O dinamismo do mercado da habitação em Espanha está a provocar que os arrendamentos e as compras tenham registado uma alteração notável no preço dos imóveis. Um relatório da CaixaBank Research confirma que, de junho de 2024 a junho de 2025, foram registadas 700.000 transações em Espanha, mais 19,7% do que no primeiro semestre do ano anterior, o que repercute diretamente no preço.
O valor de um imóvel não é estático nem está condicionado apenas por alguns elementos muito concretos, existindo uma multiplicidade de variáveis de diferentes tipologias que, por mais insignificantes que possam parecer em alguns casos, podem modificar para cima ou para baixo a valorização de uma habitação. Desde os mais óbvios, como a área ou a localização, até outros fatores menos evidentes, como a distribuição ou o estado de conservação e manutenção das zonas comuns.
Em qualquer caso, a base sobre a qual se deve calcular o preço de avaliação de um imóvel deve ter em conta o preço/m2 da zona, tomando como referência a superfície que aparece na escritura de compra e venda. É importante considerar que devemos tomar como referência a área construída verificada pelo perito avaliador; ou seja, não se utilizam os metros quadrados úteis, mas sim a área total construída, incluindo os elementos comuns — informação que pode ser consultada no registo predial (cadastro).
Conhecer quais são esses elementos que mais influenciam no cálculo do valor pode ser muito útil se estivermos a pensar realizar um investimento imobiliário, fazer uma remodelação ou até se quisermos arrendar ou vender uma habitação em propriedade.
1. A localização da habitação
A localização será sempre um dos fatores que mais condiciona a sua valorização final. Uma zona central, com boa ligação de transportes públicos, superfícies comerciais ou centros de saúde, será sempre mais atrativa. A proximidade a escolas e centros desportivos, bem como uma oferta cultural e de lazer numa zona cuidada, limpa e segura, eleva o valor de qualquer apartamento ou casa. Mas, além disso, é importante a própria localização específica: um apartamento com vistas desafogadas, virado para uma rua pedonal ou com pouco trânsito, transmite uma impressão inicial muito melhor do que outro situado numa área com elevada poluição sonora e visual, o que terá impacto direto na sua valorização.
2. O estado da habitação e das zonas comuns
É evidente que a área ou o ano de construção são elementos fundamentais na valorização de um imóvel, mas existem outros fatores a ter em conta: a altura dos tetos, o estado estrutural do edifício ou das zonas comuns. Neste sentido, a existência de humidades ou fissuras no edifício, mesmo que não sejam dentro da própria habitação, não costuma ser bem vista, pois pode indicar problemas estruturais ou de isolamento e, por isso, implicar reparações dispendiosas no futuro. Para detetar possíveis irregularidades, que nem sempre são visíveis à primeira vista, é possível solicitar as atas do condomínio e revê-las com antecedência.
3. Uma remodelação para valorizar o preço, acima do custo
Um imóvel pode aumentar substancialmente o seu valor se for realizada uma remodelação que melhore a área útil e a sua funcionalidade, para além do próprio custo da obra. Regra geral, no momento de vender uma propriedade, os potenciais compradores procuram que esteja em bom estado e que não exija um grande investimento em reparações.
Em todo o caso, se realizar uma remodelação não for uma opção viável, existem alternativas: utilizar a técnica do home staging, que consiste em preparar uma divisão para obter uma aparência mais atrativa e o mais ampla possível, captando a atenção de um maior número de potenciais compradores, ou elaborar renders que ajudem a visualizar as possibilidades de remodelação. São boas alternativas para colocar o imóvel à venda ou para ajudar um investidor a compreender melhor o potencial.
Além disso, uma distribuição eficiente dos metros quadrados, a luminosidade e a orientação podem ser fundamentais. Um espaço bem distribuído e com divisões amplas será melhor valorizado do que outro de igual dimensão, mas com muitas divisões pequenas. A funcionalidade é um valor em crescimento.
4. ‘Amenities’ e outros serviços complementares
Uma habitação com zonas comuns, arrecadação, lugar de garagem, terraço, jardim privativo ou piscina terá um potencial muito mais elevado no momento da avaliação. São elementos que oferecem conforto, funcionalidade e comodidade e que, nos últimos anos, se consolidaram como fatores decisivos para muitos compradores.
Mas existem também outros aspetos que podem fazer a diferença, como o fácil acesso a elevadores (para garantir a acessibilidade da habitação), a existência de um espaço para lixo ou zonas comuns preparadas para eventos privados.
5. A sua capacidade de valorização futura
A capacidade de valorização futura é um aspeto-chave a considerar no mercado imobiliário, pelo que a decisão sobre qual o melhor momento para comprar, vender ou arrendar um imóvel não pode depender apenas do preço atual.
Antecipar o mercado não é tarefa fácil, mas torna-se mais simples conhecendo de perto alguns sinais precoces de aumento da procura. A potencial melhoria das infraestruturas da zona, assim como o desenvolvimento de novos projetos residenciais, impactam diretamente no valor de uma determinada localização, aumentando assim o seu potencial atrativo.
