Carenza di alloggi: un problema globale che va oltre la Spagna
L’accesso alla casa è diventato uno dei grandi problemi della società spagnola. Lo conferma lo studio di Ipsos Housing Monitor, secondo cui il 74% della popolazione ritiene che a questa questione non venga data l’attenzione necessaria. Il livello di insoddisfazione è particolarmente alto nel nostro Paese: la Spagna guida la classifica europea, con solo il 48% degli intervistati che si dichiara soddisfatto della propria abitazione attuale. Inoltre, tre persone su quattro (76%) considerano che il Paese stia andando nella direzione sbagliata per quanto riguarda la casa.
Infatti, nel suo ultimo rapporto su famiglie e individui, la Banca di Spagna avverte di un deficit di 740.000 abitazioni che il Paese si porta dietro da oltre un decennio.
Tra le cause di questa situazione, CaixaBank Research evidenzia in un’analisi recente diversi fattori che spiegano le difficoltà attuali del mercato residenziale: la mancanza di terreni edificabili disponibili, la carenza di manodopera qualificata, un quadro normativo sempre più complesso e costi di costruzione che, pur mostrando una certa moderazione nell’ultimo anno, restano del 30% superiori ai livelli del 2019. Tutti questi elementi delineano uno scenario in cui l’offerta di abitazioni incontra serie limitazioni nel rispondere alla domanda reale.
Deficit di alloggi, un problema globale
Nel suo ultimo rapporto Real Estate Research, la società di gestione patrimoniale DWS segnala che l’offerta abitativa in tutta Europa è in calo e che la costruzione di nuove abitazioni è crollata nella maggior parte dei settori e delle aree di mercato. L’entità stima inoltre che dal 2011 l’Europa accumuli un deficit vicino a 1,4 milioni di abitazioni residenziali. Una carenza particolarmente pronunciata in mercati come Germania, Regno Unito, Paesi Bassi e Spagna. Più precisamente, il disavanzo è stimato in 1.357.964 abitazioni.
Il caso degli Stati Uniti
Dall’altra parte dell’Atlantico, lo scenario segue la stessa tendenza. La carenza di alloggi negli Stati Uniti ha raggiunto nel 2023 livelli senza precedenti, con un deficit stimato di 4,7 milioni di unità, secondo un’analisi basata sugli ultimi dati del censimento elaborata da Zillow, portale immobiliare statunitense specializzato in dati e ricerche sul mercato residenziale.
Sebbene lo scorso anno siano state aggiunte 1,4 milioni di nuove abitazioni, la creazione di 1,8 milioni di nuclei familiari ha ampliato ulteriormente il divario di altre 159.000 unità, consolidando lo squilibrio tra offerta e domanda come uno dei principali motori della crisi. Questa scarsità di offerta ha costretto 8,1 milioni di famiglie a condividere l’abitazione con persone non imparentate, una soluzione più dettata dalla necessità economica che da una scelta volontaria.
Il problema è particolarmente grave nei grandi centri urbani come New York, Los Angeles, Boston, San Francisco e Washington D.C. Tuttavia, lo stesso studio mostra che, nelle regioni con meno ostacoli alla costruzione di nuove abitazioni, l’attività edilizia ha raggiunto 1,45 milioni di abitazioni completate nel 2023, con previsioni di arrivare a 1,63 milioni a breve — il volume più alto dal 2007.
L’America Latina, una delle regioni più sotto pressione
Sebbene i numeri degli Stati Uniti siano particolarmente impressionanti, lo squilibrio tra offerta e domanda abitativa è un problema che va oltre i confini, e l’America Latina non fa eccezione, rappresentando anzi una delle grandi sfide strutturali della regione. Secondo l’ONU, il 45% delle famiglie dell’America Latina vive in condizioni abitative inadeguate, pari a circa 300 milioni di persone.
Questa cifra comprende sia il deficit quantitativo — l’assenza totale di abitazioni disponibili, che rappresenta circa il 5% del totale — sia il deficit qualitativo, molto più diffuso (95%), che si riferisce a quelle abitazioni che, pur esistendo, non rispettano i requisiti minimi di abitabilità o sicurezza.
La gravità del problema varia da Paese a Paese, ma la tendenza deficitaria è generalizzata. Ad esempio, in Costa Rica si stima che circa l’11% della popolazione viva in condizioni abitative precarie, mentre in Paesi come il Nicaragua la cifra supera addirittura l’80%.
Verso trasformazioni strutturali
In Spagna, diverse voci esperte chiedono ai governi di affrontare la mancanza di terreni e di avviare un cambiamento legislativo che faciliti e velocizzi i processi di costruzione, ritenendo necessarie misure in materia abitativa per ridurre questo deficit e alleviare la forte concentrazione del problema in mercati come la Catalogna o Madrid.
Negli Stati Uniti, tra le soluzioni proposte figurano la promozione di formule come le unità abitative accessorie (Accessory Dwelling Units, ADU), i duplex o i triplex — una forma di abitazione intermedia che potrebbe aumentare l’offerta, soprattutto nelle aree urbane a maggiore domanda.
Ciò che appare evidente è che l’accesso alla casa è una sfida che supera i confini nazionali. Occorre ripensare la pianificazione e la regolamentazione del mercato affinché l’offerta possa rispondere in modo più equilibrato e sostenibile a una domanda in costante crescita. Non esiste una soluzione unica, ma è chiara l’urgenza di rilanciare la costruzione di nuove abitazioni, soprattutto nei mercati in cui l’offerta è rimasta stagnante per anni. Sarà fondamentale affrontare alcuni dei problemi strutturali attuali: scarsità di terreni edificabili, mancanza di manodopera specializzata, alti costi di costruzione e complessità normativa. Al tempo stesso, sarà necessario adattare i modelli abitativi alle nuove esigenze sociali, puntando su maggiore flessibilità, sostenibilità e accessibilità, creando un contesto favorevole allo sviluppo di progetti fattibili e sostenibili a lungo termine.
