Il mercato immobiliare spagnolo ha iniziato il 2026 con grande forza. Secondo Colliers, gli investimenti hanno raggiunto 6,394 miliardi di euro nel primo trimestre, pari a un +45,4% rispetto alla media trimestrale del 2025 e nettamente al di sopra delle medie degli ultimi cinque e dieci anni.
Non si tratta di un dato secondario. In un contesto internazionale segnato dall’incertezza, la Spagna si è nuovamente posizionata tra i mercati più attrattivi per il capitale. Mentre l’Eurozona ha registrato un calo medio del 26% negli investimenti immobiliari, il mercato spagnolo ha mostrato una tenuta molto più solida, sostenuta da fattori come la crescita demografica, il dinamismo economico e il peso del turismo.
La Spagna continua a poggiarsi su una domanda molto solida
Parte della spiegazione risiede nelle fondamenta del mercato. La Spagna combina diversi motori strutturali che continuano a sostenere gli investimenti: aumento della popolazione, cambiamenti nei bisogni abitativi, solidità dei consumi in alcuni segmenti e una domanda turistica che continua a distinguersi.
Questo non significa però che “vada bene tutto”. Al contrario: il mercato sta diventando più selettivo. I capitali cercano asset con domanda chiara, capacità di adattamento e potenziale di creazione di valore. In altre parole, meno investimenti indiscriminati e maggiore attenzione ai fondamentali.
Il living torna a essere il grande protagonista
Il segmento living – che comprende asset residenziali e altri formati legati all’abitare – è stato il grande protagonista del trimestre. Colliers stima gli investimenti in 2,386 miliardi di euro, con una crescita del 127%, pari al 37% del totale investito.
All’interno del living, il peso principale ricade sul multifamily, e in particolare sul build to rent (BTR) – sviluppi costruiti specificamente per la locazione – che ha concentrato circa il 90% degli investimenti residenziali. L’attrattiva è evidente: forte domanda, scarsità di offerta e una logica di redditi ricorrenti che continua a risultare molto interessante per molti investitori.
Retail e uffici tornano in scena
Dopo alcuni anni più irregolari, i segmenti retail e uffici hanno recuperato protagonismo in questo inizio d’anno.
Nel retail, gli investimenti hanno raggiunto 1,14 miliardi di euro, con una crescita dell’84,8%. L’interesse si è concentrato soprattutto su centri commerciali e retail park di grandi dimensioni, nell’ambito di strategie core+ (asset relativamente stabili ma con margini di miglioramento) e value-add (asset con potenziale di ristrutturazione, riposizionamento o miglioramento operativo per creare valore).
Nel segmento uffici, i volumi hanno raggiunto 923 milioni di euro, in crescita del 58,7%, con Barcellona tra i mercati più attivi del trimestre. Il focus si è concentrato su asset con criteri ESG (ambientali, sociali e di governance), buona posizione e capacità di riposizionamento, in particolare in aree secondarie con margini di miglioramento.
Hotel, alternativi e industriale: più selezione, meno uniformità
Il settore alberghiero continua a essere rilevante, anche se il suo andamento è stato più moderato rispetto ad altri segmenti. Gli investimenti si sono attestati a 811 milioni di euro, con un calo del 24,1%. Nonostante ciò, l’interesse continua a concentrarsi su asset premium, sia urbani sia turistici, e su hotel con elevata qualità dei flussi di cassa operativi.
Gli asset alternativi hanno totalizzato 782 milioni di euro, con una crescita del 18,3%. Qui emergono chiaramente due grandi aree. Da un lato il healthcare (asset legati alla salute e all’assistenza, come residenze sanitarie e centri medici), sostenuto dall’invecchiamento della popolazione. Dall’altro i data center, favoriti dalla digitalizzazione e dal crescente ruolo della Spagna come hub digitale dell’Europa meridionale.
Il segmento industriale e logistico, invece, ha registrato 352 milioni di euro, con una diminuzione del 16,2%. Tuttavia, continua a suscitare interesse in nicchie molto specifiche, come il nearshoring (rilocalizzazione produttiva vicino al mercato finale), la last mile logistics (logistica dell’ultimo miglio) e gli asset ad alta efficienza energetica.
Dove sembra concentrarsi l’attenzione nel 2026
Se c’è una cosa che l’inizio del 2026 rende evidente, è che le opportunità esistono ancora, ma sono sempre più concentrate in segmenti e asset molto specifici.
Nel living, il peso del multifamily e del BTR conferma che il residenziale in affitto continua a essere uno dei principali focus del capitale. Nel retail, l’interesse si dirige verso asset capaci di sostenere attività e riposizionamento. Negli uffici, il mercato premia qualità, ESG e capacità di adattamento. Parallelamente, healthcare e data center continuano a consolidarsi come temi di investimento di lungo periodo.
Il messaggio di fondo è chiaro: il mercato non sta crescendo in modo uniforme, ma sta premiando gli asset con fondamentali più solidi e maggiore capacità di creare valore.
Un mercato forte, ma più esigente
Il buon inizio d’anno non elimina i rischi. Il contesto internazionale resta incerto e le tensioni geopolitiche continuano a essere presenti. Tuttavia, anche in questo scenario, la Spagna mantiene una posizione relativamente forte all’interno del mercato immobiliare europeo.
La conclusione importante non è solo che ci siano più investimenti, ma come si sta investendo. Il mercato sembra lasciarsi alle spalle la logica del “tutto sale” per entrare in una fase più esigente, in cui contano molto di più il tipo di prodotto, la qualità dei flussi di cassa, la posizione e la reale capacità di creare valore nel lungo periodo.
