Investire in un immobile da destinare alla locazione segue una logica chiara: acquisti un asset, lo metti a reddito e generi entrate. Tuttavia, c’è una decisione che può cambiare in modo significativo il risultato finale dell’investimento: finanziare o meno l’acquisto.
L’uso del mutuo – ciò che in termini finanziari si definisce leva – è uno degli strumenti più comuni nel settore immobiliare. Ma è anche uno dei meno compresi. Può migliorare la redditività… oppure peggiorarla se non viene utilizzato con criterio.
In questo articolo spieghiamo come funziona realmente, quale impatto ha sui numeri e come viene utilizzato all’interno di Urbanitae Direct Investments.
Leva: investire con meno capitale proprio
La leva consiste, in sostanza, nel finanziare una parte dell’investimento con debito. Invece di apportare il 100% del capitale, l’investitore utilizza un mutuo per coprire una parte del prezzo dell’immobile.
Questo introduce un cambiamento fondamentale: la redditività non viene più calcolata sul valore totale dell’immobile, ma sul capitale proprio investito.
In altre parole, l’asset resta lo stesso, ma l’investitore ha meno capitale impegnato. E questo, in determinate condizioni, può aumentare la redditività relativa.
Un esempio pratico: Vallecas II
Per comprenderlo meglio, è utile fare riferimento a un caso reale come Vallecas II, una delle opportunità di seconda mano analizzate all’interno di Direct Investments.
In questo tipo di operazioni, il dossier include sempre due scenari completi – con e senza finanziamento – che incorporano tutti i costi: imposte, commissioni, ristrutturazione, gestione dell’affitto, assicurazioni, ecc. Non si tratta quindi di stime teoriche, ma di scenari realistici.
Di seguito, il riepilogo dell’investimento:
| Voce | Senza finanziamento | Con finanziamento |
|---|---|---|
| Investimento iniziale | 233.493 € | 85.893 € |
| Anno 1 | 13.956 € | 7.348 € |
| Anno 2 | 14.235 € | 7.495 € |
| Anno 3 | 14.520 € | 7.645 € |
| Anno 5 | 15.106 € | 7.954 € |
| Guadagno stimato | 109.885 € | 94.033 € |
| IRR stimato | 11,6% | 23,9% |
La differenza tra i due scenari è evidente, ma va interpretata correttamente.
In termini assoluti, il guadagno stimato è maggiore nello scenario senza finanziamento: 109.885 € contro 94.033 €. Tuttavia, l’IRR quasi raddoppia nello scenario con leva. Perché? Perché il capitale iniziale necessario è molto più basso: 85.893 € contro 233.493 €.
👉 Questa è la chiave della leva: non aumenta necessariamente il profitto totale, ma può migliorare in modo significativo la redditività del capitale proprio investito.
Perché il mutuo può migliorare l’IRR (e quando non lo fa)
L’effetto positivo della leva si verifica quando si soddisfa una condizione fondamentale: la redditività dell’asset è superiore al costo del finanziamento.
Se ciò accade, la differenza gioca a favore dell’investitore e aumenta l’IRR. Ma se non accade – ad esempio, in presenza di tassi elevati o rendimenti locativi contenuti – l’effetto può essere opposto.
Per questo motivo, la leva non è una formula magica. Funziona quando la base dell’investimento è solida.
Nel modello Direct Investments, questo punto di partenza è fondamentale: il valore sta nell’identificare asset ben posizionati in termini di prezzo, ubicazione e domanda. Il finanziamento può essere uno strumento utile, ma non sostituisce questa analisi iniziale.
L’altra faccia: maggiore disciplina nell’investimento
L’utilizzo del mutuo non incide solo sulla redditività, ma modifica anche il profilo di rischio.
Con il finanziamento entra in gioco un obbligo fisso: la rata. Questo rende l’investimento più sensibile a eventuali deviazioni, come periodi senza inquilino, spese impreviste o ritardi nella messa a reddito.
Inoltre, l’investitore diventa dipendente da fattori aggiuntivi, come le condizioni del finanziamento o l’andamento dei tassi di interesse.
Questo non significa che la leva sia negativa. Significa che è uno strumento che richiede una piena comprensione di ciò che si sta facendo e del contesto in cui viene applicato.
Come si integra in Direct Investments
All’interno di Direct Investments, il mutuo è un’opzione, non un obbligo. L’investitore può decidere se finanziare una parte dell’operazione o realizzarla interamente con capitale proprio.
L’aspetto rilevante è che la decisione viene presa con informazioni complete. L’analisi preliminare dell’asset include scenari dettagliati che permettono di capire come varia la redditività in ciascun caso.
Questo è coerente con un principio chiave del modello: non si tratta di promettere rendimenti fuori mercato, ma di presentare opportunità coerenti con il loro contesto. Se un investimento offre un rendimento netto del 5,5%, è perché tale livello è in linea con la zona e con i comparabili.
A partire da qui, la leva può migliorare la redditività sul capitale proprio, ma non sostituisce ciò che conta davvero: acquistare bene.
Uno strumento, non una scorciatoia
La leva è una componente naturale dell’investimento immobiliare. Se utilizzata correttamente, può essere una leva efficace per ottimizzare il capitale e migliorare la redditività. Ma non cambia la natura dell’investimento.
Se l’asset è ben selezionato ed eseguito, il finanziamento può giocare a favore. In caso contrario, può amplificare i problemi. Per questo, più che chiedersi se usare o meno il mutuo, la domanda chiave è un’altra: l’investimento è costruito bene fin dall’inizio?
In Direct Investments, questa è la base. Il resto – incluso il finanziamento – è una decisione che l’investitore può prendere con tutte le informazioni sul tavolo.
Le cifre riportate sono stime incluse nel dossier del progetto e possono variare in funzione dell’evoluzione dell’asset e delle condizioni di finanziamento. Lo scenario con finanziamento è stato elaborato sulla base di un’ipotesi standard (80% di leva, 30 anni e tasso fisso del 2%).
