O que é a garantia hipotecária e qual a sua importância?

Já falámos no blogue sobre a importância de rácios como o rácio empréstimo/valor ou o rácio empréstimo/custo no crowdlending imobiliário. A ideia subjacente a estes rácios é medir o risco de um empréstimo. Algo muito útil para saber não só se vale a pena financiar uma operação, mas também que juros exigir em troca: quanto maior o risco, maior o risco.

As garantias são mais um passo no processo de cuidar de si próprio. Normalmente, o mutuário é responsável com todos os seus activos – presentes e futuros – pelo cumprimento da sua obrigação. Mas, por vezes, o credor – aquele que concede o empréstimo – pode exigir algo mais do que a solvabilidade. As garantias são exatamente isso: mecanismos que garantem que o credor poderá recuperar o seu dinheiro.

Existem dois tipos principais de garantias: as pessoais e as reais. As primeiras envolvem um terceiro: estabelece-se que outra pessoa assumirá a dívida no caso de o devedor não o poder fazer. As garantias reais são assim chamadas porque estão ligadas a um bem real e tangível que pode ser executado. Por outras palavras, estabelecem que quem depositar o dinheiro ficará com um bem se o mutuário não puder pagar. O aspeto real também tem a ver com a sua eficácia, que não está sujeita a batalhas legais, por assim dizer.

Dentro destes direitos de garantia, existem vários tipos. Alguns dos mais comuns são o penhor e a hipoteca – de que vamos falar neste artigo -. Existem duas diferenças principais entre o penhor e a hipoteca. A primeira é que, no penhor, é um bem móvel que é dado como garantia: um automóvel, uma mercadoria, títulos de crédito, etc. Além disso, com o penhor, a propriedade é transferida: o credor é o novo proprietário do bem utilizado como garantia.

Os alcances da garantia hipotecária

A hipoteca é talvez a forma mais comum de garantia. Num empréstimo garantido por uma hipoteca – uma forma clássica de crowdlending imobiliário – o mutuário oferece um imóvel como garantia. Se não pagar atempadamente, o mutuante pode ficar com esse bem. Ao contrário de um penhor, os activos são bens imóveis. E a propriedade da garantia permanece com o mutuário.

O padrão de ouro das garantias imobiliárias é a garantia hipotecária de primeira categoria. Esta garantia é a que descrevemos: em caso de incumprimento de pagamento por parte do cliente, o financiador pode executar a hipoteca e ficar com o imóvel em causa. É, de facto, o que acontece com os empréstimos hipotecários para a compra de casa. Normalmente, o banco empresta-lhe até 80% do valor da casa (ou seja, um loan-to-value de 80%) e, se as coisas correrem mal, fica com o imóvel.

O primeiro escalão ou primeiro grau tem a ver com a ordem de cobrança: não há mais ninguém em primeiro lugar. O contraste com uma hipoteca de segundo grau é evidente. Neste caso, já existe uma hipoteca sobre o imóvel, pelo que a nova hipoteca está subordinada à primeira. Em caso de incumprimento, o credor da hipoteca de primeira ordem tem o primeiro direito de recusa de execução e de recuperar o dinheiro emprestado antes de qualquer outro credor com uma hipoteca de ordem inferior.

Um projeto de dívida (crowdlending imobiliário) que tenha como garantia uma hipoteca de primeira ordem proporciona uma certa tranquilidade. Mas, quando se investe, é necessário examinar sempre as condições em pormenor e, sobretudo, compreender o que tem de acontecer para ganhar dinheiro… e o que pode acontecer para reduzir o rendimento esperado ou mesmo perder dinheiro. Se algo não estiver claro para si, pergunte! Na Urbanitae, teremos todo o gosto em ajudá-lo.