Investire nel real estate commerciale non è più solo per i grandi investitori
Last Updated on 28 Ottobre 2025 by Equipo Urbanitae
Per anni, parlare di investimenti nel real estate commerciale—uffici, negozi, hotel, residenze per studenti—significava parlare delle grandi leghe. Ticket di diversi milioni. Operazioni strutturate tra fondi internazionali, assicurazioni e grandi patrimoni. Un mondo a cui l’investitore privato non aveva reale accesso.
Quel mondo sta cambiando.
In Spagna e nel resto d’Europa, stiamo assistendo a una tendenza molto chiara: il capitale non guarda più solo al mercato residenziale tradizionale. Settori come il retail (negozi in ottime posizioni, parchi commerciali, centri commerciali riposizionati), l’hotellerie o il “managed living”—residenze per studenti, flex living, affitti gestiti professionalmente—tornano al centro dell’appetito degli investitori. Parallelamente, l’investitore istituzionale è disposto a pagare un prezzo elevato per asset che offrono occupazione stabile, visibilità dei ricavi e gestione professionale.
E, per la prima volta, questo tipo di asset diventa accessibile anche all’investitore privato.
CRE: Che cos’è il ‘Commercial Real Estate’?
Quando parliamo di CRE (Commercial Real Estate), non ci riferiamo solo agli uffici. Parliamo di qualsiasi asset immobiliare il cui valore non risiede solo nel “mattone”, ma anche nel “business che quel mattone genera.”
Questo include:
- Retail (negozi in posizioni prime, parchi commerciali)
- Hotel e strutture ricettive con operatore
- Residenze per studenti e altre forme di “managed living”
- Immobili locati professionalmente
- Asset alternativi con operatore (residenze assistite, sanitarie…)
In altre parole: asset che generano entrate ricorrenti (affitto o gestione) o che sono sviluppati con l’obiettivo di essere venduti “chiavi in mano” a un acquirente istituzionale che cerca esattamente questi flussi stabili.
Questo è diverso dal mercato residenziale classico. In una promozione tradizionale, il ciclo è: acquisto del terreno → costruzione → vendita agli acquirenti finali. Nel CRE, di solito è: acquisto o sviluppo dell’asset → stabilizzazione (con operatore, inquilino, contratto) → vendita a un compratore che cerca redditi ricorrenti a lungo termine. L’investitore guadagna nella fase di creazione di valore.
Perché il Real Estate Commerciale è Così Attraente Oggi?
Per tre motivi molto chiari:
1. Domanda Strutturale
In alcune nicchie, la domanda supera di gran lunga l’offerta. Il miglior esempio è l’alloggio per studenti. Madrid e Barcellona, così come città universitarie come Valencia, Siviglia o Bilbao, affrontano enormi pressioni: più studenti, maggiore mobilità, meno alloggi accessibili vicino ai campus. Questo porta a tassi di occupazione delle residenze moderne vicini al 100%, rendendo un asset ben posizionato praticamente garantito per un compratore istituzionale.
2. Stabilità dei Ricavi
Nel CRE, il valore non dipende più solo da “quanto costa il metro quadro”, ma da “quanto cash genera l’asset ogni anno.” Per assicurazioni, fondi immobiliari e family office, un asset con operatore affidabile, contratto chiaro e visibilità dei ricavi pluriennale è oro. Per questo vediamo tanto interesse per retail prime (negozi e parchi commerciali ben posizionati), hotellerie selettiva e managed living: asset che producono ricavi relativamente prevedibili.
3. Professionalizzazione e Exit Chiara
Il business plan di molti progetti commerciali è definito fin dall’inizio: strutturare l’operazione, ottenere le licenze, chiudere il finanziamento, sviluppare l’asset, consolidare un operatore e vendere “chiavi in mano” a un acquirente istituzionale. In altre parole: esiste una via di uscita chiara fin dal primo giorno, riducendo incertezza e rischio.
Per l’investitore privato, questo è importante perché permette di catturare valore in una fase storicamente riservata ai grandi: prima che un fondo internazionale acquisti l’asset stabilizzato.
Un Esempio Pratico: Résidence Marte
Un esempio recente di Urbanitae è Résidence Marte, un progetto di alloggio per studenti a Móstoles (Madrid), di fronte al campus dell’Università Rey Juan Carlos.
L’operazione prevede lo sviluppo di un asset con oltre 300 posti letto, completo di tutti i servizi moderni di una residenza universitaria: aree studio, ristorazione, svago, palestra, piscina e servizi inclusi. L’asset è progettato per essere gestito da un operatore specializzato e, una volta costruito e stabilizzato, venduto “chiavi in mano” a un compratore istituzionale.
Perché Questo Asset Rientra nel CRE?
Domanda reale e visibile. Nel sud-ovest di Madrid, si concentrano decine di migliaia di studenti, con una quota crescente—oltre il 30% in alcune facoltà—proveniente da altre regioni. L’alternativa classica—appartamenti condivisi lontani dal campus—è sempre più costosa e meno comoda. Questo genera una domanda molto alta, stabile e relativamente prevedibile.
Prodotto professionalizzato. Non si tratta solo di “affittare stanze”, ma di offrire alloggi con servizi completi e ambiente controllato. Per genitori e studenti, è un modo per avere sicurezza e prevedibilità. Per il compratore istituzionale finale, è un modo per acquisire flussi di cassa stabili.
Exit istituzionale fin dall’inizio. La tesi del progetto è chiara: sviluppare, avviare con operatore e vendere a un fondo specializzato in student housing. Quel fondo non vuole assumersi rischi urbanistici o di costruzione; vuole un asset “chiavi in mano” da gestire per decenni. È qui che l’investitore Urbanitae cattura plusvalore.
Allineamento degli interessi. Queste strutture prevedono rendimenti preferenziali per gli investitori Urbanitae: prima che il promotore riceva la sua quota di successo, l’investitore ha un obiettivo IRR minimo. In altre parole: il gestore guadagna solo se l’investitore guadagna prima. Questo è esattamente il tipo di allineamento che cerchiamo nel CRE.
Sebbene formalmente si tratti di “alloggio per studenti”, per noi è real estate commerciale: un asset valutato in base alla sua capacità di generare ricavi sostenibili con un operatore.
Cosa Offre Urbanitae
Finora, l’investitore privato poteva diversificare nel residenziale: progetti a plusvalenza, debito, coste, prime, VPO… Questo era già potente. Il passo successivo è diversificare per tipo di asset immobiliare, non solo per zona o rischio.
In altre parole: non solo residenziale. Anche residenze per studenti, strutture turistiche con operatore, negozi ben posizionati, prodotti in affitto gestiti professionalmente. Tutti segmenti storicamente riservati agli investitori istituzionali.
La nostra strategia si basa su tre pilastri:
- Accesso: Permettere l’ingresso in operazioni che prima richiedevano milioni di euro, con ticket molto più piccoli.
- Rigore Professionale: Ogni progetto arriva con una tesi chiara (cosa si acquista, quale valore si crea, chi è l’operatore, quale exit è prevista). L’investitore non deve “gestire un locale”; partecipa a una struttura che nasce già con un piano definito.
- Portafoglio più Resiliente: Quando un investitore privato può avere, sulla stessa piattaforma, immobili sulla costa, debito su terreno urbano, riposizionamento di negozi e una residenza per studenti vicino a un campus, non dipende più da un singolo ciclo.
Questo è il salto.
