Vantaggi e rischi di investire nel settore immobiliare senza essere proprietario
Last Updated on 4 Febbraio 2026 by Equipo Urbanitae
Investire nel settore immobiliare è storicamente uno dei modi più solidi per far crescere il proprio patrimonio, e sì, si può fare senza acquistare una casa. Nonostante gli alti e bassi del mercato, il settore immobiliare continua ad attrarre investitori per la sua stabilità e per offrire qualcosa che non tutti gli asset finanziari garantiscono: un bene tangibile, utile e duraturo. Ma non tutti sono disposti — o possono — comprare un appartamento per affittarlo. E, per fortuna, oggi non è più necessario.
Il mercato è cambiato. La digitalizzazione, la regolamentazione e l’arrivo di nuovi veicoli di investimento hanno aperto la porta ad altri modi di partecipare al settore immobiliare. Modalità che permettono di diversificare, accedere con poco capitale e farlo in modo più agile e professionale. In questo articolo ti spieghiamo quali vantaggi offre l’investimento immobiliare, quali rischi considerare e quali sono le strade disponibili in base ai tuoi obiettivi e risorse.
Vantaggi di investire nel settore immobiliare
- Portafogli diversificati e gestione professionale. Accedi a insiemi di asset selezionati e monitorati da team specializzati, con politiche di investimento e controlli del rischio definiti. Questo riduce la dipendenza da un singolo immobile e attenua gli alti e bassi del mercato.
- Soglie d’ingresso ridotte e processo snello. Puoi iniziare con importi moderati e completare la sottoscrizione in pochi passaggi digitali. Questo facilita provare l’alternativa e regolare l’esposizione man mano che acquisisci fiducia.
- In molti casi, maggiore liquidità rispetto all’acquisto diretto. A seconda del veicolo, è possibile vendere quote o richiedere rimborsi entro tempi ragionevoli. È utile se vuoi allineare l’investimento a obiettivi di breve o medio periodo.
Rischi dell’investimento
- Rendimento non garantito e valore variabile. I redditi da locazione e le valutazioni degli asset possono cambiare con il ciclo. Devi essere pronto a periodi con rendimenti più contenuti.
- Liquidità condizionata dallo strumento. Nei veicoli quotati l’uscita dipende dal mercato; nei veicoli non quotati di solito esiste un calendario di finestre o tempi di rimborso. Conviene pianificare l’orizzonte per non vendere nel momento sbagliato.
- Costi che incidono sul risultato netto. Commissioni di gestione, banca depositaria e piattaforma riducono la redditività. Verifica il costo totale in euro e confrontalo con alternative di rischio simile prima di decidere.
Perché investire in immobili è ancora una buona idea
Uno dei grandi punti di forza del settore immobiliare è la sua natura fisica e duratura. Non sono azioni né criptovalute: sono edifici, terreni, locali, case. Beni che hanno sempre un valore d’uso, e che in contesti di inflazione o incertezza offrono una certa sensazione di sicurezza.
Inoltre, presentano un potenziale di redditività su due fronti: il reddito periodico derivante dall’affitto e la possibile rivalutazione a lungo termine. Anche quando non sono destinati alla locazione, il loro valore tende a crescere nel tempo se si sceglie bene la posizione e il tipo di immobile. A questo si aggiunge un mercato locale con elevata domanda di affitto, soprattutto nelle grandi città, che aiuta a mantenere vivo l’interesse degli investitori.
Oggi, poi, è un mercato che si è evoluto. Esistono forme di investimento collettivo che permettono di iniziare con poco capitale, con minore esposizione al rischio e con la comodità di delegare tutta la gestione.
Cosa considerare prima di iniziare
Attenzione però: investire nel settore immobiliare non è un percorso privo di ostacoli. Come ogni investimento, comporta dei rischi. Il più evidente è che non c’è una redditività garantita: i prezzi possono scendere, come è successo nella crisi del 2008, oppure l’immobile può restare sfitto per mesi. Inoltre, bisogna affrontare costi di ingresso (notaio, tasse, ristrutturazioni), di uscita (plusvalenze, commissioni), e di mantenimento (spese condominiali, riparazioni, assicurazioni…).
Un altro punto importante: la liquidità. Un immobile non si vende in 48 ore. Se hai bisogno di recuperare rapidamente il tuo investimento, forse non è la strada più adatta… a meno che non si scelgano formule più liquide come le quote di fondi immobiliari o le socimi.
