Living: evoluzione dei principali segmenti e prospettive
Il settore Living si è consolidato come uno dei grandi motori del nuovo ciclo immobiliare in Spagna. In un contesto segnato dalla difficoltà di accesso alla casa, dai cambiamenti demografici e dalla crescente mobilità lavorativa e accademica, i formati residenziali alternativi hanno guadagnato centralità rispetto ad altri asset tradizionali. La combinazione di una domanda strutturale in crescita, di un persistente deficit di offerta e dell’evoluzione delle abitudini abitative ha spinto gli investimenti in molteplici segmenti, con Madrid a guidare la raccolta di capitali e tipologie come multifamily, residenze per studenti e flex living a indicare la direzione del mercato.
Secondo i dati di CBRE, il settore Living ha concentrato circa 3,73 miliardi di euro di investimenti fino al terzo trimestre del 2025, pari a circa il 29% di tutti gli investimenti immobiliari in Spagna. Questo volume rappresenta una crescita annua superiore al 50%, consolidando il Living come il segmento più dinamico del mercato. Questo protagonismo riflette sia la forza della domanda sia l’interesse degli investitori istituzionali per asset con flussi di cassa ricorrenti e minore volatilità.
Multifamily, il pilastro strutturale del Living
All’interno dell’universo Living, il segmento multifamily (abitazioni in affitto) continua a essere uno dei pilastri strutturali, come sottolinea la consulenza. Fino a settembre 2025, questo formato ha accumulato circa 1,34 miliardi di euro di investimenti, rappresentando intorno al 31% del totale del Living. La crescente preferenza per l’affitto, soprattutto nelle grandi aree urbane, insieme alla scarsità di offerta professionalizzata, continua a sostenere l’interesse per questo tipo di asset.
Residenze per studenti, il segmento più dinamico
Le residenze per studenti (PBSA) sono diventate il segmento più attivo del Living nel 2025. Gli investimenti in questo tipo di asset dovrebbero raggiungere 1,7 miliardi di euro a fine anno, con un aumento del 151% rispetto all’anno precedente. Questa forte crescita risponde a una domanda strutturale sostenuta, trainata dall’aumento degli studenti internazionali e dall’insufficienza di offerta moderna nelle principali città universitarie.
Madrid, epicentro del capitale Living
Madrid si conferma come la principale destinazione per gli investimenti Living in Spagna. Secondo CBRE, la capitale concentra il 42% di tutto il capitale investito in questo segmento, molto davanti ad altre piazze come Barcellona o Valencia. La sua capacità di attrarre popolazione, talenti internazionali e studenti, insieme a un mercato del lavoro dinamico, rafforza la sua posizione come nucleo dello sviluppo residenziale specializzato.
Flex Living, risposta alla mobilità residenziale
Un altro formato che ha guadagnato rilevanza è il Flex Living, che combina affitto temporaneo, servizi e flessibilità contrattuale. Questo segmento ha accumulato circa 590 milioni di euro di investimenti, concentrati soprattutto a Madrid, secondo i dati della consulenza. L’ascesa di questo modello risponde a profili di professionisti mobili, expat e giovani lavoratori che privilegiano la flessibilità rispetto alla proprietà tradizionale.
Secondo una recente analisi di JLL, il segmento del Flex Living si avvia verso una fase di forte espansione e maturità in Spagna. Nei prossimi anni, l’offerta di questo tipo di abitazione flessibile crescerà in modo significativo. Lo stock attuale, che si aggira intorno a 19.000 posti letto operativi, raddoppierà superando le 38.700 unità nell’arco di tre anni, grazie a una pipeline di circa 19.600 nuovi posti letto in sviluppo. Questa espansione risponde a un’opportunità demografica di lungo periodo: la crescita prevista della popolazione fino al 2035 e l’aumento sostenuto delle famiglie unipersonali (che potrebbero rappresentare intorno al 60% del totale) stanno alimentando la domanda di soluzioni abitative più flessibili. In questo contesto, Madrid si consolida come principale epicentro del segmento, concentrando circa il 60% dello stock esistente e oltre il 70% dei progetti in corso, rafforzando il suo ruolo di polo di attrazione per capitali e operatori. Inoltre, il dinamismo del mercato sta favorendo l’ingresso di nuovi fondi e promotori locali, che si affiancano agli operatori internazionali e contribuiscono a una maggiore diversificazione e maturità del settore.
Senior Living, un segmento con potenziale nel medio termine
Sebbene rappresenti ancora una quota minore del volume totale, il Senior Living inizia a mostrare attività transazionale in Spagna. L’invecchiamento progressivo della popolazione e la mancanza di soluzioni residenziali adeguate rendono questo segmento un’opportunità nel medio e lungo periodo. CBRE segnala che si stanno già registrando operazioni iniziali, soprattutto in aree urbane ben collegate.
Impatto economico
Oltre all’interesse degli investitori, lo sviluppo del Living ha un impatto diretto sull’economia. Secondo un’analisi pubblicata da idealista, la Spagna potrebbe aggiungere fino a 14,7 miliardi di euro al PIL se si mobilitassero investimenti sufficienti per sviluppare nuova offerta residenziale, soprattutto in affitto. Questo dato evidenzia la dimensione strategica del Living non solo come asset finanziario, ma anche come elemento chiave per la crescita economica e la coesione sociale.
Prospettive: crescita sostenuta e più selettiva
Le prospettive per il Living nei prossimi anni restano positive, anche se caratterizzate da una maggiore selettività. Gli investitori privilegiano localizzazioni consolidate, progetti ben gestiti e asset capaci di adattarsi a nuove esigenze regolatorie e di sostenibilità. Segmenti come multifamily, residenze per studenti e flex living continueranno a concentrare la maggior parte del capitale, mentre il senior living si profila come una scommessa emergente, come indicano le diverse società di consulenza.
