Perché alcuni fondi smettono di investire nel mercato degli affitti a Madrid
Last Updated on 25 Novembre 2025 by Equipo Urbanitae
Negli ultimi anni, Madrid ha dimostrato tutto il suo fascino diventando una delle capitali più attraenti per gli investimenti immobiliari, superando Parigi e posizionandosi al secondo posto, subito dopo Londra, secondo un recente studio realizzato dalla società di consulenza PwC.
Una combinazione di fattori ha suscitato l’interesse degli investitori, tra cui la crescita economica, la qualità della vita nella capitale e l’arrivo di talento internazionale che alimenta in modo costante la domanda residenziale.
Madrid: il gioiello che ha sedotto gli investitori internazionali
Dopo la crisi del 2008, i grandi investitori si sono concentrati sulla capitale, caratterizzata allora da un mercato con molti asset svalutati, con un calo fino al 40% del valore delle abitazioni e un elevato volume di opportunità. Le diverse riforme hanno facilitato l’ingresso di capitale straniero, permettendo a Madrid di trasformarsi in uno dei principali poli europei per gli investimenti immobiliari, attirando miliardi di euro da fondi come Blackstone, Azora o Goldman Sachs.
Attualmente, questi fondi mantengono nei loro portafogli una vasta quantità di immobili, ma qualcosa è cambiato.
Negli ultimi anni, con l’aumento dei tassi di interesse e il prezzo dei terreni in crescita senza precedenti, i fondi si trovano di fronte a rendimenti ridotti nel segmento Living, portando i grandi investitori a concentrare l’attenzione su altre aree geografiche o altri prodotti.
Prezzo, redditività e regolamentazione sotto osservazione
La capitale si trova attualmente in un circolo vizioso tra una domanda alle stelle e un’offerta stagnante: per i giovani risulta impossibile acquistare una casa, mentre la città continua ad accogliere nuovi residenti, siano essi studenti o lavoratori.
D’altro canto, la costruzione di nuove abitazioni rimane bloccata. La diminuzione dei permessi, la lentezza nell’ottenere licenze edilizie o effettuare cambi di destinazione d’uso, i costi di costruzione o l’incertezza riguardo a possibili cambi normativi sono alcuni degli aspetti che stanno frenando gli sviluppatori immobiliari.
Nel frattempo, il parco immobiliare destinato all’affitto si riduce sempre di più e il pubblico è minimo. Una combinazione che limita strutturalmente l’offerta disponibile. Le recenti normative sulle zone ad alta tensione abitativa e i possibili oneri fiscali sulle abitazioni vuote sembrano non sortire l’effetto desiderato, poiché questi investitori hanno iniziato gradualmente a ritirare le loro abitazioni dal mercato degli affitti per destinarle alla vendita al pubblico. È quanto già avvenuto in Catalogna, dove l’offerta di affitti residenziali si è ridotta di circa 15.000 abitazioni, con Barcellona che guida la classifica con quasi 7.000 abitazioni in meno rispetto al 2024.
In questo contesto, Madrid ha visto diminuire l’offerta di abitazioni e aumentare i prezzi: secondo un recente rapporto di Tinsa, il prezzo al metro quadro nella capitale è aumentato del 10,5% su base annua, raggiungendo i 4.664 euro/m². D’altro canto, gli investitori osservano come tale incremento sia legato all’acquisto di asset a prezzi più elevati.
Lo squilibrio tra domanda e offerta fa sì che i rendimenti si riducano e non vengano più percepiti allo stesso modo: i progetti che in passato generavano alti tassi di rendimento interno (IRR) oggi non raggiungono più le stesse cifre. Ad esempio, secondo Idealista, la redditività lorda dell’investimento in abitazioni destinate all’affitto è scesa nel terzo trimestre del 2025 al 6,9%. In altre parole, gli investitori acquistano a prezzi più alti senza che i canoni di locazione aumentino allo stesso ritmo.
Nuovi orizzonti per gli investimenti immobiliari
In ogni caso, i dati lo confermano: l’investimento in abitazioni non è in pericolo. Nonostante i timori di un ritiro in massa dei fondi e un calo dell’investimento immobiliare nella capitale, CBRE indica nelle sue previsioni che gli investimenti immobiliari a Madrid potrebbero crescere del 20%.
Ciò che sta cambiando non è dunque l’interesse per Madrid, per il residenziale o per il mercato degli affitti; il focus si è spostato verso altri segmenti che permettono di diversificare il portafoglio e adattare meglio i prodotti alla domanda, come il coliving o le residenze per studenti. Entrambe le iniziative emergenti stanno attirando capitali offrendo maggiore stabilità e flessibilità.
Il modello del coliving combina abitazione, servizi e contratti flessibili. L’elevata rotazione degli inquilini, la scalabilità e un forte componente comunitario si adattano agli interessi del pubblico attuale, rendendo questa formula una soluzione vincente per i nuovi sviluppi residenziali.
Un altro segmento in forte crescita è quello delle residenze per studenti, principalmente grazie all’aumento del talento internazionale che sta arrivando nella capitale. Contratti di locazione stabili, tassi di occupazione garantiti e rendimenti elevati sono alcune delle motivazioni che indirizzano gli investitori verso questi prodotti.
Questo modello più diversificato, trainato da alti ritorni e formati più attrattivi, spiega perché gli investitori non stanno abbandonando il mercato residenziale, ma stanno riorientando le loro preferenze verso asset che combinano una domanda stabile con un formato operativo più flessibile e adatto a differenti durate.
