Strategia BRRRR per investire nel real estate: funziona davvero?
La Spagna possiede il parco immobiliare residenziale più obsoleto d’Europa: il 50% delle abitazioni ha più di 40 anni dalla sua costruzione, per un totale di 9,7 milioni di immobili. Secondo gli ultimi dati disponibili del governo spagnolo, si stima che circa 1 milione siano in condizioni carenti, cattive o fatiscenti; dimostrando che la maggior parte di questi non è conforme alle normative sull’efficienza energetica né alle nuove esigenze del mercato.
Se il proprietario di un immobile in cattivo stato o con una bassa classificazione energetica desidera affittarlo, è probabile che opti per un investimento minimo, considerando che la redditività sarà bassa. Tuttavia, un immobile datato, pur non essendo attraente per molti, può suscitare l’interesse di investitori disposti a ristrutturarlo per poi affittarlo e ottenere un profitto maggiore, una strategia conosciuta nel settore come BRRRR, creata dall’autodefinito imprenditore, investitore e scrittore Brandon Turner.
La strategia di investimento BRRRR è l’acronimo in inglese di Buy (comprare), Renovate (ristrutturare), Rent (affittare), Refinance (rifinanziare) e Repeat (ripetere). Questo metodo si concentra sull’acquisto di immobili sottovalutati – e quindi più accessibili – per poi affittarli, rifinanziare il mutuo e ottenere liquidità per acquistare un altro immobile e ripetere il processo. La ristrutturazione fa aumentare il valore dell’immobile, permettendo così di alzare anche il canone d’affitto. L’obiettivo è quindi creare un portafoglio immobiliare che generi rendite mensili.
Come si sviluppa la strategia BRRRR?
Il primo passo per chi segue questa strategia è analizzare il mercato immobiliare della città o dell’area in cui si intende investire: cosa cercano gli inquilini, quali zone sono più esclusive, quali sono più economiche e magari più adatte a uno stile di vita giovane o universitario, ecc.
Prima di iniziare, è importante capire che non tutti gli immobili sono abitabili allo stesso livello e, in certi casi, non è possibile nemmeno ottenere una perizia necessaria per l’acquisto, ad esempio se l’immobile è occupato.
Bisogna anche valutare se l’affitto produrrà una redditività netta sufficiente a coprire l’investimento iniziale nell’acquisto e nella ristrutturazione dell’immobile. A tal fine, si possono confrontare immobili con caratteristiche simili nella stessa zona. Una volta affittato a un inquilino solvibile, l’investitore rifinanzia il mutuo per ottenere capitale con cui acquistare un altro immobile.
Perché è diventata una tendenza negli Stati Uniti? Ha senso in Spagna?
La strategia BRRRR è diventata popolare tra gli investitori retail circa 10 anni fa negli Stati Uniti, grazie alla viralità di operazioni promosse da personaggi come Brandon, che hanno proclamato il successo del loro metodo, affermando che è il modo migliore per far crescere il proprio patrimonio “senza perdere l’anima”.
A livello istituzionale, questa tecnica ha guadagnato terreno tra i fondi d’investimento e grazie alla nascita di proptech come Clikalia, con la differenza che questi ultimi non dipendono dal finanziamento ipotecario per sostenere i costi. Tuttavia, per un investitore privato, questa formula potrebbe non essere la più adatta in Spagna, dove le opzioni di finanziamento sono più limitate rispetto agli Stati Uniti, le condizioni del mercato ipotecario non molto favorevoli e i prezzi sono in crescita, con una previsione di aumento del 5% nel 2025 secondo CBRE.
Nel valutare se valga la pena investire, bisogna considerare diversi fattori, come il potenziale aumento del valore dell’immobile dopo la ristrutturazione. Secondo il Rapporto sulla riabilitazione degli immobili a Madrid e Barcellona 2023, pubblicato dalla società di valutazione Gesvalt, una ristrutturazione completa può aumentare fino al 35% il valore delle case a Madrid e fino al 42% a Barcellona. La cifra è inferiore in caso di ristrutturazioni parziali: 16% e 19% rispettivamente.
Tuttavia, le ristrutturazioni richiedono anche un notevole esborso economico: considerando un’abitazione di medie dimensioni, una ristrutturazione completa comporta un costo medio compreso tra 68.000 e 75.000 euro, secondo il portale Habitissimo. A questi costi vanno aggiunti quelli legati alla perizia per la rifinanziamento dell’immobile, spese bancarie, notarili o eventuali ritardi che impediscano di affittarlo in tempo. Spese che possono ammontare a migliaia di euro, riducendo la redditività netta del bene e rendendo il processo più complesso.
In questo senso, l’investitore dovrà pianificare il budget e valutare quali rischi economici può sostenere, il tempo e lo sforzo da dedicare alla ricerca, acquisto e ristrutturazione degli immobili, se la redditività attesa è sufficiente a coprire l’investimento e se sarà in grado di garantire entrate mensili dai suoi inquilini.
Se il rapporto sforzo/costi/redditività non è positivo, l’investitore dovrà cercare alternative che soddisfino le sue esigenze nel settore immobiliare, come ad esempio il crowdfunding immobiliare.
Come investire in modo redditizio nel settore immobiliare senza sforzi: il crowdfunding
Il crowdfunding immobiliare è uno strumento di investimento per finanziare progetti di nuova costruzione, particolarmente interessante per quegli investitori che non dispongono delle risorse per acquistare un immobile oppure non vogliono impiegare tempo e risorse nella ricerca di opportunità complesse come il BRRRR.
In questo modo, piattaforme come Urbanitae permettono agli utenti di investire in progetti di nuova costruzione con un ticket minimo di 500 euro, in modo 100% digitale e senza muoversi da casa. Una volta completata la registrazione, la piattaforma consente di conoscere tutti i dettagli dei progetti in corso, fornendo all’utente tutte le informazioni necessarie per decidere come investire il proprio denaro. L’investimento si effettua direttamente dal sito web, eliminando la necessità di procedure burocratiche o spostamenti, e basta attendere la vendita del progetto per ricevere i guadagni, che verranno trasferiti automaticamente sul conto Urbanitae, da cui si potrà decidere se reinvestirli in nuovi progetti o trasferirli sul proprio conto bancario.