Infine, c’è l’aspetto operativo. Diventare locatore implica del lavoro: gestione degli inquilini, manutenzioni, contratti, tasse… e non tutti vogliono — o possono — farsene carico.
Modi per investire nel settore immobiliare
Per chi vuole approfittare dei vantaggi del mattone senza assumersi gli oneri di una proprietà completa, oggi esistono diverse alternative. Alcune sono presenti da anni; altre sono più recenti, ma stanno crescendo rapidamente:
1. Acquisto per affitto (la classica)
Si acquista un immobile e lo si affitta in modo stabile. Offre rendite periodiche, ma richiede una gestione attiva e l’assunzione dei costi di manutenzione. È la via più tradizionale, ma anche la più impegnativa in termini di capitale e responsabilità.
2. Affitto turistico
Maggiore redditività potenziale, ma anche maggiore rotazione, impegno e dipendenza dalle normative locali. Redditizio nelle zone turistiche, ma con il rischio della stagionalità.
3. Prevendita
Acquistare su carta o nelle fasi iniziali consente di accedere a prezzi inferiori rispetto al mercato. Se si rivende dopo la consegna, può generare profitti significativi, anche se il rischio legato alla realizzazione del progetto è più elevato.
4. Flipping
Acquistare a basso prezzo, ristrutturare e rivendere con margine. Richiede occhio, competenze e capacità di gestire i lavori. Alta redditività potenziale, ma anche maggiore esposizione al rischio.
5. Fondi immobiliari
Gestiti da esperti, investono in asset immobiliari (residenziali, commerciali…) e distribuiscono i profitti. Richiedono un investimento iniziale ridotto, permettono di diversificare e offrono una liquidità moderata.
6. Socimi
Le REIT spagnole. Investono principalmente in immobili da affittare e sono obbligate a distribuire dividendi. Sono quotate in borsa e si può investire con poco denaro, senza gestione diretta.
7. Crowdfunding immobiliare
Piattaforme come Urbanitae permettono di investire a partire da 500 euro in progetti immobiliari selezionati: costruzione di abitazioni, acquisto di terreni, riqualificazione… Puoi scegliere tra progetti di debito (con tasso d’interesse fisso) o di equity (con redditività legata al successo del progetto). Tutto è gestito da professionisti, sotto la supervisione della CNMV, e con totale trasparenza per l’investitore.
8. Crowdlending
Molto simile al precedente, ma incentrato sui prestiti. Invece di acquistare una parte del progetto, presti denaro al promotore in cambio di un interesse concordato. Ha una redditività attesa inferiore, ma anche un rischio minore e maggiore prevedibilità.
Conclusione: il settore immobiliare si evolve, anche la redditività
Investire nel settore immobiliare rimane un’opzione solida, ma è importante sapere che oggi si può fare in molti altri modi, senza acquistare una casa. Il mercato attuale offre molte più opportunità, adatte a diversi profili, livelli di rischio e capacità finanziarie.
Conoscere vantaggi e limiti di ogni modalità è essenziale per scegliere bene. E piattaforme come Urbanitae hanno reso possibile, anche con un budget contenuto, iniziare a investire nel settore con sicurezza, trasparenza e il supporto di un team professionale. Perché alla fine, investire bene non è una questione di avere tanto. È una questione di sapere dove, come e con chi.
Domande frequenti
Qual è l’investimento minimo abituale?
- Crowdfunding e crowdlending immobiliare: importi tipici tra 100 e 500 euro.
- Fondi immobiliari per investitori retail: sottoscrizioni iniziali frequenti da 100 a 1.000 euro, a seconda della società di gestione.
- SOCIMI: si entra acquistando un’azione tramite un broker; quindi il minimo dipende dal prezzo di mercato.
Quale opzione offre maggiore liquidità senza comprare un appartamento?
Se dai priorità a un’uscita rapida, le SOCIMI di solito sono le più liquide perché sono quotate e puoi vendere sul mercato. I fondi immobiliari aperti consentono rimborsi entro tempi stabiliti dalla società di gestione, normalmente nell’arco di giorni. Nel crowdfunding e nel crowdlending è invece comune attendere la chiusura del progetto o le scadenze/step di pagamento.
Quali costi possono ridurre il rendimento finale?
- Fondi immobiliari: commissione di gestione e commissione della banca depositaria.
- Crowdfunding e crowdlending: commissioni della piattaforma e spese del veicolo.
- SOCIMI: commissioni del broker per acquisto, vendita e custodia.
- In tutti i casi: verifica il costo totale in euro e il suo impatto sul rendimento atteso.
