Que tipos de bens imobiliários existem?
O título deste post é desafiador e evidente. Desafiante porque investir no setor imobiliário da forma tradicional não está disponível para todos. Evidente porque, para quem já nos conhece, a Urbanitae é uma das formas mais simples e rentáveis de investir em tijolo.
Mas o crowdfunding imobiliário é apenas uma possibilidade entre muitas. No blog vamos falar sobre as diferentes formas de rentabilizar um imóvel. Mas antes de falar sobre como investir em imóveis, vamos esclarecer do que estamos falando quando dizemos imóveis. Nem tudo são moradias novas, embora, como sabemos na Urbanitae, este seja um investimento muito atrativo. Comecemos por aí.
A primeira coisa a ser clara é o que significa investir em imóveis. Poderíamos dizer que consiste na compra, propriedade, arrendamento ou venda de terrenos ou qualquer estrutura construída sobre eles com o objetivo de ganhar dinheiro. O normal quando falamos de investimento imobiliário é que nos referimos a quatro categorias ou setores básicos: residencial, comercial, industrial (e logística) e terreno.
Setor residencial
Quando falamos de residencial referimo-nos a todos os imóveis destinados a serem usados como casas. No entanto, certamente você já ouviu falar de termos como construir para alugar ou coliving e não sabe muito bem o que eles significam. Além da casa que todos conhecem, o nome viver é frequentemente usado para abranger diferentes tipos de bens que compartilham propósitos.
Por exemplo, o segmento de coliving é um dos que mais tem gerado barulho nos últimos meses dentro do residencial. E não surpreende, pois supõe, mais do que um novo tipo de propriedade, um novo estilo de vida. Em geral, o coliving envolve um espaço partilhado por vários utilizadores – geralmente, trabalhadores com mais de trinta anos – com áreas comuns e serviços comunitários incluídos no preço do aluguer.
O setor residencial também inclui residências estudantis e até mesmo os segmentos de cuidados de saúde e vida sénior. Os dois últimos estão intimamente relacionados, uma vez que Centram-se em pessoas com mais de 65 anos com diferentes necessidades e graus de autonomia. Assim, eles incluem de casas de repouso para usar clínicas, através de urbanizações costeiras onde você pode passar a aposentadoria tranquilamente.
E tenho certeza que você também já ouviu falar de multifamília. Este conceito refere-se ao arrendamento residencial. Geralmente engloba principalmente dois tipos de ativos imobiliários: o setor privado de arrendamento (PRS) e o ” build to rent” (BTR), embora não só. O PRS designa habitações privadas para arrendamento concluído, enquanto o BTR envolve geralmente a construção de habitações destinadas a arrendamento e geridas profissionalmente e em grande escala.
Sector comercial
Se o definirmos como “todos os imóveis não destinados a habitação”, seria correto. Assim, o setor comercial poderia também abranger a logística ou a saúde social. Mas, para nos entendermos, limitar-nos-emos ao que normalmente indica. Estamos a falar de espaços como lojas, centros comerciais, hotéis e resorts, restaurantes e escritórios . É comum analisar hotéis e escritórios separadamente, devido ao volume de investimento que representam e suas conotações econômicas.
Os centros comerciais também tendem a merecer uma atenção especial. Ao contrário do que se possa pensar, o e-commerce não deslocou o interesse pela “oferta de rua”. Como recorda a Savills, 18% das vendas a retalho são feitas em centros comerciais, 72% em lojas de rua e os restantes 10% através de comércio eletrónico). E o investimento, depois do golpe da pandemia, acompanha essa realidade.
Setor de logística industrial
A pandemia impulsionou algumas tendências que já vinham de longe. Entre eles, o comércio eletrónico, estimulado pela necessariamente escassa liberdade de circulação. Assim, o setor logístico tem um dos melhores desempenhos dos últimos tempos. Por isso, o investimento em armazéns logísticos, centros de última milha (para cobrir a última viagem até o consumidor final) ou logística em altura (que exige menos terreno) continua a aumentar.
Aliás, o primeiro semestre do ano registrou recorde na contratação de espaços logísticos, como contamos no blog.
Solos
O solo é um dos ativos menos conhecidos, ou um sobre o qual menos tendemos a refletir. Afinal, é bastante prosaico: pisamos nele todos os dias. Dentro do setor imobiliário, é um dos setores mais interessantes porque a terra é um dos poucos insumos invariáveis: é um bem escasso porque não pode ser gerado mais do que existe.
É claro que, quando se fala em “escassez de terras”, o que se quer dizer é falta de terra para usos urbanos. Isso tem a ver com agilidade administrativa na concessão de licenças e as restrições que podem ser estabelecidas, por exemplo, com critérios ambientais.
Outra curiosidade do solo é que, na realidade, ele não se refere apenas à terra. Na verdade, também inclui o espaço em direção ao “centro da Terra” e ao espaço acima. É por isso que existem também os chamados direitos aéreos, que protegem a capacidade de “desenvolver espaço no terreno sem interferência de outros”, como aponta a Wikipédia.
Em qualquer caso, investir em terras é geralmente complicado e arriscado para um pequeno aforrador. O mais comum é feito através de instrumentos como fundos negociados em bolsa (ETFs) ou socimis, sobre os quais falaremos em outra ocasião.