Il finanziamento alternativo guadagna terreno nello sviluppo immobiliare nel 2025
Last Updated on 13 Novembre 2025 by Equipo Urbanitae
Il mercato dello sviluppo immobiliare in Spagna sta entrando in un nuovo ciclo di crescita e trasformazione. Lo dimostra il Primo Osservatorio sul finanziamento del settore dello sviluppo immobiliare, realizzato da Urbanitae e KPMG Spagna, che per la prima volta offre una radiografia completa dell’ecosistema finanziario che sostiene lo sviluppo immobiliare nel Paese.
Il rapporto, presentato il 12 novembre alla Torre de Cristal di Madrid, prevede oltre 50 miliardi di euro di investimenti nello sviluppo immobiliare entro il 2030, rispetto ai 35 miliardi stimati nel 2024. All’interno di questa cifra, il finanziamento alternativo — che attualmente rappresenta dal 25 al 27% del totale — potrebbe raggiungere fino al 37% entro il 2030, ovvero oltre 19 miliardi di euro.
Un modello finanziario più equilibrato
L’Osservatorio, sviluppato attraverso sondaggi a sviluppatori, istituzioni finanziarie, fondi di investimento e piattaforme di finanziamento alternativo, nonché interviste approfondite con rappresentanti di Banco Santander, Arcano, FS Capital, Onate, RTV Grupo Inmobiliario e Urbanitae, evidenzia un’evoluzione significativa nelle fonti di capitale che sostengono i progetti.
Sebbene le banche rimangano la principale fonte di finanziamento, la loro quota sta diminuendo a favore di nuovi attori alternativi, tra cui fondi di debito, prestiti ponte e piattaforme di crowdfunding immobiliare.
“In alcuni anni, il finanziamento crowdfunding ha registrato crescite annuali superiori al 100%, dimostrando la sua capacità di attrarre capitale e affermarsi come fonte complementare,” sottolinea Diego Bestard, CEO e fondatore di Urbanitae. Secondo lo studio, questo tipo di finanziamento potrebbe superare 1 miliardo di euro all’anno nello sviluppo immobiliare prima della fine del decennio.
Carlos Cuatrecasas, partner di FS Consulting Strategy presso KPMG, sottolinea che “il finanziamento alternativo è cresciuto significativamente e continuerà a farlo. Il suo ruolo è particolarmente rilevante nei segmenti in cui le banche sono meno attive, come l’acquisto di terreni, le fasi iniziali o progetti ad alto rischio.”
Finanziamento alternativo: flessibilità e professionalizzazione
Il rapporto conferma che il finanziamento alternativo non compete con le banche, ma le integra, fungendo da ponte tra il capitale proprio del promotore e il credito tradizionale.
Questo modello offre maggiore flessibilità, consente di adattare il finanziamento alle esigenze di ciascuna fase del progetto e riduce il carico finanziario iniziale per il promotore. In cambio, gli investitori assumono un rischio maggiore e quindi richiedono rendimenti più elevati, generalmente tra il 12% e il 15%, secondo l’Osservatorio.
La tendenza è chiara: un ecosistema più diversificato, professionale ed efficiente, in cui banche, fondi e finanziatori alternativi coesistono e apportano valore in momenti diversi del ciclo di sviluppo.
Sfide strutturali: terreni, costi e abitazioni accessibili
Oltre all’evoluzione delle fonti di capitale, l’Osservatorio individua tre grandi sfide per lo sviluppo immobiliare spagnolo:
- Tempi urbanistici prolungati, che in alcuni comuni superano i due anni.
- Aumento dei costi dei materiali da costruzione, che comprimono i margini.
- Carenza di manodopera qualificata, specialmente nel residenziale.
A questo si aggiunge un problema strutturale: la scarsità di abitazioni accessibili e sociali, che rappresentano solo il 3,3% del parco residenziale spagnolo, rispetto a una media europea dell’8%. Questo deficit, unito a un aumento previsto di oltre due milioni di abitanti tra il 2025 e il 2030, metterà pressione su offerta e prezzi se non verranno adottate misure per accelerare la promozione.
Lo studio indica che nel 2025, il deficit di nuove abitazioni in Spagna si aggira intorno a 700.000 unità, cifra che continuerà a crescere se il ritmo delle costruzioni non aumenterà. In questo contesto, la combinazione di finanziamento bancario e alternativo si configura come leva essenziale per stimolare la produzione e soddisfare la domanda residenziale.
Imparare dai modelli internazionali
L’analisi internazionale inclusa nell’Osservatorio rivela che i mercati anglosassoni hanno raggiunto un grado di maturità più elevato nella diversificazione delle fonti di capitale. Nel Regno Unito, il finanziamento alternativo rappresenta già il 40% del totale, mentre negli Stati Uniti supera il 50%. In Europa continentale, le banche continuano a dominare con quote del 75–80%.
Questo contrasto evidenzia il potenziale di crescita del finanziamento alternativo in Spagna e il suo ruolo nella professionalizzazione del capitale promotore, seguendo l’esempio dei mercati più maturi.
Un Osservatorio con vocazione alla continuità
Il Primo Osservatorio sul finanziamento del settore dello sviluppo immobiliare nasce con l’intento di ripetersi annualmente, consolidandosi come strumento di riferimento per analizzare l’evoluzione del capitale nel real estate spagnolo. Il suo obiettivo non è solo fornire dati, ma anche favorire il dialogo tra sviluppatori, finanziatori e istituzioni per costruire un modello più equilibrato, trasparente e sostenibile.
Consulta il rapporto completo qui.https://crowd.urbanitae.com/observatorio2025
