Due rimborsi come previsto: Ribera del Pinar e Los Fresnos chiudono il loro ciclo
Last Updated on 23 Gennaio 2026 by Equipo Urbanitae
In Urbanitae, il rimborso di un progetto è il momento in cui si verifica ciò che conta davvero: che la struttura, le milestone e il monitoraggio hanno funzionato come previsto fin dall’inizio. Oggi condividiamo due rimborsi che si sono evoluti come previsto, con risultati coerenti con il business plan e con tempistiche entro il perimetro comunicato agli investitori: Ribera del Pinar e Los Fresnos.
Anche se riuniamo entrambi i rimborsi in un unico articolo, si tratta di progetti indipendenti, con dinamiche diverse. Per questo, di seguito li analizziamo separatamente: in cosa consisteva ciascuno e com’è avvenuta la chiusura.
Ribera del Pinar: edilizia convenzionata a Navalcarnero
Ribera del Pinar è stato un progetto di debito concepito per finanziare l’acquisto del terreno da parte di una cooperativa a Navalcarnero (Madrid), destinato allo sviluppo di quasi 248 abitazioni a regime protetto, nello specifico VPPL (abitazioni protette a prezzo calmierato). Il gestore era Urbanismo y Gestión, con una traiettoria di oltre 4.000 abitazioni consegnate.
Questo dettaglio è rilevante perché il VPPL risponde a un’esigenza particolarmente evidente nel mercato di Madrid: case accessibili di dimensione familiare. È, per così dire, un “secondo livello” all’interno dell’edilizia protetta: mantiene un prezzo limitato, ma consente tipologie più ampie, pensate per nuclei che necessitano di più spazio. Nell’attuale contesto, segnato dalla scarsità di offerta di abitazioni accessibili, questo tipo di prodotto tende ad avere una domanda strutturale molto solida.
Nel webinar, a cui hanno partecipato tutti gli attori chiave del progetto, è stato spiegato nel dettaglio perché, pur trattandosi di una promozione di volume significativo, la commercializzazione poteva poggiare su tre pilastri: domanda latente nell’area di influenza, esperienza degli operatori e un prodotto con una proposta di valore chiara – qualità, metri quadri, aree comuni e prezzo protetto.
Dal punto di vista dell’investitore, il progetto era impostato con una durata base di 12 mesi e una possibile estensione di 12 mesi. Questa estensione non era un piano B pessimista, ma una scelta prudente: offrire margine rispetto a fattori esterni (tempi amministrativi, ritmo di adesione alla cooperativa, calendario bancario) senza forzare uno scenario di tensione se la chiusura avesse richiesto qualche settimana in più. Alla fine, l’estensione è stata attivata, anche se non è stato necessario utilizzarla per intero.
Rendimento TIR dell’11,36%
- Durata stimata: 15 mesi (12 mesi più una possibile estensione di altri 12)
- Durata finale: 15 mesi
- CoC stimato: 13,75% (aggiustato)
- CoC finale: 13,75%
- TIR stimata: 11,50%
- TIR finale: 11,36%
In pratica, Ribera del Pinar si è chiuso entro il quadro previsto, con un risultato finale coerente e senza scostamenti rilevanti rispetto alla tesi originale del progetto.
Los Fresnos: lotti per l’autocostruzione
Los Fresnos è stato anch’esso un progetto di debito, strutturato come un prestito ponte per agevolare l’acquisizione di un terreno e i lavori necessari di frazionamento in sei lotti, con l’obiettivo di venderli già con licenza a compratori finali in regime di autopromozione (autocostruzione).
Il progetto si trovava nel comparto di Los Fresnos (Boadilla del Monte), una zona consolidata di ville unifamiliari di alto livello, con buona accessibilità e servizi nelle vicinanze. La strategia si basava su un’idea semplice: nei mercati in cui esiste domanda da parte di autopromotori e il prodotto viene offerto “chiavi in mano” (lotto con licenza, contratto di promozione delegata e costruzione a prezzo fisso), la tempistica può ridursi significativamente rispetto a una promozione tradizionale.
In questo caso, inoltre, il progetto aveva un promotore, Auric Partners, con esperienza in operazioni di questo tipo e con una conoscenza specifica del mercato locale, ed era impostato con una durata complessiva di 12 mesi, con una possibile estensione di 6 mesi per coprire eventuali scostamenti ragionevoli nei tempi di rilascio delle licenze o nella chiusura commerciale dei lotti.
Rendimento TIR del 10,21%
- Durata stimata: 18 mesi (12 + 6 di estensione)
- Durata finale: 18 mesi
- CoC stimato: 15,75% (aggiustato)
- CoC finale: 15,75%
- TIR stimata: 10,50%
- TIR finale: 10,21%
Il rimborso di Los Fresnos ha evidenziato l’importanza di conoscere bene il mercato locale, lavorare con promotori specializzati nella tipologia di asset e strutturare operazioni con garanzie e ratio conservativi.
Un’esecuzione allineata alle previsioni
Nel complesso, i rimborsi di Ribera del Pinar e Los Fresnos riflettono un’esecuzione allineata alle ipotesi definite fin dall’inizio. In entrambi i casi, i progetti si sono sviluppati entro tempistiche ragionevoli, con risultati finali pari o superiori alle previsioni e senza criticità rilevanti nel rimborso del capitale.
Due esempi diversi – edilizia protetta su larga scala e sviluppo residenziale di dimensioni più contenute – che mostrano come una corretta strutturazione, una domanda verificata e promotori con esperienza possano offrire visibilità e stabilità agli investitori anche in contesti di mercato sfidanti.
