Investimento em escritórios: tendências e oportunidades do mercado imobiliário
Last Updated on 24 Março 2026 by Equipo Urbanitae
Durante anos, o mercado de escritórios foi um dos pilares do investimento imobiliário nas grandes cidades. No entanto, a pandemia, o crescimento do teletrabalho e a mudança nos modelos laborais geraram dúvidas sobre o futuro deste segmento. Hoje, vários anos depois, o mercado apresenta um cenário mais matizado: a procura corporativa continua a existir, mas tornou-se muito mais seletiva e está a transformar profundamente o tipo de ativos que geram valor.
Em Espanha, os dados mais recentes refletem um mercado que volta a captar a atenção de investidores e empresas. Compreender estas dinâmicas é fundamental para identificar onde estão hoje as oportunidades dentro do segmento de escritórios.
Um mercado que mantém uma procura sólida
Apesar das mudanças na organização do trabalho, a procura por escritórios em Espanha mantém-se em níveis relevantes. Segundo um relatório publicado pela Cushman & Wakefield, Madrid fechou 2025 com mais de 517.000 metros quadrados de superfície contratada, enquanto Barcelona atingiu 317.000 metros quadrados, números que confirmam a força da atividade dos ocupantes.
Este volume mostra que as empresas continuam a considerar o escritório como um elemento central da sua organização, especialmente para promover a colaboração, a cultura corporativa e a interação entre equipas. No entanto, a procura já não se distribui de forma homogénea entre todos os ativos. A qualidade do edifício, a sua localização e as suas características técnicas tornaram-se fatores decisivos.
Neste novo contexto, os edifícios de alta qualidade, classificados como categoria A e B+, concentram entre 70% e 80% da superfície contratada, impulsionados por critérios como eficiência energética, sustentabilidade, conectividade e bem-estar laboral. Esta mudança reforçou a polarização do mercado: enquanto os ativos modernos mantêm uma forte procura, os edifícios mais antigos têm mais dificuldades em atrair inquilinos.
A pressão sobre os espaços prime no centro de Madrid
Madrid continua a ser o principal mercado de escritórios do país e um dos polos de investimento mais relevantes do sul da Europa. No último trimestre de 2025, a procura concentrou-se especialmente nos submercados mais centrais da cidade. Esta forte procura ocorre num contexto de disponibilidade muito limitada. A taxa de espaços vagos situa-se em cerca de 2,4% no CBD (Central Business District) e em 4,9% no Centro, níveis que refletem um mercado praticamente tensionado.
As rendas prime fecharam 2025 em torno de 43 euros por metro quadrado por mês no CBD de Madrid, enquanto em Barcelona atingiram aproximadamente 31,5 euros por metro quadrado por mês. Estes valores explicam-se pela combinação de uma procura corporativa ativa e de uma oferta limitada de escritórios modernos em localizações centrais. Do ponto de vista do investidor, o mercado de escritórios atravessa uma fase de recuperação gradual após o ajustamento provocado pela mudança do ciclo financeiro e pelo aumento das taxas de juro. Embora a atividade continue seletiva, o interesse investidor mantém-se em ativos com bons fundamentos.
A reconversão de escritórios em habitação
Paralelamente a estas dinâmicas, o mercado imobiliário está a começar a explorar novas soluções para parte do stock de escritórios que já não se adequa às necessidades atuais. Em Madrid, a Câmara Municipal iniciou conversas no âmbito do Plano Reside para converter até 2.000 escritórios em habitações no distrito centro.
A iniciativa procura responder a um dos principais desafios do mercado residencial: a escassez de habitação em zonas centrais e consolidadas. A reutilização de edifícios existentes permite aumentar a oferta residencial sem necessidade de desenvolver novos solos urbanos, favorecendo também modelos de crescimento mais sustentáveis.
Esta abordagem baseia-se na colaboração público-privada e na ideia de aproveitar ativos subutilizados para os adaptar às necessidades atuais da cidade. A conversão de escritórios em habitação está também a consolidar-se como uma tendência noutras capitais europeias, onde a mudança nos padrões de trabalho deixou parte do parque de escritórios obsoleto ou subutilizado. Do ponto de vista do investidor, estas estratégias de mudança de uso e reposicionamento podem tornar-se uma via relevante de criação de valor no longo prazo.
Escritórios dentro de uma estratégia de diversificação imobiliária
No contexto atual, o segmento de escritórios continua a ser uma peça relevante dentro do universo do commercial real estate (CRE), que engloba todos os ativos imobiliários não residenciais. Este tipo de investimento permite aceder a fontes de rentabilidade diferentes das do mercado habitacional, geralmente ligadas a contratos de arrendamento empresariais e à evolução da atividade económica.
Em plataformas de investimento imobiliário como a Urbanitae, o desenvolvimento de projetos no âmbito do commercial real estate é uma alternativa para aceder a este tipo de investimento com um ticket baixo e privilegiando a diversificação. Permite que os investidores participem em segmentos que tradicionalmente estavam reservados a grandes fundos ou investidores institucionais, acedendo a operações estruturadas com diferentes perfis de risco e rentabilidade.
Neste sentido, o mercado de escritórios está a atravessar uma fase de transformação profunda, marcada por mudanças na forma de trabalhar, nas preferências dos ocupantes e nas exigências de sustentabilidade dos edifícios.
Longe de desaparecer, o segmento está a evoluir para um modelo mais exigente, em que a qualidade do ativo e a sua capacidade para se adaptar às novas necessidades empresariais são fatores determinantes. Enquanto os espaços prime em localizações centrais continuam a mostrar uma forte procura, as zonas descentralizadas posicionam-se como o principal motor de expansão para os próximos anos.
Ao mesmo tempo, a reconversão de edifícios obsoletos para novos usos — como o residencial — reflete a forma como o mercado imobiliário se adapta continuamente às mudanças económicas e urbanas. Para os investidores, compreender estas dinâmicas é fundamental na hora de identificar oportunidades num setor que continua a ser chave dentro do panorama imobiliário europeu.
