Investimento immobiliare a Tarragona: TIR finale del 10,20% in Cunit III
Abbiamo completato il rimborso del progetto Cunit III, un progetto di debito immobiliare sviluppato insieme al promotore Construverty, con cui avevamo già collaborato in precedenza su Cunit e Cunit II, entrambi con risultati in linea con le previsioni iniziali.
In questo terzo progetto, il risultato finale è stato migliore del previsto, sia in termini di redditività sia di rendimento annualizzato per gli investitori, con uno scostamento molto contenuto nei tempi.
In totale, gli investitori hanno recuperato il 122,94% del capitale investito, equivalente a una redditività totale del 22,94% e a un TIR finale del 10,20%, leggermente superiore alla stima iniziale.
In cosa consisteva il progetto Cunit III?
Cunit III è stato strutturato come un progetto di debito, attraverso la concessione di un prestito al promotore per finanziare la costruzione di un edificio plurifamiliare di 18 abitazioni nella località di Cunit (Tarragona), nella fascia costiera tra il sud di Barcellona e il nord della provincia di Tarragona.
La promozione includeva abitazioni con ampie terrazze, piscina condominiale e aree verdi, in una posizione molto vicina alla spiaggia e con una domanda residenziale consolidata sia per prima sia per seconda casa.
Quando il progetto è stato aperto agli investimenti su Urbanitae, presentava diversi elementi che contribuivano a ridurre i rischi tipici di questo tipo di iniziative:
- Era il terzo progetto finanziato con Construverty nella stessa zona.
- I progetti Cunit e Cunit II si erano sviluppati come previsto.
- Il progetto disponeva già della licenza edilizia.
- Il 50% delle abitazioni era già venduto fin dall’inizio.
Questo punto di partenza permetteva di circoscrivere i principali rischi di una promozione di nuova costruzione: urbanistico, di esecuzione e di commercializzazione.
Condizioni iniziali del prestito
Il prestito è stato concesso alle seguenti condizioni:
- Durata stimata: 24 mesi
- Tasso di interesse: 10% annuo
- Redditività totale stimata: 20%
Come di consueto nei progetti di debito, il contratto prevedeva la possibilità di estendere la durata se necessario, applicando in tal caso gli interessi di mora previsti, con l’obiettivo di tutelare l’investitore in caso di ritardi.
Rimborso in 25 mesi
Infine, il progetto è stato rimborsato in 25 mesi, appena un mese oltre quanto previsto inizialmente. Questa lieve estensione è stata legata al processo finale di consegna e rogito delle abitazioni, che si è prolungato più del previsto.
Come comunicato agli investitori nella newsletter dello scorso novembre, sebbene la maggior parte delle unità fosse già stata consegnata, ne restavano ancora alcune in attesa di rogito. Per questo motivo, la liquidazione del prestito è stata posticipata fino al completamento della consegna totale della promozione, prevista nel corso del mese di dicembre.
Durante quel periodo aggiuntivo, il prestito ha continuato a maturare gli interessi di mora stabiliti nel contratto, il che spiega perché la redditività finale sia stata superiore a quella inizialmente stimata.
Risultati finali: 22,9% di redditività
Il risultato definitivo del progetto è stato il seguente:
- Durata stimata: 24 mesi
- Durata finale: 25 mesi
- CoC stimato: 20,00%
- CoC finale: 22,94%
- TIR stimato: 10,00%
- TIR finale: 10,20%
Lo scostamento nei tempi è stato minimo e si è tradotto in un risultato migliore per l’investitore, sia in termini di ritorno complessivo sia di rendimento annualizzato.
Percorso coerente
Il rimborso di Cunit III consolida la relazione tra Urbanitae e Construverty, un promotore con esperienza consolidata nella zona e con cui i progetti Cunit e Cunit II avevano già mostrato un’esecuzione conforme alle attese.
Questo terzo progetto conferma che, quando convergono una struttura di debito ben definita, un promotore con conoscenza del mercato locale e una promozione con una buona trazione commerciale fin dall’inizio, scostamenti ragionevoli nei tempi possono essere gestiti in modo adeguato e, in alcuni casi, persino migliorare il risultato finale per gli investitori.
Continuiamo a puntare su un modello di finanziamento basato su una selezione rigorosa dei progetti, un monitoraggio continuo e la massima trasparenza, anche nel momento chiave del rimborso.
