Il futuro del co-investimento immobiliare secondo Urbanitae
In Urbanitae stiamo vivendo una nuova fase. Dopo aver chiuso il 2025 con oltre 280 milioni di euro transati e aver consolidato il nostro modello di co-investimento immobiliare, compiamo un passo strategico che segna la nostra crescita nel medio e lungo periodo: l’avvio di una società di gestione di fondi che completa — e amplia — il nostro modello di crowdfunding.
Di recente, il nostro Director of Institutional Relations, José María Gómez-Acebo, ha spiegato questa evoluzione in una intervista a Estrategias de Inversión. Al di là dell’analisi del mercato, il messaggio è chiaro: il settore immobiliare ha bisogno di più capitale strutturato e noi vogliamo essere pronti a canalizzarlo.
Un mercato forte, ma esigente
La Spagna vive un momento solido per gli investimenti immobiliari, soprattutto nel segmento living. La domanda residenziale continua a essere il principale motore del mercato e concentra una quota molto rilevante degli investimenti.
Tuttavia, il contesto è più complesso rispetto a qualche anno fa. La regolamentazione in alcuni sotto-segmenti ha spostato l’attenzione dei grandi fondi verso tipologie alternative — come residenze per studenti, senior living o flex living — mentre l’aumento dei costi di costruzione sta comprimendo la redditività delle nuove iniziative.
Oggi la sfida non è solo finanziare più abitazioni, ma farlo con strutture capaci di assorbire costi maggiori, gestire il rischio legato alle tempistiche e mantenere rendimenti interessanti. Ed è qui che crediamo che la nostra esperienza faccia la differenza.
La finanza alternativa è ormai strutturale
Dalla crisi del 2008, le banche mantengono criteri molto definiti: finanziano progetti con terreno di proprietà, licenza concessa e un elevato livello di prevendite. Tutto ciò che avviene prima — sviluppo del terreno, fasi pre-licenza o progetti che non consentono pre-riserve — richiede capitale privato.
In questi anni abbiamo dimostrato che la finanza alternativa non è congiunturale, ma strutturale. Abbiamo finanziato oltre 250 operazioni, analizzato migliaia di progetti e costruito un team specializzato in grado di valutare con rigore ogni investimento.
Il nostro modello di co-investimento ha permesso a migliaia di investitori di partecipare a fasi chiave dello sviluppo immobiliare. Ma il mercato è cambiato: i progetti sono sempre più grandi, i volumi richiesti sono maggiori e la regolamentazione delle piattaforme di finanziamento partecipativo fissa un limite di 5 milioni di euro per promotore in 12 mesi.
Quel limite, sensato dieci anni fa, oggi è troppo basso in un contesto in cui i prezzi sono aumentati in modo significativo.
Cosa comporta la società di gestione?
Per questo abbiamo deciso di ampliare il nostro modello con la creazione di una società di gestione di fondi, già autorizzata dalla CNMV.
Questo passo ci permette di strutturare veicoli regolamentati e canalizzare volumi di capitale più elevati, soprattutto da profili istituzionali — assicurazioni, fondi o grandi patrimoni — che preferiscono investire tramite strutture regolamentate anziché operazione per operazione.
La nostra intenzione è lanciare, presumibilmente nella seconda metà del 2026, prodotti come:
- Società di investimento a capitale chiuso (SICC), orientate a operazioni in equity
- Fondi di investimento libero (FIL), focalizzati principalmente sul debito
Non si tratta di sostituire il crowdfunding, ma di integrarlo. Continueremo a offrire opportunità di co-investimento diretto, aggiungendo però un livello che ci consentirà di crescere, diversificare di più e affrontare operazioni di dimensioni maggiori.
Inoltre, questa evoluzione amplia il nostro perimetro oltre il residenziale tradizionale verso segmenti del commercial real estate (CRE), includendo alberghiero, logistica o residenze per studenti.
Più opzioni per l’investitore
Dal punto di vista dell’investitore, questa nuova fase significa più alternative.
Il crowdfunding tradizionale permette di scegliere progetto per progetto e costruire un portafoglio personalizzato. I fondi, invece, offrono diversificazione automatica fin dal primo momento e delegano la gestione a un team specializzato.
Entrambi i modelli sono complementari. Nella nostra esperienza, una strategia equilibrata combina operazioni di debito — con orizzonti più brevi e rendimenti interessanti — e progetti in equity, con tempi più lunghi e un potenziale di rendimento maggiore.
Ciò che non cambia è la nostra disciplina di analisi. Ogni operazione passa attraverso un processo rigoroso: comitato investimenti, validazione esterna di costi e prezzi, revisione urbanistica e monitoraggio continuo. In un contesto esigente, crediamo che la selezione sia il principale strumento di protezione del capitale.
Una visione di lungo periodo
La Spagna ha bisogno di più abitazioni e di più soluzioni abitative. E questo sviluppo richiede capitale privato ben strutturato. Finché le banche manterranno criteri prudenti e focalizzati sulle fasi avanzate, il co-investimento resterà essenziale.
La nostra evoluzione verso una società di gestione risponde a questa realtà. Vogliamo continuare a canalizzare capitale verso progetti solidi, con analisi rigorose e rendimenti adeguati al rischio, ma con maggiore scala e capacità operativa.
Stiamo costruendo la prossima fase di Urbanitae, mantenendo ciò che ci ha portato fin qui: co-investimento, allineamento di interessi e una visione di lungo periodo in uno dei settori chiave dell’economia.
Puoi leggere l’intervista completa qui
