por fatores como a disponibilidade de solo, a regulação e os custos.

Neste contexto, Diego Bestard, fundador e CEO da Urbanitae, destaca que o crescimento do investimento até aos 39 mil milhões de euros confirma o caráter estratégico do setor imobiliário espanhol e o papel crescente do financiamento alternativo como alavanca de agilidade e diversificação.