Aumento record dei prezzi delle abitazioni: vincitori e vinti
Last Updated on 3 Ottobre 2025 by Equipo Urbanitae
Con il ritorno dell’estate, il prezzo delle abitazioni in Spagna continua con un aumento record, riflettendo una complessa realtà sociale che non sembra destinata a risolversi nel breve periodo.
Gli ultimi dati lo confermano. Secondo il portale specializzato Fotocasa, il prezzo medio di un’abitazione di seconda mano in Spagna è stato di 2.738 €/m² nell’agosto 2025. Se confrontiamo con gli ultimi cinque anni, si tratta di una crescita del 45%, soprattutto nelle grandi città e nelle aree metropolitane, dove l’offerta continua a non riuscire ad assorbire una domanda travolgente, e ottenere una casa a prezzo accessibile diventa una missione impossibile per gran parte dei cittadini.
Javier Santacruz, economista, analista finanziario e professore universitario, spiega che “abbiamo un serio problema di offerta. Ci sono pochissimi permessi di nuova costruzione rispetto alla domanda potenziale, il che mantiene la pressione sul mercato dell’usato. Escono appena tra 120.000 e 130.000 nuove abitazioni, quando per stabilizzare la situazione ne servirebbero almeno un milione. Qualcosa di completamente inspiegabile in un paese come la Spagna, dove non manca il suolo edificabile.”
Vari problemi sono confluiti nello stesso momento, trasformando la questione in un problema nazionale: a questa mancanza di nuova costruzione si aggiunge un maggior potere dell’investimento straniero che, insieme alla mancanza di politiche efficaci, ha reso l’accesso alla casa per gli spagnoli sempre meno sostenibile. Allo stesso tempo, la domanda internazionale, soprattutto nelle città turistiche e con attrattiva economica, intensifica la pressione sui prezzi. Di conseguenza, il deficit abitativo continua a crescere e rischia di cronicizzarsi in assenza di politiche decise.
Questa situazione, che richiede l’avvio di un piano di riforme di ampia portata, ha un chiaro beneficiario: le amministrazioni regionali. Le Comunità Autonome vedono aumentare le proprie entrate pubbliche grazie a due imposte chiave nelle compravendite: l’Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali (ITP) e quella sugli Atti Giuridici Documentati (AJD). La prima colpisce la compravendita di abitazioni di seconda mano, mentre la seconda si applica agli atti e ai documenti notarili durante il processo. Entrambe le imposte sono trasferite alle regioni, cosicché ogni aumento del prezzo di vendita incide proporzionalmente sulla raccolta fiscale della Comunità, producendo una situazione paradossale: nel momento in cui i cittadini sono costretti a destinare una parte sempre maggiore del proprio reddito alla casa, i governi regionali ricevono un beneficio economico diretto.
Santacruz spiega che “l’aumento dei prezzi ha elevato sostanzialmente la raccolta tramite ITP/AJD delle Comunità Autonome, migliorandone la disponibilità di bilancio. Questo incremento di entrate accresce la capacità finanziaria delle regioni nel breve termine e potrebbe facilitare spesa sociale o investimenti in edilizia. Tuttavia, si tratta di un’entrata volatile: cresce molto quando il mercato cresce e cala nelle fasi di rallentamento.” In pratica, quando la raccolta aumenta, alcune comunità scelgono di destinare una parte a spese correnti o agevolazioni fiscali; altre la indirizzano a politiche abitative (acquisto di terreni, promozione pubblica, aiuti).
Il confronto tra il numero delle compravendite e la crescita della raccolta mette in evidenza questa situazione. Anche se negli ultimi trimestri le compravendite hanno mostrato segni di stagnazione, e persino un certo arretramento, le entrate da ITP e AJD continuano a crescere grazie al fatto che le operazioni, pur essendo meno numerose, si chiudono a prezzi più elevati. Questo contrasto rivela un sistema fiscale che non si adatta alla realtà sociale, poiché il maggior rendimento di queste imposte non si traduce in una maggiore attività economica nel settore.
L’impatto sociale è evidente, soprattutto tra i giovani. Il tasso di emancipazione in Spagna supera appena il 15%, secondo l’ultima edizione dell’Osservatorio sull’Emancipazione del Consiglio della Gioventù di Spagna, uno dei più bassi d’Europa. Lo stesso rapporto riflette che dieci anni fa era al 20%. I salari medi, stagnanti da anni, non sono proporzionati al costo di acquisto o affitto, costringendo a destinare una quota sempre maggiore del reddito alla casa. Un divario che ha reso l’emancipazione accessibile a pochi.
La necessità di riforme strutturali
Di fronte a questo scenario, è sempre più urgente affrontare un serio dibattito per trovare soluzioni reali. Una delle più indicate è lo sviluppo dell’affitto sociale, che permetterebbe di aumentare il patrimonio pubblico di abitazioni a prezzi accessibili, come avviene in altri paesi europei, dove raggiunge percentuali molto più alte. Si propone inoltre la necessità di mobilitare le abitazioni vuote, mediante incentivi o imposte che consentano di immettere sul mercato parte dei milioni di immobili ora sfitti in Spagna. A ciò si aggiunge la revisione della fiscalità, affinché imposte come l’ITP e l’AJD non agiscano come ulteriore barriera all’accesso alla casa, e la progettazione di politiche urbanistiche che favoriscano la costruzione di abitazioni e la collaborazione pubblico-privata con l’obiettivo di garantire l’accessibilità. Javier Santacruz sottolinea la necessità di “una riforma urgente della Legge sugli Affitti Urbani, in coordinamento con le competenze delle regioni, per provocare un’uscita massiccia di abitazioni sul mercato in regime di affitto con tutte le garanzie giuridiche di tutela della proprietà”. Una misura che provocherebbe un calo automatico dei prezzi. Inoltre, l’esperto propone la creazione di una “regolamentazione unica dei permessi che armonizzi le competenze regionali e nazionali per promuovere nuova edilizia e riqualificazione, nonché un patto tra tutti gli attori coinvolti per promuovere una Legge sul Suolo che stabilisca chiaramente dove è vietato costruire, dando così il via a nuovi sviluppi edilizi in aree consentite e ad alta domanda”.
La sfida consiste nel raggiungere un modello che garantisca realmente il diritto costituzionale a una casa dignitosa per le generazioni presenti e future.
